Un vendeur peut se qualifier pour une vente à découvert de la Federal Housing Administration (FHA) si le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) détermine que le vendeur a des difficultés. Toutes les ventes à découvert FHA sont régies par les directives du HUD.
Une vente à découvert est la vente d’une propriété où les revenus nets tirés de la vente de la maison ne couvrent pas les dettes liées à la propriété. Étant donné que le gouvernement contrôle les ventes à découvert, le processus prend du temps et peut prêter à confusion aussi bien pour les agents de ventes à découvert que pour les vendeurs.
Points clés à retenir
- Un vendeur peut se qualifier pour une vente à découvert FHA si le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) détermine que le vendeur a des difficultés.
- Étant donné que le gouvernement contrôle les ventes à découvert, le processus prend du temps et peut prêter à confusion aussi bien pour les agents de ventes à découvert que pour les vendeurs.
- L’ensemble du processus dure généralement de 4 à 6 mois, mais cela peut prendre plus de temps. HUD peut accorder une prolongation de 2 mois supplémentaires.
Directives de base pour une vente à découvert FHA
Il existe certaines lignes directrices et critères pour les ventes à découvert. Voici quelques-uns des critères utilisés par la FHA pour déterminer l’éligibilité à une vente à découvert :
- La maison est identifiée comme une à quatre unités : Cela signifie qu’un duplex ou un quadruplex peut être admissible à une vente à découvert FHA, mais pas un immeuble de cinq logements. Il convient de noter que dans un duplex ou un quadruplex, vous pouvez louer des logements tant que vous habitez dans l’un d’entre eux. Vous devez résider dans un prêt FHA pendant au moins un an.
- Si une maison a été utilisée comme location avant (pendant pas plus de 18 mois) la vente à découvert, une dérogation doit être obtenue pour procéder.
- La maison ne peut pas être achetée pour être utilisée comme investissement : si la maison est destinée à être louée, la propriété n’est pas admissible à une vente à découvert FHA.
- Le vendeur est confronté à une difficulté : les vendeurs qui envisagent de quitter leur domicile ou qui espèrent réaliser une vente à découvert stratégique ne sont pas admissibles.
- Le vendeur doit être en souffrance depuis au moins 30 jours : HUD prend très soin de dire qu’un vendeur ne devrait pas être encouragé à arrêter de payer son prêt hypothécaire. Toutefois, si le vendeur n’est pas en retard, la vente à découvert FHA ne sera pas approuvée.
Si votre approbation de vente à découvert semble ne mener nulle part, il est possible qu’elle soit bloquée dans l’exploration FHA. La FHA préfère explorer d’abord les possibilités de modification du prêt avant d’approuver une vente à découvert.
La FHA a établi la priorité pour traiter plus rapidement les demandes de ventes à découvert qui ont été refusées. Si votre modification de prêt a été initialement rejetée, vous devez la soumettre à nouveau. Votre demande progressera beaucoup plus rapidement tout au long du processus de vente à découvert de la FHA.
Délai pour une vente à découvert FHA
L’ensemble du processus dure généralement de 4 à 6 mois, mais cela peut prendre plus de temps. HUD peut accorder une prolongation de 2 mois supplémentaires. Premièrement, si le gestionnaire est Bank of America, HUD délivre une approbation de participation, après un processus visant à déterminer si le vendeur et la propriété sont admissibles à la vente à découvert FHA.
Le vendeur dispose alors de 4 mois pour vendre la maison. D’autres banques peuvent approuver la vente à découvert FHA sur la base du contrat d’achat.
Détermination de la valeur marchande
HUD procédera à une évaluation complète et attendra une valeur marchande. L’administration n’autorisera pas que les prix de vente des saisies et autres ventes à découvert soient inclus dans l’évaluation à moins que ces prix ne soient les seules ventes comparables.
En éliminant les ventes concurrentes à proximité, le prix de vente final approuvé peut parfois être déraisonnable ou irréaliste.
Soumettre une offre d’achat et une vente à découvert FHA
Bien qu’il soit préférable d’être d’abord approuvé pour la « vente avant saisie », ce n’est pas nécessaire. Vous pouvez avoir une offre d’achat prête à être soumise. Il est cependant plus facile pour l’acheteur si un vendeur peut obtenir une approbation préalable avant de commercialiser la maison, car cela réduit le temps d’attente pour l’acheteur.
Recevoir de l’argent
À condition que la compensation ne soit pas utilisée pour contribuer au deuxième prêt, le vendeur peut recevoir de l’argent. Le montant de l’incitatif commence à 1 000 $. Si la vente n’est pas conclue dans les 90 jours, elle tombe à 750 $.
Si le deuxième prêteur a besoin de plus de 1 500 $ pour régler la vente à découvert, le vendeur devra verser une partie ou la totalité de l’incitatif au deuxième prêteur.
Crédit du vendeur pour les frais de clôture de l’acheteur
Il est vrai que de nombreux acheteurs FHA ont besoin d’un crédit de frais de clôture pour les aider à payer les frais de clôture, et la FHA accordera un crédit de 3 % lorsque la FHA assure le financement de l’acheteur.
La FHA n’accordera pas plus de 1 % de crédit aux acheteurs auprès des vendeurs dans le cadre d’une vente à découvert FHA. Il est toutefois possible d’obtenir un écart. La FHA s’attend à obtenir 88 % de son prix de vente approuvé. Si le produit net dépasse le minimum de la FHA, il est possible que la FHA approuve une contribution plus élevée du vendeur aux frais de clôture de l’acheteur.
Ensuite, l’emprunteur doit présenter une demande pour obtenir une pré-approbation pour une vente à découvert FHA. Une fois accepté pour le programme de pré-forclusion de la FHA, l’emprunteur doit embaucher un agent de vente à découvert et entrer sur le marché à un prix pré-approuvé.
