Lorsqu’un acheteur choisit une maison à acheter, le processus de transaction peut être long et quelque peu compliqué. Le la date de possession de l’acheteur, en particulier, est souvent un point de confusion.
Cela est en partie dû au moment où le vendeur quitte son poste, mais pas toujours. Il s’agit souvent de l’un des plus gros problèmes dans de nombreuses transactions immobilières, et il surgit souvent à mi-chemin du processus lorsque les besoins ou les circonstances peuvent changer. Parfois, la date de possession par l’acheteur n’est jamais clairement établie en premier lieu. Dans ce cas, l’acheteur et le vendeur peuvent développer des attentes contradictoires quant au moment où la possession changera de mains.
Points clés à retenir
- La date de possession est généralement incluse dans les termes d’un contrat d’achat, et une confusion peut en résulter si elle ne l’est pas.
- La date de possession d’un acheteur peut ne pas arriver avant que l’acte n’ait été enregistré, ce qui peut prendre des semaines après la clôture.
- Les acheteurs donnent généralement aux vendeurs un jour ou deux après la fermeture pour déménager dans certaines régions du pays.
- La possession change généralement de mains à la clôture, mais les conditions du marché peuvent influencer un peu cela.
Date de prise de possession de l’acheteur à la clôture
Gardez à l’esprit que la clôture d’un bien immobilier ne coïncide pas toujours avec l’enregistrement de l’acte, car dans certaines régions du pays, les comtés ont des semaines de retard dans l’enregistrement des actes. Dans ces situations, la clôture a lieu lorsque l’argent change de mains, que l’acte est rédigé et que toutes les conditions du contrat sont remplies. Dans certaines villes, les acheteurs ne reçoivent les clés que lorsque la société de titres a confirmé que l’acte a été enregistré.
Dates habituelles de possession de l’acheteur
La coutume locale dictera la manière dont l’acheteur demande la possession, mais la possession est généralement une question convenue lors de l’acceptation du contrat d’achat. Il n’est pas rare qu’un acheteur reçoive les clés le jour de la clôture de la transaction. Dans certaines régions du pays, les acheteurs donnent aux vendeurs un jour ou deux après la fermeture pour déménager. Parfois, les vendeurs louent aux acheteurs.
Note
Si vous acceptez tout retard de possession après la clôture, assurez-vous que les conditions de tout loyer, paiement des services publics et autres préoccupations sont clairement énoncées par écrit. Les questions liées à l’entretien et à l’assurance sont particulièrement préoccupantes et vous devriez examiner ces détails avec votre avocat.
Comment les conditions du marché peuvent influencer les dates de possession des acheteurs
Les forces du marché peuvent également affecter la manière dont les parties gèrent les dates de possession. Par exemple:
- Sur les marchés de vendeurs, les acheteurs donnent souvent aux vendeurs plusieurs jours pour se déplacer. Il s’agit d’avoir un avantage si le vendeur reçoit plusieurs offres.
- Sur les marchés d’acheteurs, les acheteurs insistent généralement sur l’occupation à la clôture et sont connus pour refuser de fermer si la propriété ne sera pas vacante à la clôture.
- Sur les marchés neutres, la possession change généralement de mains à la clôture.
Possession des premiers acheteurs
En règle générale, les experts immobiliers désapprouvent l’idée de donner aux acheteurs la possession anticipée, car trop de choses peuvent mal tourner à la dernière minute. L’expulsion n’est ni facile ni peu coûteuse. Pour cette raison, les professionnels conseillent aux vendeurs et aux acheteurs de signer un certain type de contrat de location plutôt que de transférer la possession avant la conclusion de la vente.
Note
Au lieu de spécifier la possession à une certaine date, il est plus intelligent de rédiger des contrats qui donnent la possession soit à un certain jour, soit à X jours après la clôture.
Les rent-backs du vendeur conservent la possession
Les acheteurs souhaitent que les vendeurs paient une somme égale à leur versement hypothécaire, plus l’assurance et les taxes. Cependant, ce montant est souvent bien supérieur au versement hypothécaire initial du vendeur, et celui-ci n’est peut-être pas disposé à le payer.
Quel que soit le montant convenu, mettez-le par écrit et signez un contrat de location pour protéger toutes les parties. Le montant est négociable et il n’y a aucune raison réelle qu’il doive être basé sur le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance (PITI) de l’acheteur. On peut faire valoir que le montant du loyer devrait être basé sur les montants moyens des loyers de la région.
Note
Assurez-vous de ne pas accepter un contrat de location avec ristourne de plus de 60 jours. Si vous le faites, votre prêteur peut considérer la maison comme un immeuble de placement et augmenter votre taux d’intérêt.
Retards de possession en raison des conditions de financement du prêt
Même les plans les mieux conçus échouent parfois. Votre contrat peut préciser précisément quand l’occupation est autorisée, mais la transaction peut ne pas être conclue à temps. Au moment où les documents de prêt sont signés et que le prêteur les examine, le souscripteur peut exiger qu’une condition du prêt soit remplie avant le financement, ce qui peut facilement retarder la clôture.
Prenons un exemple. Une vendeuse de Carmichael, en Californie, a découvert qu’elle ne trouvait aucun déménageur pour travailler un jour férié, le jour où elle était censée quitter sa maison de 40 ans. Les acheteurs ont refusé de donner au vendeur un jour supplémentaire pour déménager, affirmant que la vendeuse aurait dû prendre des dispositions bien avant le jour de son déménagement. À contrecœur et moyennant des frais supplémentaires, la vendeuse a modifié son jour de déménagement pour répondre aux demandes des acheteurs.
À la dernière minute, cependant, le prêteur a demandé une condition de prêt et a refusé de financer le prêt jusqu’à ce que la condition soit remplie, ce qui a retardé la clôture de deux jours, mais les acheteurs voulaient toujours les clés de la maison le jour où la fermeture était initialement prévue. Ils ne voulaient pas emménager physiquement ; ils voulaient simplement shampouiner le tapis. Si vous étiez le vendeur qui avait déménagé et laissé la maison vacante, auriez-vous donné les clés à ces acheteurs ?
Le vendeur, informé que les clés ne devraient pas être remises à un acheteur avant la clôture de la transaction, a décidé de retenir les clés et de retarder la possession par l’acheteur. Elle était dans son droit et connaissait les risques encourus.
L’essentiel
Il est essentiel que toutes les parties à une transaction immobilière communiquent clairement sur la date de possession avant de finaliser leur contrat de vente. Votre agent (et votre avocat, si nécessaire) peut vous aider à vous familiariser avec les lois locales susceptibles d’avoir un impact sur cet arrangement afin que vous puissiez être informé lorsque vous négociez les détails. Acheter et vendre une maison est déjà assez compliqué. Ne laissez pas les problèmes de possession causer un dernier mal de tête avant de conclure la transaction.
Foire aux questions (FAQ)
Combien de temps faut-il pour fermer une maison ?
La fermeture d’une maison prend généralement 30 à 45 jours, mais cela dépend de plusieurs facteurs. Le type d’hypothèque dont vous disposez affecte la durée de clôture, car certains types de prêts, tels que les prêts FHA, ont des exigences plus élevées. Payer comptant pour une maison peut accélérer le processus. Les évaluations prennent également du temps, surtout si le score est trop bas.
Qui paie les frais de clôture d’une maison ?
Le contrat d’achat détermine qui paie les frais de clôture. En général, les acheteurs paient la plupart des frais de clôture. Ceux-ci comprennent les frais hypothécaires, l’évaluation, l’inspection de la maison et l’assurance. Les vendeurs paient des commissions immobilières, qui peuvent être importantes.
