Il était autrefois une pratique assez courante pour un acheteur de faire une offre sur une maison avant d’obtenir l’approbation du prêt. Ceci est également connu sous le nom de prêt conditionnel. De nombreux agents immobiliers exigent une preuve d’approbation préalable du prêt hypothécaire avant de faire une offre sur une maison. Certains pourraient même ne pas travailler avec vous à moins que vous ne le fassiez. De nos jours, une éventualité de prêt est souvent un peu délicate.
La raison de ces difficultés tient au type d’éventualités liées aux prêts les plus courantes. Par exemple, dans de nombreuses régions du pays, un acheteur de maison peut envisager plusieurs types d’éventualités en matière de prêt. Ensuite, ils peuvent intégrer une ou plusieurs de ces éventualités dans l’offre d’achat.
Les imprévus peuvent faire partie de votre diligence raisonnable. S’ils ne sont pas accomplis par l’une ou l’autre des parties, ils peuvent constituer des événements entraînant l’annulation du contrat. En tant qu’acheteur, il est important de savoir comment fonctionnent ces éléments de l’achat d’une maison. Les deux types généraux sont les éventualités financières et les éventualités d’évaluation.
Imprévus financiers
Seuls les acheteurs de maison qui obtiennent un financement ont tendance à subordonner le contrat d’achat à l’obtention d’un prêt. Les acheteurs au comptant ne demandent pas de prêt conditionnel car il n’y a pas de prêt. Le contrat peut être conditionné à l’obtention par l’acheteur :
- Un prêt FHA, qui a son propre ensemble d’exigences
- Un prêt VA, garanti par l’administration des anciens combattants
- Un prêt classique, souvent vendu sur le marché secondaire
- Un prêt auprès d’une coopérative de crédit dont l’emprunteur est membre
- Financement privé, parfois appelé prêt d’argent dur
- L’expertise de la maison
Selon le type de prêt, le prêteur peut exiger certaines conditions de propriété ou réparations pour accorder le prêt. Si les vendeurs et les acheteurs ne parviennent pas à s’entendre sur les réparations ou sur les conditions du prêteur, l’acheteur ne recevra pas le prêt. La transaction sera annulée.
Note
L’obtention d’un prêt fait généralement partie de la diligence raisonnable d’un acheteur.
L’acheteur dispose d’un certain délai dans le contrat d’achat pour obtenir le financement. Dans certains cas, le contrat peut donner à l’acheteur un choix : il peut s’écouler un certain nombre de jours avant que l’éventualité du prêt doive être satisfaite, ou il peut maintenir l’éventualité du prêt en place jusqu’à la clôture.
Sous réserve du financement par prêt
La plupart des vendeurs s’attendent à ce qu’un acheteur doive obtenir un financement. Les vendeurs sont souvent assez raisonnables. Dans de nombreux cas, ils laisseront s’écouler un certain temps à l’acheteur pour obtenir le financement et éliminer l’éventualité du prêt. Mais tous les vendeurs ne voudront pas attendre le jour de la clôture pour savoir si l’acheteur est effectivement en mesure de clôturer le séquestre.
Il n’est pas très juste envers un vendeur qu’un acheteur demande un délai de clôture de 30 jours sans engagement ferme de clôture. D’un autre côté, si un vendeur supprime une éventualité de prêt avant la clôture, un acheteur pourrait devenir très nerveux.
Note
Les longues périodes de fermeture rendent les vendeurs nerveux. Il peut sembler qu’un acheteur n’a pas les moyens d’acheter ou de faire une offre.
Un acheteur pourrait se demander ce qui se passerait si le prêteur refusait le prêt pour une raison imprévue. Ou encore, si l’acheteur avait supprimé l’éventualité du prêt, il pourrait être à la merci du vendeur. Dans ce cas, leur dépôt d’arrhes pourrait être menacé. Peu d’acheteurs sont prêts à prendre le risque de perdre leur argent.
Approbation préalable d’un prêt hypothécaire
De nombreux acheteurs obtiennent et présentent une lettre de pré-approbation avant de faire une offre. Le vendeur peut s’appuyer sur la lettre d’approbation préalable comme preuve de la solvabilité de l’acheteur et de sa capacité à bénéficier d’un prêt. Mais une fois le dossier prêt à être souscrit, d’autres problèmes peuvent surgir et bloquer le processus.
Important
Les préapprobations indiquent simplement qu’un acheteur dispose des revenus nécessaires pour financer un versement hypothécaire. Il n’examine aucun autre facteur.
L’approbation préalable ne constitue pas une garantie d’approbation du prêt. Des recherches de titres sont effectuées, ainsi que des vérifications de crédit et de revenus. Des jugements inconnus contre la propriété peuvent apparaître dans les archives publiques. Ou encore, un acheteur peut avoir un problème dans son rapport de solvabilité qui est passé entre les mailles du filet.
Contingence d’évaluation
N’oubliez pas le deuxième type d’éventualité du prêt : l’évaluation. L’éventualité de l’évaluation est souvent distincte de l’éventualité du prêt. Une éventualité d’évaluation signifie que la maison doit être évaluée au prix d’achat.
Si l’évaluation est inférieure au prix d’achat, l’acheteur peut alors annuler, à condition qu’il dispose d’une éventualité d’évaluation dans le contrat d’achat. Si le vendeur accepte de baisser le prix pour respecter l’évaluation, l’acheteur est alors censé supprimer l’éventualité de l’évaluation.
Deuxième évaluation
Mais que se passe-t-il si, à la clôture, le souscripteur décide à la dernière minute d’ordonner une deuxième expertise ? Et si cette deuxième opinion de valeur s’avérait être une valeur inférieure ? Si l’acheteur a libéré la réserve d’évaluation, il ne reste plus de réserve d’évaluation.
Important
Si l’éventualité du prêt n’a pas encore été libérée, le contrat d’achat peut encore dépendre de la capacité de l’acheteur à obtenir le prêt.
Ce sont des préoccupations dont vous devriez discuter avec votre agent immobilier avant de faire une offre d’achat d’une maison. Certains acheteurs acceptent de supprimer une éventualité de prêt lorsqu’un prêteur assure à l’acheteur que le dossier est prêt à être financé. Mais si le prêteur a des inquiétudes, ce n’est peut-être pas une bonne idée de supprimer la conditionnalité du prêt. Les imprévus du prêt parlent également à un vendeur.
L’essentiel
Les imprévus liés aux prêts peuvent présenter des inconvénients. Par exemple, si votre offre est une parmi tant d’autres, les autres acheteurs pourraient être disposés à supprimer une éventualité de prêt ou à raccourcir la période. Dans ce cas, si vous insistez pour que l’éventualité du prêt reste intacte jusqu’à la clôture, votre offre pourrait ne pas être acceptée.
Si vous vous accrochez à vos imprévus, le vendeur pourrait penser que vous avez un problème qui pourrait entraîner des difficultés à la clôture. Ou encore, ils pourraient croire que vous êtes trop difficile à côtoyer.
Dans des situations difficiles comme celles-ci, certains acheteurs pourraient demander à leur prêteur d’approuver le dossier par souscription avant de faire une offre d’achat d’une maison. L’approbation de la souscription élimine la peur de l’incertitude ; cela renforce également l’offre.
Foire aux questions (FAQ)
Quand faut-il supprimer une éventualité de prêt ?
Un acheteur ou un vendeur peut subir des pressions pour éliminer les imprévus en raison des conditions du marché. Par exemple, dans un marché d’acheteurs, un vendeur peut être plus désespéré de vendre sa maison, de sorte qu’il puisse éliminer les imprévus. Si vous pensez que l’éventualité pourrait vous faire perdre une vente que vous souhaitez réaliser, il peut être utile de supprimer l’éventualité pour permettre la finalisation de la transaction.
Qu’est-ce qu’une éventualité de 21 jours ?
Une éventualité de 21 jours est généralement une éventualité du contrat d’achat imposée aux acheteurs. Pour les imprévus concernant les acheteurs, 21 jours est le délai par défaut. Cependant, il ne s’agit que d’une règle empirique, et les parties peuvent négocier ce délai à la hausse ou à la baisse à leur guise.
