Un acte tenant lieu de forclusion (DIL) est une option pour éviter la forclusion tout en se libérant des paiements immobiliers inabordables. Vous pouvez volontairement transférer la propriété à votre prêteur (votre acte) au lieu d’attendre qu’il saisisse votre maison.
En gros, vous leur signerez l’acte et votre prêteur vous libère de l’obligation d’effectuer tout paiement supplémentaire pour votre prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- Même si un DIL nuira toujours à votre crédit, il n’est pas aussi dommageable qu’une saisie.
- Un DIL n’annulera pas nécessairement vos obligations de prêt ; si le prêteur ne peut pas récupérer votre dette restante résultant de la vente de la maison, il peut alors vous tenir responsable de cette dette restante.
- Les saisies sont coûteuses et prennent du temps pour les prêteurs, ils peuvent donc être disposés à travailler avec vous sur un DIL.
- Pour demander un DIL, contactez simplement votre prêteur et demandez à commencer le processus.
Comment fonctionne un acte tenant lieu de forclusion
Une transaction DIL est un moyen de vous débarrasser de votre maison si vous constatez que vous n’êtes pas en mesure de payer vos versements hypothécaires, que vous ne pouvez pas obtenir de modification de prêt et que vous ne parvenez pas à vendre votre maison.
Le processus n’est cependant pas sans répercussions. Il y a quelques inconvénients.
Votre rapport de crédit
Un DIL semble légèrement différent sur votre rapport de crédit d’une saisie standard car il n’est pas aussi dommageable, mais le résultat est similaire. Votre banque prend possession de la propriété et la vend pour rembourser votre prêt, et dans de nombreux cas, votre cote de crédit diminuera.
Cependant, vous pourrez peut-être emprunter à nouveau plus tôt, et un agent de crédit qui examine votre rapport de crédit (par opposition à un modèle de notation informatisé) plus tard pourrait considérer un DIL plus favorablement qu’une saisie.
Note
Votre crédit s’en sortira probablement un peu mieux avec un DIL si vous n’avez pas d’autre option que la saisie, comme une vente à découvert, une modification de prêt ou une vente sur le marché libre.
Un bilan déficitaire
Votre maison pourrait se vendre à un prix inférieur à ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire lorsque votre prêteur la vend après avoir accepté un acte tenant lieu. Le produit de la vente ne suffira pas à rembourser votre prêt. Votre prêteur pourrait essayer de recouvrer ce déficit auprès de vous si cela se produit, de sorte que votre prêt ne sera pas encore complètement derrière vous.
Mais vous pouvez dans certains cas faire disparaître le déficit dans une transaction DIL, ou vous pourrez peut-être négocier un déficit moindre.
Note
Examinez attentivement votre accord DIL avec un avocat local et interrogez un fiscaliste sur toute responsabilité que vous pourriez avoir pour l’annulation de la dette ou d’autres aspects de la transaction.
Le calendrier
Un DIL peut évoluer plus rapidement que les autres options. Vous pouvez arrêter de payer vos mensualités et accéder plus tôt à un logement plus abordable, mais la différence financière n’aura peut-être pas d’importance si vous avez déjà arrêté de payer et si vous attendez une saisie. Un DIL met les choses en mouvement afin que vous puissiez, espérons-le, acheter à nouveau ou reconstruire votre crédit plus rapidement. Attendez-vous à environ 90 jours pour le délai de traitement.
Aide financière
Certains programmes DIL vous aident à vous remettre sur pied. Vous pourrez peut-être vivre dans votre logement jusqu’à trois mois sans loyer, ou vous pourrez recevoir une aide à la réinstallation (jusqu’à 3 000 $ dans certains cas) pour faciliter votre transition.
Votre confidentialité
Un DIL est moins public qu’une saisie immobilière. Il s’agit d’un accord entre vous et votre banque, et non d’une procédure judiciaire autorisée par votre État qui pourrait apparaître dans les archives publiques.
L’avantage pour les prêteurs
Les banques bénéficient également lorsque vous utilisez un DIL. La saisie est un processus coûteux, long et risqué pour les prêteurs.Ils préfèrent en finir rapidement et avec moins de paperasse s’il est inévitable qu’ils doivent reprendre un bien.
Cela dit, les banques n’acceptent pas toujours de vous laisser libérer votre logement de cette manière. Et un DIL pourrait ne pas être une option si vous avez d’autres privilèges sur votre maison, comme une deuxième hypothèque.
Avantages et inconvénients d’un acte tenant lieu
Comme pour tout recours dans une période financière difficile, un DIL présente à la fois des avantages et des inconvénients, mais ils s’équilibrent dans de nombreux cas.
- Cotes de crédit : un acte tenant lieu de forclusion nuit à votre crédit, mais pas autant qu’une forclusion, et vous n’aurez peut-être pas d’autres options. Le pire des cas est que vous allez manquer vos paiements mensuels et éventuellement ne pas rembourser votre prêt de toute façon.
- Nouveau logement : Vous devez quitter votre domicile. Vous devrez trouver un autre logement lorsque la banque prendra possession du bien.
- Allègement limité : un DIL n’est qu’un accord entre vous et votre prêteur hypothécaire principal. Vous êtes toujours responsable du paiement de toute somme que vous pourriez devoir à autrui, comme une deuxième hypothèque, des dépenses HOA ou des impôts fonciers.
Autres options possibles
Une vente à découvert peut être une meilleure option qu’un DIL. Vous pourrez peut-être toujours obtenir une dispense de toute déficience grâce à une vente à découvert, et vous causerez moins de dommages à votre crédit.
Une modification du prêt pourrait également offrir une solution moins radicale, et un refinancement pourrait également apporter un soulagement.
Étapes du processus d’acte tenant lieu de forclusion
Vous devez travailler avec votre prêteur pour obtenir une quittance hypothécaire, et chaque prêteur a des exigences différentes à cet égard. Appelez et renseignez-vous sur le processus. Faites-leur savoir que vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements et demandez-leur quelles mesures vous devez prendre. Certains aspects du processus sont cependant relativement courants.
- Contactez votre prêteur, expliquez votre situation et demandez à lancer le processus DIL. Vous devrez peut-être remplir une demande et recueillir des détails financiers sur votre budget et vos paiements.
- Fournissez des documents montrant vos revenus, vos dépenses mensuelles et les soldes de vos comptes bancaires. Votre prêteur doit comprendre que vous êtes confronté à une difficulté impossible et que vous ne pourrez en aucun cas payer.
- Répondez aux demandes de détails supplémentaires et laissez à votre prêteur le temps de traiter votre demande. Attendez-vous à attendre 30 jours ou plus avant d’obtenir une réponse, mais cela ne fait jamais de mal d’appeler et de demander une mise à jour de l’état. Rien n’arrivera rapidement, mais le processus devrait quand même être plus rapide qu’une saisie.
- Demandez un avis juridique si vous êtes approuvé. Consultez un avocat immobilier local avant de signer un document final et tout au long du processus. Cela coûtera plusieurs centaines de dollars, mais tout « malentendu » pourrait facilement vous coûter dix fois plus, voire plus. Portez une attention particulière à la manière dont toute déficience sera traitée.
- Laissez la propriété propre et en bon état au moment de déménager. Retirez tous les effets personnels et débris afin que la propriété soit prête à être mise sur le marché.
L’essentiel
Demandez à votre prêteur quelles sont les autres alternatives qui pourraient être disponibles avant de signer sur la ligne pointillée. Une vente à découvert, une modification de prêt, un refinancement ou d’autres options pourraient être envisagées. Discutez également de ces possibilités avec un conseiller fiscal et un avocat afin que vous puissiez choisir la meilleure solution pour votre situation personnelle.
