L’achat de votre première maison peut être exaltant et un peu intimidant. Vous connaissez probablement un peu les étapes du processus d’achat d’une maison : magasinage, négociation, évaluation de souscription hypothécaire, clôture. Cependant, avant de pouvoir vous rendre à la table de clôture, vous devrez obtenir un financement. De nombreux acheteurs d’une première maison ne disposent pas d’argent, toute aide est donc la bienvenue.
Heureusement, il existe plusieurs prêts à l’achat d’une première maison qui peuvent vous rapprocher de l’ouverture de la porte de votre première maison. De nombreuses options de prêt pour les acheteurs d’une première maison ont des exigences de mise de fonds légères, et certaines sont destinées aux emprunteurs à faible revenu.
Points clés à retenir
- De nombreux acheteurs d’une première maison peuvent trouver les meilleures options de prêt, certains offrant même un financement à 100 %, grâce à des programmes de prêt soutenus par le gouvernement comme la Federal Housing Administration (FHA), le Département des Anciens Combattants (VA) ou le Département américain de l’Agriculture (USDA).
- Un acompte aussi bas que 3 % peut suffire pour être admissible à de nombreux prêts à l’achat d’une première maison.
- Bien que Fannie Mae et Freddie Mac soutiennent la plupart des prêts conventionnels, leurs prêts spéciaux pour l’achat d’une maison et ceux destinés aux nouveaux arrivants peuvent ne pas être disponibles auprès de tous les prêteurs.
- Certaines options de prêt sont spécifiquement adaptées aux emprunteurs à faible revenu.
Qu’est-ce qu’un prêt à l’accession à la propriété ?
Avec l’aide d’un prêt à l’accession à la propriété, le rêve de posséder une maison peut devenir réalité. Ces prêts rendent l’achat d’une maison accessible aux emprunteurs qui peuvent avoir des difficultés avec le processus en raison de faibles cotes de crédit, de revenus limités ou de peu d’épargne pour un acompte. Certains prêts ne sont pas spécifiquement destinés aux acheteurs d’une première maison, mais peuvent tout de même offrir un accès à l’accession à la propriété.
Note
Bien que les subventions à l’achat d’une première maison existent et méritent d’être explorées, nous aborderons ici en profondeur les prêts.
Comment se qualifier pour les prêts à l’achat d’une première maison
La définition exacte d’un acheteur d’une première maison peut varier selon le programme, mais de manière générale, si vous n’avez jamais été propriétaire d’une maison à quelque titre que ce soit, vous êtes probablement considéré comme un acheteur d’une première maison. En tant que tel:
- Vous ne devez avoir eu aucun intérêt dans une résidence principale au cours des trois années précédant l’achat d’une nouvelle propriété.
- Vous êtes monoparental et possédez une maison uniquement avec votre ex-conjoint.
- Vous êtes une femme au foyer déplacée et possédée uniquement par un conjoint.
Prêts FHA
Les prêts FHA, l’une des options les plus populaires pour les acheteurs d’une première maison, sont partiellement garantis par cette agence. Cette garantie donne aux prêteurs plus de flexibilité pour assouplir leurs critères et offrir de meilleures conditions aux premiers acheteurs de maison.
Comment fonctionne le prêt
Les prêts FHA sont disponibles pour les propriétés de un à quatre logements et nécessitent un acompte aussi bas que 3,5 % du prix d’achat.Les limites de prêt diffèrent selon l’endroit où vous achetez une maison, il peut donc être utile de les vérifier de manière proactive.
Note
Les prêts FHA impliquent le paiement de l’assurance hypothécaire FHA, qui ajoute 1,75 % aux coûts initiaux plus les primes annuelles.
Un prêteur agréé par la FHA peut fournir plus d’informations sur les conditions de prêt et les exigences de qualification, qui incluent une cote de crédit minimale, des directives relatives au ratio dette/revenu (DTI) et le temps écoulé après tout événement de faillite et de saisie antérieur.
Comment postuler
Pour demander un prêt FHA, vous devez trouver un prêteur approuvé par la FHA, qui peut inclure des banques, des coopératives de crédit et des prêteurs en ligne. Un courtier hypothécaire peut également vous aider à trouver un prêteur agréé par la FHA qui travaille avec des profils financiers et de crédit similaires au vôtre.
Note
Les prêts FHA ne sont pas idéaux pour tous les types d’acheteurs. Les emprunteurs disposant d’un bon crédit et d’une mise de fonds de 10 à 15 % peuvent économiser de l’argent en optant pour des prêts conventionnels.
Autres prêts HUD
Au-delà des prêts FHA standard qu’il supervise, le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) propose d’autres options. Découvrez-en plus ci-dessous.
Hypothèque économe en énergie FHA
Le programme Energy Efficient Mortgage (EEM) de la FHA permet aux acheteurs d’une première maison d’emprunter des fonds supplémentaires pour rendre leur maison plus efficace sans avoir à se qualifier pour cet argent supplémentaire. Il vous suffit de bénéficier du prêt pour l’achat de la maison.
Comment ça marche
Un EEM fonctionne comme les autres prêts hypothécaires assurés par la FHA. La banque approuve et finance l’hypothèque, et la FHA assure le prêt pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement. Vous devez avoir une évaluation pour confirmer que les améliorations sont rentables, par exemple en démontrant que l’argent économisé au fil du temps grâce aux améliorations est égal ou supérieur au coût. Les économies de coûts influencent le montant maximum du prêt.
Comment postuler
Contactez un prêteur agréé par la FHA pour demander un prêt hypothécaire économe en énergie FHA.
Programmes de maisons préfabriquées
FHA propose du financement pour les maisons mobiles et préfabriquées et les logements préfabriqués. Les acheteurs peuvent opter pour un prêt pour la maison mobile uniquement, s’ils sont déjà propriétaires du terrain, ou peuvent demander un prêt pour une maison mobile qui sera située dans un parc de maisons mobiles.
Étant donné que les maisons préfabriquées sont moins courantes que les maisons ou les copropriétés conventionnelles, les acheteurs devront peut-être faire appel à un prêteur spécialisé.
Prêts USDA
L’USDA garantit des prêts immobiliers aux ménages à revenus faibles et modérés vivant dans les zones rurales. Il n’y a pas d’exigence de mise de fonds, ce qui signifie que les acheteurs d’une première maison peuvent obtenir jusqu’à 100 % de financement pour une nouvelle maison.
Comment fonctionne le prêt
Les emprunteurs doivent vivre dans une zone éligible à l’USDA, mais ils ont la possibilité d’acheter une maison attenante ou détachée, un condo ou une maison modulaire ou préfabriquée. Les emprunteurs doivent gagner 115 % ou moins du revenu médian des ménages et doivent avoir des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire conventionnel sans assurance hypothécaire privée (PMI).Il n’y a aucune exigence en matière de pointage de crédit, mais les candidats doivent démontrer une volonté et une capacité à gérer et à gérer leurs dettes.
Comment postuler
Les primo-accédants qui achètent une maison dans une zone éligible à l’USDA doivent en faire la demande auprès d’un prêteur appartenant au réseau de prêteurs agréés par l’USDA. L’UDSA fournit une liste de prêteurs actifs consultables par État.
Note
Pour recevoir un prêt de l’USDA, vous ne pouvez pas être suspendu ou radié de votre participation aux programmes fédéraux.
Prêts VA
Les membres qualifiés de l’armée américaine, y compris le service actif, les anciens combattants et les conjoints survivants éligibles, peuvent profiter des prêts VA, garantis par le ministère américain des Anciens Combattants, pour acheter une maison.
Comment fonctionne le prêt
Les prêts immobiliers VA sont accordés par les banques et les sociétés de prêts hypothécaires. Comme la VA garantit une partie du prêt, les prêteurs peuvent offrir de meilleures conditions, notamment un financement à 100 % et des taux d’intérêt plus bas. Les prêts VA présentent également l’avantage de frais de clôture limités et de l’absence d’assurance hypothécaire privée (PMI).
Étant donné que le prêt immobilier VA est un avantage à vie, vous n’avez pas à vous soucier d’épuiser vos avantages lors de votre premier achat de maison. Vous pouvez utiliser la garantie plusieurs fois.
Note
VA n’exige pas d’acompte, mais certains prêteurs peuvent exiger des acomptes pour certains emprunteurs.
Comment postuler
Vous pouvez demander un prêt VA auprès du prêteur de votre choix, mais vous devrez d’abord obtenir un certificat d’éligibilité (COE) soit via le site eBenefits du VA, soit par courrier. Dans certains cas, votre prêteur pourra peut-être vous aider.
Après le COE, le prêteur demandera une évaluation VA de la maison que vous envisagez, puis décidera d’accepter ou non votre demande et de procéder à la clôture de la maison.
Vous devrez peut-être payer les frais de financement VA. Ces frais uniques contribuent à réduire le coût du prêt pour les contribuables américains, car le programme de prêt immobilier VA ne nécessite pas d’acompte ni d’assurance hypothécaire mensuelle. Votre prêteur facturera également des intérêts sur le prêt en plus des frais de clôture.
Prêts directs amérindiens
Le programme NADL aide les anciens combattants amérindiens et leurs conjoints à acheter une maison sur des terres sous tutelle amérindiennes. Votre organisation tribale doit participer au programme de prêt direct VA et vous devez disposer d’un certificat d’éligibilité valide.
Contrairement aux prêts VA, où le prêteur fournit les fonds, le VA est le prêteur du programme de prêt immobilier NADL. Il y a des exigences de crédit et de revenu, mais ces prêts ne nécessitent pas d’acompte, les frais de clôture sont limités et il n’y a pas besoin de PMI.
Les frais de financement VA peuvent être exigés pour les prêts NADL.
Fannie Mae et Freddie Mac
Fannie Mae et Freddie Mac, sociétés de prêts hypothécaires soutenues par le gouvernement fédéral, permettent aux acheteurs de maison (pour la première fois et ceux qui reviennent) de financer plus facilement l’achat de leur maison en garantissant leur prêt hypothécaire. Les prêts garantis par ces entreprises sont des prêts conventionnels, c’est-à-dire qu’ils ne font pas partie d’un programme gouvernemental.
Les deux sociétés proposent des programmes hypothécaires qui peuvent aider les acheteurs d’une première maison à trouver la voie vers l’accession à la propriété.
AccueilOne Hypothèque
L’hypothèque HomeOne de Freddie Mac permet aux acheteurs d’une première maison qualifiés d’acheter une maison unifamiliale avec aussi peu que 3 % d’acompte sur un prêt hypothécaire conforme à taux fixe. Il n’y a aucune restriction de revenu ou géographique.
Note
Une hypothèque conforme a un montant maximum de prêt fixé par le gouvernement.
Accueil Hypothèque possible
Le programme Home Possible Mortgage de Freddie Mac vise à aider les emprunteurs à faible revenu, ceux qui gagnent 80 % ou moins du revenu médian de leur région, à acheter une maison. Les emprunteurs peuvent verser un minimum de 3 % d’acompte et même faire une demande avec un coemprunteur qui ne prévoit pas vivre dans la maison. Le programme offre une flexibilité en matière de financement de la mise de fonds, permettant au paiement de provenir de la famille, de programmes d’aide à l’employeur, d’un financement secondaire et de capitaux propres.
Prêt hypothécaire prêt à la maison
L’hypothèque HomeReady de FannieMae permet aux emprunteurs à faible revenu disposant d’un crédit stable d’acheter une maison avec une mise de fonds minimale. Les emprunteurs peuvent se qualifier avec un score de crédit aussi bas que 620, mais peuvent se voir proposer de meilleurs prix avec un score supérieur à 680. L’acompte minimum de 3 % peut provenir de plusieurs sources, y compris des cadeaux ou des subventions. Les emprunteurs ne sont pas tenus de verser des fonds personnels pour l’acompte.
Les programmes de Freddie Mac et de Fannie Mae exigent que les nouveaux acheteurs de maison suivent un programme d’éducation à l’accession à la propriété, à moins qu’ils n’achètent avec un autre emprunteur qui n’est pas un premier acheteur.
Ces programmes sont disponibles auprès de certains prêteurs. Les acheteurs de maison devront se demander si leur prêteur préféré les propose.
Options de financement alternatives
Les autres options de financement comprennent :
- Prêts conventionnels: Prêts hypothécaires qui ne font pas partie d’un programme gouvernemental, y compris ceux garantis par Freddie Mac ou Fannie Mae.
- Subventions : peuvent être utilisées pour les frais de clôture, l’aide au versement initial, etc.
- Financement du vendeur: Le vendeur de la maison fournit effectivement le prêt pour l’achat de la maison.
- Emprunter à la retraite économies: Cela peut être une option si vous disposez de suffisamment de fonds, mais cette option peut entraîner des pénalités de retrait anticipé si vous n’êtes pas éligible à une exception aux règles.
- Programmes d’achat d’une première maison basés sur l’État : peuvent être disponibles là où vous vivez.
L’essentiel
Il existe un certain nombre d’options de prêt à l’accession à la propriété adaptées à une variété de scénarios financiers. L’examen de vos revenus, de votre cote de crédit, de votre statut militaire, de votre mise de fonds et de votre emplacement préféré peut vous aider à affiner vos options. Chaque programme est différent et certains peuvent ne pas être disponibles dans votre région. Discuter avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire peut vous donner un aperçu de ce qui est disponible et de ce qui correspond le mieux à votre situation.
Foire aux questions (FAQ)
Un primo-accédant peut-il acheter une maison sans mise de fonds ?
Oui, certains prêts hypothécaires permettent aux acheteurs d’une première maison d’acheter une maison sans mise de fonds ou de verser la mise de fonds avec des fonds provenant de cadeaux, de subventions ou d’autres programmes d’aide à la mise de fonds.
Comment puis-je savoir combien de maison je peux me permettre en tant qu’acheteur d’une première maison ?
Le montant de la maison que vous pouvez vous permettre dépend de vos revenus et de vos dépenses. L’utilisation d’un calculateur hypothécaire est le meilleur moyen d’estimer le montant global de l’hypothèque et le paiement mensuel que vous pouvez vous permettre.
