Les signes d’une vente par saisie peuvent amener les voisins à s’interroger sur la valeur de leur maison. Les propriétaires des maisons environnantes craignent qu’une saisie puisse affecter la valeur des propriétés. Ils craignent que cette propriété à prix réduit puisse affecter négativement la valeur perçue de leur maison en tant que comparable dans le quartier.
La variation de la valeur de votre maison dépendra du type de méthode d’évaluation foncière utilisée lorsque deux maisons distinctes sont comparées. L’évolution de la valeur de votre maison peut également dépendre du quartier ou de la zone elle-même.
Points clés à retenir
- L’effet sur les valeurs peut dépendre de la manière dont la maison saisie a été entretenue et entretenue, ainsi que de la durée pendant laquelle elle reste abandonnée sur le marché.
- Les évaluateurs peuvent utiliser la maison saisie comme facteur de vente de maison comparable pour établir la valeur des autres maisons du quartier.
- Certains évaluateurs n’accorderont pas aux maisons saisies beaucoup de poids ou d’importance par rapport aux maisons comparables lorsqu’ils évaluent d’autres propriétés.
- Les quartiers avec de nombreuses saisies pourraient voir une baisse d’environ 1 % de la valeur des maisons.
Avoir un voisin saisi
Pour la plupart, l’apparence des maisons saisies varie. Certaines ventes de saisies sont traitées discrètement et revendues rapidement par le prêteur. Un jour, une camionnette de déménagement s’arrête, charge les affaires de l’occupant et repart. Cet événement sera suivi de peu par une pancarte de vente d’un courtier immobilier. Quelques semaines plus tard, une enseigne de vente apparaît et de nouveaux propriétaires emménagent.
Dans d’autres situations, une maison saisie peut être recouverte de panneaux et recouverte de grands panneaux annonçant qu’elle appartient à une banque ou à un bien immobilier (REO). Certaines maisons saisies peuvent rester abandonnées pendant des années. Les mauvaises herbes poussent suffisamment haut pour recouvrir les trottoirs, les farceurs jettent des pierres à travers les fenêtres du deuxième étage et la maison devient une horreur pour le quartier.
Ce que les évaluateurs considèrent comme des « Comps »
Si deux ventes de maisons comparables sont des transactions régulières – sans problème de titre ou de réclamation de propriété – et que l’une d’elles est une forclusion ou une vente à découvert, l’évaluateur peut utiliser cette vente en difficulté comme une propriété comparable. Un évaluateur peut utiliser l’approche du coût, du revenu ou de la valeur marchande lors de l’évaluation d’une propriété.
- La méthode de l’approche coût prend en compte le coût de construction de la maison plus la valeur du terrain inclus avec la maison.
- L’approche du revenu compare plusieurs unités en fonction des taux de capitalisation (taux de capitalisation). Le taux plafond est le retour sur investissement (ROI) qu’une propriété particulière peut générer.
- L’approche de la valeur marchande compare la propriété en question à trois ventes comparables dans le quartier.
Note
Dans le monde de l’immobilier, les ventes comparables sont également appelées « comps ».
Comment fonctionnent les évaluations
Derek Yuke, propriétaire de Yuke Home Appraisals à Sacramento, explique le processus utilisé par leur entreprise, en activité depuis 1996. L’entreprise essaie de trouver des transactions indépendantes lors de l’élaboration d’une évaluation.
Il s’agit de ventes à la valeur marchande, proposées à la vente par un vendeur consentant et achetées par un acheteur capable et consentant. Aucune des parties n’est sous la contrainte ou n’est liée. Même si cela implique de réaliser des ventes comparables dans un quartier adjacent et d’ajuster la valeur, la plupart des évaluateurs peuvent trouver des transactions indépendantes à utiliser dans une évaluation.
“Si j’utilise une saisie, j’explique pourquoi je l’ai utilisée. Je dis que ce n’est pas une bonne simulation et je ne lui donne pas beaucoup de poids.” Il affirme que les saisies ne représentent pas une valeur marchande et que son équipe peut toujours trouver des ventes régulières à intégrer dans les évaluations. “S’il n’y a que des saisies dans une zone, cela affecte le marché car cela devient de la valeur.”
Les saisies rendent les HOA vulnérables
S’il n’y a pas de transactions régulières, vous risquez d’être bloqué. Les développements de condominiums peuvent poser problème, surtout si les seules ventes ont été des ventes à découvert ou des saisies. Selon Yuke Home Appraisals, ce sont les meilleures compositions pour ce développement car ce sont les seules compositions disponibles.
Les ventes en difficulté au sein d’une association de propriétaires signifient également qu’il est peu probable que le propriétaire ait payé la part au prorata des cotisations HOA de cette unité. Si le fonds de l’association des propriétaires s’épuise, ce sont les autres propriétaires qui finissent par payer la note sous la forme de cotisations associatives plus élevées.
Malheureusement, bien que de nombreuses associations de propriétaires aient le pouvoir de saisir les biens en cas de retard dans les cotisations, rares sont celles qui ont l’argent ou les moyens de le faire. Ceux qui le font renoncent souvent au processus lorsque le montant de l’hypothèque est supérieur à la valeur de l’unité.
Les saisies affaiblissent les prix à proximité
Bien que certaines études montrent que les quartiers où le nombre de saisies est élevé voient une baisse de 1 % de la valeur des maisons, la baisse de valeur n’est pas toujours due au nombre de saisies.Souvent, la baisse des prix provient de la perception qu’ont les acheteurs de la zone, associée à l’extrême négligence de l’ancien propriétaire à l’égard de la propriété.
Certaines ventes de saisies semblent s’auto-entretenir. Dès qu’un propriétaire fait défaut, d’autres à proximité semblent suivre. Si le propriétaire défaillant est expulsé ou abandonne la propriété, le logement vacant tombe en ruine. Les maisons sans attrait extérieur qui nécessitent des réparations importantes ne se vendent pas à leur valeur marchande.
Une partie de l’inconvénient de l’achat de saisies immobilières est que les maisons sont vendues « telles quelles » et que les acheteurs n’ont aucune garantie quant à l’état de la maison. Certains propriétaires qui perdent tout à cause d’une saisie pourraient ne pas hésiter à vendre les appareils électroménagers intégrés et à arracher la plomberie en cuivre pour les revendre à la ferraille. Les maisons dépourvues de caractéristiques font également baisser les prix du quartier.
