Comment le racisme, la ségrégation et la redlining ont élargi l’écart en matière d’accession à la propriété

Le racisme sur le marché immobilier américain a contribué à un écart persistant en matière de propriété entre les ménages noirs et blancs, à travers des politiques discriminatoires de redlining, de ségrégation immobilière et de dévaluation des actifs noirs.

L’écart d’accession à la propriété entre les ménages noirs et blancs est l’une des forces motrices de l’écart de richesse raciale, car posséder une maison reste l’un des principaux moteurs de richesse aux États-Unis. Au quatrième trimestre 2021, le taux d’accession à la propriété des Noirs était de 43 %, contre 74 % pour les Américains blancs, selon le dernier rapport du US Census Bureau. À titre de comparaison, le taux national d’accession à la propriété était d’environ 65 % à la même époque.

L’écart en matière d’accession à la propriété entre les ménages noirs et blancs s’est également creusé au fil du temps. En 1960, l’écart était de 27 points puisque 38 % des ménages noirs étaient propriétaires d’un logement contre 65 % des ménages blancs.Plus de 60 ans plus tard, l’écart est de 31 points.

« Nous en sommes essentiellement là où nous en étions dans les années 1960 lorsque le Fair Housing Act a été adopté, soi-disant pour éliminer la discrimination et les obstacles qui ont un impact sur l’achat d’une maison », a déclaré Andre M. Perry, chercheur principal à Brookings Metro et auteur de « Know Your Price : Valuing Black Lives and Property in America’s Black Cities », lors d’une conversation en direct sur Instagram avec Gesundmd le 2 février 2022. « Les politiques du passé et du présent ont délibérément interdit aux Noirs de générer suffisamment de revenus. richesse pour acheter des maisons. 

Lorsque les économistes discutent de stratégies et de solutions pour créer de la richesse chez les Noirs, la réduction du fossé en matière d’accession à la propriété est un problème majeur, ce qui rend impératif que les premiers acheteurs de maison noirs, en particulier, bénéficient d’un soutien.

Avant de guider tous les lecteurs tout au long du processus d’achat d’une maison, approfondissons l’histoire de l’accession à la propriété des Noirs et le racisme qui existe toujours sur le marché immobilier américain.

Redlining et son impact sur l’accession à la propriété des Noirs

L’exclusion des Noirs des terres et des propriétés remonte à la fin de la guerre civile, lorsque le président Abraham Lincoln a signé le Homestead Act de 1862. La loi a donné plus de 270 millions d’acres de terre aux Américains pour presque rien, à condition que le propriétaire y vive et « améliore la terre ».Mais alors qu’un total de 1,6 million de demandes ont été traitées et que des centaines d’acres de terres ont été reçues gratuitement du gouvernement, les chercheurs suggèrent que seulement 3 500 environ de ces demandeurs étaient noirs.

Puis, dans les années 1930, pendant la Grande Dépression, les États-Unis ont été en proie à une crise hypothécaire nationale. Alors que les ménages étaient confrontés à des difficultés économiques, de nombreux propriétaires n’ont pas pu payer leur hypothèque et ont finalement fait défaut sur leurs dettes.

Le gouvernement a lancé une série d’initiatives pour inverser la chute du marché immobilier en augmentant le nombre de logements pour les familles à faible revenu et en fournissant une aide hypothécaire. En 1933, le président Franklin D. Roosevelt (FDR) créa la Home Owner’s Loan Corporation (HOLC).Le HOLC a servi de plan pour la loi nationale sur le logement, qui a été adoptée un an plus tard. La loi a créé la Federal Housing Administration (FHA), qui fournit une assurance hypothécaire sur les prêts immobiliers.

“FDR espérait que la loi stimulerait également l’emploi dans le secteur de la construction”, selon un article publié en 2012 sur le site Web de la bibliothèque et du musée présidentiels Franklin D. Roosevelt. « Bien que la loi nationale sur le logement de 1934 et la FHA aient répondu aux besoins des propriétaires existants et des Américains financièrement capables d’acheter une maison, elles n’ont pas fait grand-chose pour répondre aux besoins de logement des pauvres, y compris de nombreux Afro-Américains. »

La pratique derrière l’accès inégal au logement ? Ligne rouge.

Le nom vient des lignes rouges tracées sur des cartes pour identifier les endroits où vivaient les Afro-Américains et les Mexicains. Les zones en rouge ont été désignées comme des zones où les prêts, le crédit et les produits financiers (comme l’assurance hypothécaire) seraient refusés. Les banques justifieraient cette pratique en affirmant que ces zones rouges présentaient un risque de défaut plus élevé et ne constituaient pas un investissement judicieux.

Dans les années 1930, le HOLC a créé des cartes raciales et attribué à chaque quartier une étiquette de risque. Les zones vertes et bleues étaient considérées comme présentant le risque le plus faible, tandis que les zones jaunes et rouges étaient considérées comme présentant un risque plus élevé pour les banques. Les quartiers européens, juifs, irlandais et italo-américains étaient désignés en vert ou en bleu, tandis que les quartiers abritant des résidents blancs de la « classe ouvrière » étaient surlignés en jaune. Les zones rouges étaient réservées aux zones peuplées de résidents noirs et hispaniques.

Cette pratique refusait systématiquement aux familles des hypothèques, des assurances habitation ou des prêts dans les zones délimitées. Cela garantissait également que même les acheteurs potentiels noirs ayant de l’argent ne pourraient pas acheter de maisons dans les quartiers blancs.

Parce qu’on leur a refusé des prêts immobiliers auprès de prêteurs réputés, de nombreux ménages noirs sont devenus la proie de la pratique de l’achat sous contrat. L’achat par contrat était une arnaque qui permettait à un vendeur de maison de refuser à un acheteur la propriété d’une maison jusqu’à ce que la maison soit achetée dans son intégralité. L’acheteur verserait d’abord un acompte important, puis effectuerait des paiements mensuels à intérêt élevé. Cependant, jusqu’à ce que la maison soit achetée en totalité, le vendeur détenait l’acte de propriété et pouvait expulser l’acheteur à tout moment. L’acheteur n’a jamais accumulé de valeur nette sur sa maison et aucune loi ne le protégeait.

Ces pratiques ont finalement été jugées illégales et discriminatoires dans les années 1960, lorsque le Fair Housing Act a été adopté, mais même plus de 50 ans plus tard, leur impact est visible aujourd’hui dans l’écart racial persistant en matière d’accession à la propriété.

Renouvellement urbain et ségrégation du logement

Le Redlining et les pratiques discriminatoires qui l’accompagnaient entretenaient la ségrégation en matière de logement. Dans la seconde moitié du 20e siècle, une nouvelle menace pour l’accession à la propriété des Noirs, connue sous le nom de « rénovation urbaine », a commencé à détruire les quartiers noirs que le redlining avait contribué à établir. »

La rénovation urbaine était une pratique soutenue par le gouvernement consistant à détruire et à réduire les communautés – à prédominance noire – dans le but de construire des autoroutes, des bâtiments, des magasins, etc.

Les résidents ont été expulsés et relocalisés en dehors du quartier dont la rénovation était prévue, perdant ainsi leurs maisons et leurs biens. Cela a aggravé la ségrégation en matière de logement et a eu un impact sur l’écart d’accession à la propriété entre les Américains noirs et blancs, car de nombreuses familles noires ont été contraintes de partager un logement dans des communautés surpeuplées.

La dévaluation des actifs noirs

Une fois leur maison achetée, de nombreux Noirs américains constatent que leurs actifs sont systématiquement sous-évalués, malgré les caractéristiques structurelles et les commodités du quartier qui sont comparables à celles des maisons appartenant à des Blancs à proximité.

Une étude réalisée en 2018 par la Brookings Institution a révélé que les maisons situées dans des quartiers à majorité noire valaient 23 % de moins que celles avec « peu ou pas de résidents noirs ».

C’est ce qu’on appelle la « dévaluation », que la Brookings Institution définit comme la différence en pourcentage entre la valeur médiane des maisons dans les quartiers à majorité noire et les quartiers sans résidents noirs, après avoir pris en compte les différences structurelles dans les maisons et les commodités des quartiers.

L’étude a révélé que la dévaluation des maisons noires s’élevait à 156 milliards de dollars de pertes cumulées pour les propriétaires noirs.

Les évaluateurs de maisons ont un impact sur la dévaluation. Les évaluateurs sont censés donner une opinion impartiale sur la valeur d’une maison, mais des études ont montré que les maisons situées dans les quartiers noirs sont « systématiquement » sous-évaluées. De plus, la différence de prix entre les maisons appartenant à des Noirs et celles appartenant à des Blancs ne s’explique pas facilement par les différences dans les commodités du quartier ou les caractéristiques de la maison elle-même.

La société de courtage immobilier Redfin a constaté que sur plus de 7 millions de maisons répertoriées et vendues entre 2013 et février 2021, la maison moyenne située dans un quartier majoritairement noir valait 46 000 $ de moins qu’une maison située dans un quartier majoritairement blanc. L’analyse de Redfin a examiné les maisons situées dans les 10 % des villes américaines les plus riches en termes de population et a pris en compte les « facteurs fondamentaux » de la valeur des maisons, notamment la superficie en pieds carrés, l’état et les commodités du quartier.

Dans son enquête la plus récente sur les finances des consommateurs, la Réserve fédérale a constaté que la valeur de la maison d’une famille blanche typique était de 230 000 $ et que la valeur de la maison d’une « autre » famille typique était de 310 000 $ en 2019. (La Fed considère comme « autres » les familles s’identifiant comme asiatiques, amérindiens, natifs de l’Alaska, natifs d’Hawaï, des îles du Pacifique, d’une autre race, et tous les répondants déclarant plus d’une identification raciale.) La valeur de la maison des familles noires et hispaniques typiques était inférieure, à 150 000 $ et 200 000 $, respectivement.

Pratiques discriminatoires en matière de logement et écart de richesse raciale

L’impact de cette histoire discriminatoire en matière de logement aux États-Unis n’a pas seulement contribué à l’écart persistant et persistant en matière d’accession à la propriété entre les Noirs américains et leurs homologues. Cela a également contribué à l’écart de richesse raciale.

En 2019, la richesse médiane des familles noires était inférieure à 15 % de celle des familles blanches. Les familles blanches avaient le niveau de richesse médian le plus élevé aux États-Unis, soit 188 200 dollars, tandis que leurs homologues noirs n’avaient que 24 100 dollars.

“Ces problèmes de redlining et de ségrégation sont importants parce que ces politiques qui ont extrait la richesse et les opportunités ont masqué les contributions et la valeur que les Noirs ont ajoutées à la société dans son ensemble”, a déclaré Perry lors de son entretien avec Gesundmd. “Ma famille ne pouvait pas développer sa richesse de la même manière que d’autres personnes.”

L’accession à la propriété est corrélée à la richesse et reste un moyen populaire et viable d’augmenter la richesse pour tous les habitants des États-Unis. Le taux d’accession à la propriété des Noirs était de 44 %, contre 74 % pour leurs homologues blancs, en 2021, soit seulement 3 points de plus qu’il ne l’était dans les années 1960.

La richesse est le total de la valeur nette d’un individu ou d’un ménage, constituée de la valeur de tous les actifs après soustraction de toutes les dettes. Pour la plupart des Américains, une maison est le bien le plus important qu’ils possèdent, sa valeur est donc extrêmement importante pour la richesse d’une famille. En 2019, la richesse médiane des propriétaires était de 255 000 $, soit plus de 40 fois supérieure à celle des locataires, qui s’élevait à 6 300 $.

Avec la baisse des taux d’accession à la propriété et la dévaluation de ces actifs, des générations de familles noires se sont vues refuser la richesse en raison du racisme et de la discrimination sur le marché du logement.

“N’oublions pas que nous avons du talent et des trésors dans les communautés noires malgré ces politiques”, a déclaré Perry. “Nous devons toujours encourager les personnes, les talents et les institutions qui prospèrent malgré ces difficultés.”

Ressources pour les acheteurs de maison noirs

Tout au long du mois de février, Gesundmd continuera à aborder les problèmes de disparité raciale en matière d’accession à la propriété et de discrimination à travers une série de guides et de conversations sociales. Ces ressources s’adressent à tous les acheteurs d’une première maison, mais offriront des conseils et des astuces supplémentaires aux acheteurs noirs qui se préparent, achètent et emménagent dans leur première maison.

“N’oublions pas que nous avons du talent et des trésors dans les communautés noires malgré ces politiques”, a déclaré Perry. “Nous devons toujours encourager les personnes, les talents et les institutions qui prospèrent malgré ces difficultés.”