Des évaluations faibles peuvent survenir sur n’importe quel marché, qu’il soit chaud, froid ou neutre. Il n’est pas exclu qu’un évaluateur commette une erreur ou ne dispose pas de suffisamment d’expérience pour réaliser une évaluation parfaite. Il est également possible que le vendeur ait surévalué sa maison, permettant ainsi à ses sentiments et à son attachement à la maison de déformer la réalité selon laquelle certains défauts pourraient (et devraient) soustraire au prix d’achat.
Si vous achetez une maison, vous n’êtes pas sans options si l’évaluation est faible. Découvrez pourquoi les évaluations peuvent être faibles et ce que vous pouvez faire si la banque ne vous accorde pas un prêt du montant souhaité par le vendeur.
Points clés à retenir
- Une faible évaluation réduit la valeur marchande de la maison et le montant qu’une banque prêtera, mettant l’acheteur et le vendeur dans une position difficile.
- Il est courant que l’évaluation d’une maison soit inférieure au prix demandé par le vendeur pour la maison.
- Les vendeurs et les acheteurs ont le choix entre plusieurs options qui peuvent les aider à parvenir à un accord mutuellement avantageux.
Pourquoi une évaluation faible est-elle un problème ?
Le principal problème d’une faible évaluation est la différence entre le prix demandé par le vendeur et la nouvelle valeur marchande de la maison. Les prêteurs ne vous prêteront généralement que le montant estimatif de la propriété, car lorsque l’évaluateur a établi ce montant, il est devenu la valeur marchande de cette maison.
Étant donné que les prêteurs accordent des prêts pour gagner de l’argent, un prêt supérieur à la valeur marchande de la propriété n’est pas un investissement sur lequel ils veulent tenter leur chance. Si vous ne remboursez pas le prêt, ils pourront peut-être récupérer les fonds perdus. Cependant, s’ils vous donnent plus que ce que vaut une maison, il y a de fortes chances qu’ils ne rattrapent pas le capital perdu.
Pourquoi une évaluation faible se produit-elle ?
Les maisons peuvent ne pas être évaluées au prix de vente pour plusieurs raisons. Le marché immobilier est l’un des facteurs qui contribuent le plus à la faiblesse des évaluations.
Facteurs de marché
Des prix artificiellement gonflés peuvent résulter d’offres multiples et d’offres concurrentielles. La valeur des maisons peut diminuer lorsque moins d’acheteurs magasinent parmi un plus grand inventaire de maisons. Les valeurs marchandes peuvent augmenter s’il n’y a pas suffisamment de logements pour répondre à la demande de logements.
Note
Il peut également y avoir des conséquences en raison de l’abondance de propriétés saisies ou de ventes à découvert dans le quartier, principalement lorsqu’il n’existe aucune autre vente comparable.
Un évaluateur inexpérimenté
Un évaluateur inexpérimenté qui ne comprend pas les influences locales sur la valeur peut également être le coupable. Bien que cela se produise occasionnellement, cela reste rare, grâce aux processus d’examen interne et aux règles créées dans le cadre du Code de conduite pour l’évaluation des maisons (HVCC).
L’évaluateur a peut-être négligé les données sur les ventes en attente, qui pourraient refléter des ventes comparables plus élevées au moment de la clôture, ou il a peut-être sélectionné des ventes similaires dans les mauvais quartiers.
Autres facteurs
Le souscripteur a peut-être fait une évaluation incorrecte ou le vendeur a peut-être surévalué la propriété. Souvent, les vendeurs évaluent leurs maisons en fonction du prix qu’ils ont payé et des valeurs sentimentales qu’ils leur accordent.
Qu’un prêteur veuille ou non prêter de l’argent n’est pas un facteur. Les prêteurs veulent et doivent régler leurs prêts. C’est ainsi qu’ils gagnent leur argent. Il est également interdit aux prêteurs de procéder au redlining, qui consiste à délimiter sur une carte les zones où ils ne souhaitent pas accorder de prêts.
Note
Le racisme peut également jouer un rôle dans certains cas de mauvaises évaluations. Un rapport de la Brookings Institution a révélé que les maisons de qualité similaire dans des quartiers dotés de commodités similaires valaient 23 % de moins dans un quartier à majorité noire par rapport à un quartier avec peu ou pas de résidents noirs.Si un consommateur estime avoir reçu une mauvaise évaluation en raison du racisme, il peut prendre certaines mesures supplémentaires :
- Si le consommateur estime avoir été victime d’un biais d’évaluation, il peut déposer une plainte auprès du bureau pour le logement équitable et l’égalité des chances de HUD pour obtenir de l’aide.
- Le consommateur peut également contacter la ligne d’assistance nationale pour les plaintes du sous-comité d’évaluation pour déposer une plainte.
- Enfin, si un prêteur a fait preuve de discrimination à votre égard, notamment en utilisant une évaluation inappropriée, vous pouvez déposer une plainte auprès du Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB).
Que faire en cas d’évaluation faible
Les options proposées aux vendeurs et aux acheteurs sont différentes car ils abordent le problème d’une faible évaluation avec des objectifs contradictoires. Le vendeur veut le meilleur prix pour la propriété, alors que vous ne voulez pas payer trop cher. Vous devez également faire affaire avec un prêteur potentiel qui ne financera pas un prêt hypothécaire pour un montant supérieur ou supérieur à la valeur d’une maison.
Vous pouvez combler la différence en espèces
Vous pouvez combler la différence entre la valeur d’expertise et le prix de vente en espèces si vous en disposez. Le prêteur ne se soucie de l’évaluation que dans la mesure où elle affecte le ratio prêt/valeur, c’est-à-dire la part de la valeur de la maison absorbée par l’hypothèque (comme un ratio de 75 % ou un prêt de 75 000 $ sur une maison de 100 000 $).Une évaluation faible ne signifie pas que le prêteur ne prêtera pas ; cela signifie simplement qu’il accordera un prêt sur la base du ratio convenu dans le contrat à la valeur estimative.
Réduisez le prix
La meilleure solution est souvent pour le vendeur de réduire le prix de la maison. Le plus souvent, cela rend l’acheteur heureux et le prêteur est satisfait. Cela peut également en valoir la peine si le vendeur doit conclure la vente sur un marché acheteur.
Rien ne garantit que le vendeur ne recevra pas à nouveau une mauvaise évaluation si le premier acheteur se retire. De plus, la durée de validité d’une évaluation peut durer entre 120 et 180 jours, de sorte qu’un vendeur peut se retrouver avec une évaluation faible pendant un certain temps, à moins que le marché immobilier ne change.
Contester la première évaluation ou ordonner une deuxième évaluation
Demandez une copie du rapport d’évaluation à l’acheteur si vous êtes le vendeur, puis contactez le prêteur et renseignez-vous sur ses pratiques en matière de litiges. L’évaluateur n’est pas autorisé à parler directement avec le vendeur ou avec l’agent du vendeur.
Seul le prêteur peut exiger une deuxième évaluation, et généralement, seul vous, en tant qu’acheteur, pouvez en demander une autre, qui peut être honorée ou non. Vous pouvez proposer de partager le coût de la deuxième évaluation si vous êtes le vendeur.
Fournir une liste de ventes comparables
Demandez aux agents concernés de dresser une liste de ventes comparables récentes qui justifient le prix de vente convenu, puis soumettez cette liste au souscripteur et demandez une révision de l’évaluation. Essayez d’utiliser des comparaisons plus proches de la propriété en question que celles utilisées par l’évaluateur.
Appelez les agents inscripteurs des ventes en attente
Vous devrez demander à vos agents de s’en occuper, mais ils peuvent essayer de connaître les prix de vente réels des propriétés en attente mais qui n’ont pas encore été clôturées.
Les agents inscripteurs ne sont pas tenus de divulguer les prix de vente, mais beaucoup sont heureux de les aider car ils pourraient se retrouver dans la même situation plus tard. Votre agent peut toujours demander si l’autre agent pense que votre prix sera évalué s’il refuse de divulguer le prix en attente.
Rendez-vous au milieu
Parfois, les vendeurs baisseront leur prix pour vous empêcher de payer toute la différence entre le prix de vente et l’évaluation. Ils pourraient se situer entre une contribution totale en espèces et une baisse du prix.
Note
Un vendeur peut accepter d’accepter 5 000 $ en espèces et de réduire le prix de 5 000 $ si la différence est de 10 000 $.
Annuler la transaction
De nombreux contrats d’achat incluent des éventualités de prêt, dans lesquelles vous pouvez être libéré du contrat sans pénalité si vous ne parvenez pas à obtenir du financement. Vous pourriez ne pas être admissible aux conditions convenues si l’évaluation est faible, et une éventualité de prêt correctement rédigée vous permet d’annuler le contrat dans ces circonstances. Le vendeur doit alors débloquer votre acompte.
Le vendeur pourrait vendre plus cher en remettant la maison sur le marché et en recherchant un nouvel acheteur. La nouvelle évaluation pourrait être très différente, à condition que la faible évaluation ne soit pas une évaluation de la Federal Housing Administration (FHA). Ces évaluations se voient attribuer un numéro de dossier, de sorte que la même évaluation serait utilisée si le premier et le deuxième acheteurs disposaient d’évaluations FHA.
Foire aux questions (FAQ)
À quelle fréquence une évaluation est-elle mauvaise ?
Les recherches de Fannie Mae suggèrent qu’environ 8 % des évaluations sont faibles.
Combien coûte une expertise immobilière ?
Le prix d’une expertise dépendra de votre lieu de résidence. Vous pouvez vous attendre à dépenser au moins 200 $ et peut-être jusqu’à 600 $ pour une évaluation.
Quels facteurs pourraient nuire à l’évaluation d’une maison ?
Une évaluation prend en compte de nombreux facteurs, tant sur votre propriété que dans les environs. Des plans d’étage maladroits, un manque d’attrait extérieur et un câblage ou des appareils électroménagers vieillissants pourraient tous nuire à votre évaluation. Vivre dans une région éloignée sans accès facile aux routes principales, aux écoles et aux hôpitaux pourrait également nuire à votre valeur d’évaluation, tout comme les taux de criminalité élevés dans votre quartier.
