Les comptes de mise en fourrière, ou comptes séquestres comme les appellent certains prêteurs hypothécaires, sont déroutants pour de nombreux propriétaires. En outre, outre les augmentations de paiements dues à la hausse des taux d’un prêt hypothécaire ajustable, un problème majeur et inattendu auquel sont confrontés de nombreux propriétaires est de savoir comment gérer une pénurie de comptes de fourrière. Parce que les comptes de fourrière ne seront pas à la hauteur. Ils le font toujours. C’est une réalité lorsque les impôts augmentent chaque année et que les primes d’assurance augmentent.
Les comptes séquestres ou de mise en fourrière
Dans certaines régions du pays, ces comptes sont appelés comptes séquestres. Les termes sont utilisés de manière interchangeable. Les comptes de fourrière sont des comptes d’épargne distincts créés par les prêteurs hypothécaires pour payer les impôts fonciers et l’assurance des biens au nom du propriétaire.
Exemple de paiement d’un compte de mise en fourrière
Si les impôts sont de 1 200 $ par an, le prêteur percevra 100 $ par mois. Si la prime d’assurance est de 600 $ par année, le prêteur percevra 50 $ supplémentaires. Ce paiement du compte de mise en fourrière de 150 $ est ensuite ajouté au paiement régulier du principal et des intérêts pour égaler un paiement total et est connu sous le nom de paiement total du principal, des intérêts, des taxes et de l’assurance (PITI).
Créer un compte de fourrière
Les prêteurs veulent toujours avoir quelques mois de dollars en réserve. Supposons que la partie impôts et assurance de votre versement hypothécaire mensuel soit de 150 $ par mois. Le prêteur peut exiger que le compte détienne 300 $ comme filet de sécurité.
De plus, lors de l’établissement initial des comptes de fourrière, la prime d’assurance est payée d’avance mais pas les taxes. Généralement, les impôts sont payés à leur échéance. Chaque État contrôle la date d’échéance exacte et certains États exigent que les propriétaires effectuent des paiements programmés.
Si les impôts arrivent à échéance, disons, en novembre et que votre prêt se clôture en septembre, le prêteur pourrait exiger que sept ou huit mois de fourrières soient payées à la clôture.
Comment se produisent les pénuries
Si un prêt est entièrement amorti à un taux d’intérêt fixe, le paiement du principal et des intérêts n’augmentera jamais. Les primes d’assurance sont augmentées sur la base de formules complexes émanant des compagnies d’assurance. Mais les couvertures des polices d’assurance augmentent également parfois, car il en coûte chaque année plus cher pour reconstruire une maison en cas de catastrophe.
Parfois, les prêteurs ne calculent pas correctement le financement initial et remarqueront que s’ils continuent à collecter la même somme initiale auprès de l’emprunteur, il n’y aura pas assez d’argent sur le compte pour payer les factures à leur échéance.
Comment financer une pénurie dans un compte de mise en fourrière
Généralement, vous avez plusieurs options.
- Achetez une assurance moins chère
- Couverture d’assurance inférieure (non recommandée)
- Payer la différence en espèces
- Accepter de payer le paiement majoré
Si vous payez la différence en espèces, vous continuerez à verser des sommes forfaitaires sur votre compte de mise en fourrière pendant toute la durée de votre prêt, car le prêteur aura besoin de cet argent, qu’il soit payé mensuellement ou en une seule fois, pour payer les impôts et les assurances. Compte tenu de la valeur du temps et de l’argent, il est préférable de payer le paiement majoré car vos dépenses personnelles sont alors étalées sur plusieurs mois, réduisant ainsi le coût de l’argent. N’oubliez pas qu’un dollar d’aujourd’hui vaut plus qu’un dollar dans six mois.
Créer votre propre compte de fourrière
Si vous avez la discipline nécessaire pour épargner un montant mensuel pour payer vos propres impôts et assurances, la création d’un compte d’épargne distinct à cet effet pourrait s’avérer judicieux pour vous. Sachez que si le solde de votre prêt représente plus de 80 % de la valeur de votre maison, votre prêteur pourrait ne pas vous permettre de maintenir votre propre compte. De plus, si vos impôts augmentent à la fin de l’année, vous paierez alors votre propre compte de fourrière en une seule somme.
Vous ne souhaiterez peut-être pas payer un taux d’intérêt plus élevé simplement pour avoir le privilège de gérer votre propre compte de fourrière, vous devriez donc vous renseigner à ce sujet.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
