L’achat d’une propriété « sous réserve » signifie qu’un acheteur reprend essentiellement le solde hypothécaire restant du vendeur sans l’officialiser auprès du prêteur. Cette approche permet à l’acheteur d’acquérir la propriété sans obtenir une nouvelle hypothèque ni bénéficier d’un financement auprès d’un prêteur traditionnel. Au lieu de cela, ils assument simplement la responsabilité du solde hypothécaire restant du vendeur.
Il s’agit d’une stratégie populaire parmi les investisseurs immobiliers et, lorsque les taux d’intérêt augmentent, elle peut également constituer une option de financement intéressante pour les acheteurs de maison en général. Cependant, il y a plusieurs considérations importantes à garder à l’esprit concernant le risque potentiel encouru. Dans ces arrangements, l’acheteur assume effectivement la dette hypothécaire existante sans aucune garantie ni protection de la part du prêteur.
Apprenez-en davantage sur l’achat sous réserve, son fonctionnement ainsi que les avantages et les inconvénients de cette stratégie.
Points clés à retenir
- L’achat sous réserve signifie que l’acheteur prend en charge les versements hypothécaires sans accord officiel avec le prêteur.
- L’achat d’un logement est attrayant pour les acheteurs s’ils peuvent obtenir un taux d’intérêt inférieur en prenant en charge les paiements.
- Cet arrangement présente des risques pour l’acheteur si le prêteur exige le remboursement intégral du prêt ou si le vendeur fait faillite.
Que signifie l’achat « soumis à » dans l’immobilier ?
Acheter sous réserve de signifie acheter une maison sous réserve de l’hypothèque existante. Cela signifie que le vendeur ne rembourse pas l’hypothèque existante. Au lieu de cela, l’acheteur prend en charge les paiements.Le solde impayé de l’hypothèque existante est ensuite calculé dans le cadre du prix d’achat de l’acheteur.
Par exemple, supposons que le vendeur contracte une hypothèque de 200 000 $. Ils en ont payé 150 000 $ avant de décider de vendre la maison. Les nouveaux acheteurs paieraient ensuite les 50 000 $ restants.
Dans le cadre d’un accord, l’acheteur continue d’effectuer ses paiements à la société de prêts hypothécaires du vendeur. Cependant, il n’existe aucun accord officiel avec le prêteur. L’acheteur n’a aucune obligation légale d’effectuer les paiements. Si l’acheteur ne rembourse pas le prêt, la maison pourrait être saisie. Cependant, il serait au nom du créancier hypothécaire initial (c’est-à-dire celui du vendeur).
Raisons pour lesquelles un acheteur peut acheter un objet de propriété
Le plus grand avantage de l’achat immobilier est qu’il réduit les coûts d’achat d’une maison. Il n’y a pas de frais de clôture, de frais de montage, de commissions de courtier ou d’autres frais. Pour l’investisseur immobilier qui envisage de louer ou de revendre la propriété à terme, cela signifie plus de marge de profit.
Pour la plupart des acheteurs de maison, la principale raison d’acheter des propriétés est de reprendre le taux d’intérêt existant du vendeur. Si les taux d’intérêt actuels sont de 4 % et qu’un vendeur a un taux d’intérêt fixe de 2 %, cet écart de 2 % peut faire une énorme différence dans le paiement mensuel de l’acheteur. Par exemple:
- Une hypothèque de 200 000 $ à un taux d’intérêt de 2 % est amortie selon un versement de 739,24 $ par mois.
- Une hypothèque de 200 000 $ à un taux d’intérêt de 4 % est amortie selon un versement de 954,83 $ par mois.
- Les économies mensuelles pour un acheteur dans ces circonstances sont de 215,59 $ ou 2 587,08 $ par an.
Une autre raison pour laquelle certains acheteurs sont intéressés à acheter une maison est qu’ils pourraient ne pas être admissibles à un prêt traditionnel avec des taux d’intérêt avantageux. La reprise du prêt hypothécaire existant peut offrir de meilleures conditions et des frais d’intérêt inférieurs au fil du temps.
Note
L’achat de maisons est un moyen intelligent pour les investisseurs immobiliers de conclure des affaires. Les investisseurs peuvent utiliser les registres du comté pour localiser les emprunteurs actuellement en saisie. En faire un sujet d’offre peu élevé peut les aider à éviter la saisie (et son impact sur leur crédit) et se traduire par une propriété à haut profit pour l’investisseur.
3 types de sujets à options
Tous les sujets soumis à des prêts ne se ressemblent pas. En règle générale, il existe trois types de sujets à options.
Un sujet direct, de l’argent à prêter
Le type de sujet le plus courant se produit lorsqu’un acheteur paie en espèces la différence entre le prix d’achat et le solde du prêt existant du vendeur. Par exemple, si le solde du prêt existant du vendeur est de 150 000 $ et que le prix de vente est de 200 000 $, l’acheteur doit donner au vendeur 50 000 $.
Un sujet direct avec le report en arrière du vendeur
Les reports rétrospectifs du vendeur, également appelés « financement du vendeur » ou « financement du propriétaire », se présentent le plus souvent sous la forme d’une deuxième hypothèque. Un report rétrospectif du vendeur peut également être un contrat foncier ou un instrument de vente d’option de location.
Par exemple, supposons que le prix de vente de la maison soit de 200 000 $, avec un solde de prêt existant de 150 000 $. L’acheteur verse un acompte de 20 000 $. Le vendeur porterait le solde restant de 30 000 $ à un taux d’intérêt distinct et à des conditions négociées entre les parties. L’acheteur accepterait d’effectuer un paiement au prêteur du vendeur et un paiement distinct à un taux d’intérêt différent pour le vendeur.
Sous réserve de
Un sujet de couverture donne au vendeur un dépassement des intérêts, car le vendeur gagne de l’argent sur le solde hypothécaire existant. Un wrap-around est un autre prêt qui contient le premier, et il peut être financé par le vendeur.
En utilisant l’exemple ci-dessus, supposons que l’hypothèque existante porte un taux d’intérêt de 2 %. Si le prix de vente est de 200 000 $ et que l’acheteur dépose 20 000 $, le report rétrospectif du vendeur serait de 180 000 $.
En facturant 3 % à l’acheteur, le vendeur gagne 1 % sur l’hypothèque existante de 150 000 $ et 3 % sur le Gesundmd de 30 000 $. L’acheteur paierait 3 % sur 180 000 $.
Sous réserve de la prise en charge du prêt
Dans le cadre d’une transaction, ni le vendeur ni l’acheteur n’informe le prêteur existant que le vendeur a vendu la propriété. L’acheteur commence à effectuer les paiements et n’obtient pas l’autorisation de la banque pour reprendre le prêt.
Avertissement
Les prêteurs mettent un verbiage spécial dans leurs hypothèques et leurs actes de fiducie qui donnent au prêteur le droit d’accélérer le prêt et d’invoquer une clause « d’échéance » en cas de transfert. Cela signifie que le solde du prêt est dû en totalité, ce qui pourrait exposer le nouveau propriétaire au risque de perdre la maison si le prêteur découvre le transfert.
Toutes les banques ne déclareront pas un prêt dû et payable au moment du transfert. Dans certaines situations, certaines banques se contentent simplement que quelqu’un – n’importe qui – effectue les paiements.
Cependant, les banques peuvent exercer leur droit de rappel sur un prêt en raison de la clause d’accélération prévue dans l’hypothèque ou l’acte de fiducie, ce qui constitue un risque pour l’acheteur. Si l’acheteur ne dispose pas des liquidités nécessaires pour rembourser le prêt à la demande de la banque, il pourrait procéder à une saisie.
En revanche, la prise en charge d’un prêt est différente de l’objet d’une transaction. Si un acheteur prend en charge un prêt, il assume formellement le prêt avec l’autorisation de la banque. Cette méthode signifie que le nom du vendeur est supprimé du prêt et que l’acheteur est admissible au prêt, comme pour tout autre type de financement.
Généralement, la banque facture à l’acheteur des frais de prise en charge pour traiter une prise en charge de prêt. Les frais sont bien inférieurs aux frais pour obtenir un prêt classique.Les prêts VA et les prêts FHA permettent une prise en charge du prêt. Cependant, ce n’est pas le cas de la plupart des prêts conventionnels.
Avantages et inconvénients de l’achat soumis à un bien immobilier
Sous réserve de propriétés signifie un achat de maison plus rapide et plus facile, pas de prêts hypothécaires coûteux ou difficiles à qualifier, et potentiellement plus de bénéfices si vous cherchez à retourner ou à revendre la maison.
En revanche, le fait que les maisons soient soumises à des risques met les acheteurs en danger. Puisque les biens demeurent légalement sous la responsabilité du vendeur, ils pourraient être saisis en cas de faillite de celui-ci. De plus, le prêteur pourrait exiger un remboursement intégral s’il constate que la maison a été transférée. Il peut également y avoir des complications avec les polices d’assurance habitation.
Moins de coûts initiaux
Vente plus rapide
Plus facile à qualifier
Cela pourrait signifier plus de profits pour les investisseurs
Peut signifier des taux d’intérêt plus favorables
La maison pourrait être saisie si le vendeur fait faillite
Le prêteur pourrait accélérer le prêt et exiger le remboursement intégral
Assurer sa maison pourrait être compliqué
L’essentiel
Si la vente peut sembler souhaitable pour certains, elle comporte des risques pour les acheteurs et les vendeurs. Avant de conclure ce type d’accord, vous devez comprendre les différentes options ainsi que leurs avantages et inconvénients.
Foire aux questions (FAQ)
Comment se trouve-t-on sujet aux transactions immobilières ?
Pour trouver des vendeurs soumis, vous devez rechercher des propriétaires vendant des propriétés en difficulté, telles que des saisies, des ventes à découvert et des maisons mises aux enchères. Vous pouvez les trouver grâce aux outils de recherche en ligne ou avec l’aide d’un agent immobilier.
Pourquoi un vendeur accepterait-il une hypothèque ?
Les vendeurs acceptent de contracter un prêt hypothécaire lorsqu’ils cherchent désespérément à vendre une maison rapidement. Ils peuvent être menacés de saisie ou incapables de faire face à leurs remboursements hypothécaires. Ce n’est peut-être pas un scénario idéal, mais cela peut permettre une vente rapide en gardant la banque hors de l’équation.
