Les prêts géants vous permettent d’emprunter pour des propriétés coûteuses. Alors que les prêts « conformes » (prêts qui répondent aux montants de financement requis par le gouvernement) limitent le montant que vous pouvez emprunter, les prêts hypothécaires géants sont généralement disponibles pour un montant pouvant atteindre plusieurs millions de dollars.
Aux États-Unis, la plupart des besoins en prêts hypothécaires résidentiels peuvent être satisfaits dans le cadre des lignes directrices établies par des entités de financement parrainées par le gouvernement et conçues pour encourager l’accession à la propriété par l’intermédiaire de la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Vous aurez besoin d’un prêt géant si vous recherchez une maison qui dépasse les limites fixées et que vous financez par l’intermédiaire de prêteurs parrainés par le gouvernement.
Points clés à retenir
- Les limites de prêt dépendent de l’endroit où vous vivez, mais pour la grande majorité des comtés des États-Unis, le montant maximum du prêt pour Fannie Mae et Freddie Mac est de 647 200 $ en 2022. Cependant, dans les zones à coûts élevés, vous pouvez emprunter davantage.
- Pour la plupart des régions aux États-Unis où les coûts sont élevés, la limite maximale du prêt est de 150 % du montant maximum habituel, soit 970 800 $.
- Si vous ne vivez pas dans une zone où les coûts sont élevés et que vous souhaitez emprunter plus de 647 200 $, vous aurez généralement besoin d’un prêt géant.
- Les banques, les prêteurs hypothécaires et autres investisseurs peuvent prêter autant qu’ils le souhaitent et fixent leurs propres limites maximales pour les prêts géants.
Limites des prêts géants
Les prêts immobiliers acquis auprès de prêteurs parrainés par le gouvernement comme Fannie Mae et Freddie Mac sont limités à des montants spécifiques. En 2022, la limite pour la plupart des régions est de 647 200 $, sauf si vous habitez dans une région qui répond aux critères d’ajustement. Dans ce cas, la limite monte jusqu’à 970 800 $, selon la région.
Les prêts conformes à ces normes rigides sont appelés « prêts conformes ». Il s’agit d’un concept important, car si de nombreux prêts hypothécaires similaires sont créés selon des lignes directrices presque identiques, ils peuvent plus facilement être regroupés pour créer des « pools » de prêts hypothécaires. Ces pools peuvent ensuite être titrisés pour créer des titres adossés à des créances hypothécaires, conçus pour fournir une plus grande liquidité sur le marché hypothécaire.
Mais si la propriété est trop chère pour répondre à ces directives, ils peuvent toujours constituer des prêts intéressants pour les établissements de crédit. Ils ne « se conforment » tout simplement pas aux limites des programmes gouvernementaux et doivent être titrisés de manière privée : généralement à des taux d’intérêt légèrement plus élevés. Ces prêts hypothécaires plus importants que la norme sont appelés « prêts jumbo ».
La FHFA fixe des limites en dollars sur les prêts à Fannie Mae (FNMA) et Freddie Mac (FHLMC). Ces entités parrainées par le gouvernement gèrent une part importante des prêts hypothécaires aux États-Unis et maintiennent l’argent en circulation en vendant des prêts hypothécaires aux investisseurs. Par conséquent, il est plus facile d’emprunter lorsque votre prêt correspond à leurs directives.
Être admissible à un prêt géant
Bien que les prêts géants permettent des prêts de taille importante, il peut être difficile d’y avoir droit. À mesure que les montants augmentent, les prêteurs assument de plus grands risques ; ils sont également plus prudents dans la délivrance des approbations. Les prêts jumbo nécessitent généralement :
- Un acompte important : 20 % ou plus est préférable, mais vous pourrez peut-être emprunter avec moins
- Cotes de crédit élevées: Vous aurez besoin d’un manque d’éléments négatifs dans votre historique de crédit : un score FICO de 700 ou plus est idéal
- Avoirs de réserve importants: Vous en aurez probablement besoin pour couvrir au minimum six mois de paiements
- Revenu suffisant: Vous devrez démontrer que vous pouvez confortablement supporter vos paiements mensuels : un ratio dette/revenu de 43 % est probablement le plus bas que vous puissiez avoir.
Chaque situation est unique, notamment en ce qui concerne les prêts jumbo. Il est utile de parler à un prêteur et de connaître ses critères pour déterminer si vous pourriez être approuvé. Dans certains cas, vous pouvez vous qualifier même si l’un des facteurs mentionnés n’est pas parfait : la force dans un domaine peut compenser la faiblesse dans un autre. Par exemple, si vous avez un défaut dans votre dossier de crédit, un acompte important pourrait vous aider à être admissible.
Avez-vous besoin d’un prêt géant ?
Les prêts géants vous permettent d’acheter des maisons de luxe, des propriétés uniques et des maisons « normales » dans des quartiers chers. Mais ce n’est pas parce que vous pouvez obtenir un prêt important que vous devriez le faire. Des prêts plus importants entraînent des frais d’intérêt importants, et il est essentiel de comprendre combien vous payez pour une propriété après avoir pris en compte les frais d’intérêt.
Dans certains cas, il peut être préférable de verser une mise de fonds plus importante (emprunter moins) ou d’acheter une propriété moins chère ailleurs si vous le pouvez.
Note
Si vous ne savez pas combien vous pouvez vous permettre d’acheter, trouvez un conseiller financier ou un agent immobilier réputé à qui parler, ou travaillez avec votre banque et voyez comment ils peuvent vous aider.
Alternatives aux prêts géants
Si vous recherchez une maison chère, les prêts géants ne sont pas votre seule option. Si vous rencontrez des difficultés pour bénéficier d’un prêt hypothécaire géant, cela vaut la peine d’enquêter sur les programmes des gouvernements fédéral et locaux ainsi que des organisations à but non lucratif pour voir si vous êtes admissible à une aide.
Prêts FHA
Relativement faciles à obtenir, les prêts FHA permettent un acompte aussi bas que 3,5 %.Ils ont les mêmes limites de prêt que les prêts conformes, mais les prêts FHA sont sensibles au comté dans lequel vous achetez.
Prêts VA
Ces prêts permettent aux militaires et à leurs familles d’emprunter pour une maison sans mise de fonds. Cette approche présente des avantages et des inconvénients : vous n’avez pas besoin d’économiser beaucoup d’argent pour acheter, mais avoir des capitaux propres nuls est risqué, et plus vous empruntez, plus vous payez d’intérêts. Encore une fois, les limites sont les mêmes que celles des autres prêts FHFA.
Subventions et aide au versement initial
L’aide à la mise de fonds peut également contribuer à réduire le montant que vous empruntez. Ces fonds proviennent de diverses sources et nécessitent des recherches et des démarches de votre part : différents programmes ciblent des emprunteurs spécifiques. Voici quelques façons de trouver de l’aide :
- Le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) tient à jour un répertoire des programmes d’accession à la propriété.
- Les organisations locales à but non lucratif connaissent peut-être les prêts à l’achat d’une première maison et d’autres ressources disponibles.
