Lors de l’achat ou de la vente d’une maison, une évaluation immobilière fait partie intégrante du processus. Les évaluations ont un impact sur le montant que vous payez pour une maison. Mais les évaluations déterminent également le montant de la valeur nette que vous pouvez retirer de votre maison si vous refinancez ou obtenez un prêt sur valeur domiciliaire, et ce que vous obtiendrez si vous vendez votre maison.
Que vous soyez un acheteur de maison résidentielle, un vendeur ou un aspirant investisseur immobilier, découvrez les bases d’une évaluation, pourquoi une évaluation est utile, comment elle est menée et ce que signifient les différents termes d’évaluation.
Points clés à retenir
- Une évaluation immobilière fournit une opinion d’expert sur la valeur d’une propriété.
- Les évaluations peuvent servir à diverses fins, notamment aider à obtenir un prêt, fixer un prix d’inscription et prendre une décision d’investissement.
- Une évaluation n’est pas la même chose qu’une inspection de maison.
- En fonction de plusieurs facteurs, un évaluateur utilisera l’une des trois méthodes suivantes pour calculer une opinion sur la valeur : la méthode de comparaison des ventes, la méthode du coût ou la méthode de capitalisation des revenus.
- Plusieurs solutions possibles s’offrent aux acheteurs et aux vendeurs si la valeur estimative d’un bien est inférieure au prix de vente contracté.
Qu’est-ce qu’une évaluation immobilière ?
Une évaluation immobilière est une analyse objective et qualifiée d’un bien immobilier visant à déterminer sa valeur. Les prêteurs utilisent généralement des évaluations avant de financer des achats immobiliers. Le prêteur veut s’assurer que le montant prêté ne dépasse pas la valeur de la propriété. L’évaluation rassure également l’acheteur sur le fait que le prix payé n’est pas supérieur à la valeur marchande de la maison.
Les prêteurs et les acheteurs potentiels ne sont pas les seuls à commander des évaluations. Il existe de nombreuses raisons de demander une évaluation. Par exemple, un vendeur peut souhaiter une évaluation pour l’aider à décider d’un prix d’inscription compétitif avant de vendre. Les évaluations peuvent même être utilisées à des fins de résolution de litiges (par exemple, règlement de divorce) ou de planification successorale.
Note
Dans certains cas, lors de l’achat d’une maison « inversée », vous pourriez avoir besoin de deux inspections. Le prêteur doit payer pour la deuxième évaluation et n’est pas autorisé à vous la facturer.
Évaluation ou inspection : quelle est la différence ?
Une évaluation immobilière et une inspection peuvent sembler similaires au premier abord. Un expert examine une propriété et délivre finalement un rapport à ce sujet. Si les deux impliquent d’analyser l’état d’un bien en vue de transactions immobilières, les méthodes et les finalités diffèrent.
Une évaluation est une analyse d’une propriété par un expert pour déterminer ce que l’Appraisal Institute appelle une « opinion sur la valeur », ou combien d’argent vaut la propriété. Une inspection est une analyse de l’état physique et des défauts matériels d’une propriété, ou du nombre de réparations nécessaires.
Bien qu’une évaluation soit généralement exigée par les prêteurs avant de financer la vente d’une maison, une inspection est quelque chose qu’un acheteur ou un propriétaire immobilier choisit de faire effectuer.
Évaluations unifamiliales ou multi-unités
Pour une maison unifamiliale, un évaluateur s’appuie généralement principalement sur des données sur des propriétés similaires qui ont été vendues ou en attente de vente pour aider à déterminer la valeur marchande de la propriété en question. Tous les types d’évaluation incluent une analyse de propriétés comparables à proximité qui ont été vendues récemment, également appelées « comps ».
Les immeubles à logements multiples ou les maisons multifamiliales sont généralement achetés à des fins d’investissement, de sorte que les évaluateurs s’appuient également sur des calculs concernant la production possible de revenus et de dépenses de la propriété. Les évaluateurs calculent ensuite généralement les valeurs par unité et une valeur totale pour chaque propriété multifamiliale. Ce processus étant plus complexe, les évaluations multi-unités sont plus coûteuses.
Méthodes courantes d’évaluation immobilière
En règle générale, chaque évaluation implique une recherche et une analyse de la valeur des propriétés locales sur le marché, de l’offre et de la demande actuelles et d’autres facteurs économiques susceptibles d’augmenter ou de diminuer ces valeurs, ainsi qu’une évaluation des caractéristiques spécifiques de la propriété et une analyse des ventes de maisons comparatives.
Cependant, en fonction du type de bien immobilier, de la raison de l’évaluation et des données pertinentes disponibles, un évaluateur déterminera la valeur de la propriété par la méthode de comparaison des ventes, la méthode du coût et/ou la méthode de capitalisation des revenus.
Méthode de comparaison des ventes
La méthode de comparaison des ventes repose principalement sur des données relatives à la vente de propriétés comparatives. En examinant les propriétés les plus similaires à la propriété en question, l’évaluateur identifie une fourchette de valeur pour la propriété.
L’évaluateur prendra en compte un certain nombre de facteurs pour déterminer dans quelle mesure les compositions sont similaires à la propriété en question, notamment :
- Emplacement
- Caractéristiques physiques
- Caractéristiques économiques
- Conditions du marché au moment de la vente
- Conditions de la vente elle-même
- Utilisation et zonage
Lors du calcul d’une plage de valeurs utiles à partir d’une composition, l’évaluateur peut effectuer des « ajustements » en dollars ou en pourcentage. Ces ajustements s’ajoutent ou se soustraient à son prix de vente en fonction des avantages ou des défauts de la propriété en question. Par exemple, si une composition a une cuisine obsolète, mais que la propriété en question a une cuisine récemment rénovée, l’évaluateur peut augmenter la fourchette de valeur dérivée de cette composition.
Note
La méthode de comparaison des ventes est généralement le moyen le plus fiable d’indiquer la valeur des maisons d’habitation. Selon l’Appraisal Foundation, l’organisation chargée de déterminer les normes d’évaluation et les qualifications des évaluateurs, « [la comparaison des ventes] reflète le plus directement les actions des acheteurs et des vendeurs sur le marché ».
Méthode de coût
Si une propriété n’a pas vraiment de véritable valeur, la méthode d’évaluation au coût peut être la plus appropriée. Cela peut être dû au fait que la propriété contient des améliorations nouvelles ou spécialisées, qu’elle est unique ou qu’elle n’est pas courante sur le marché.
Dans cette méthode, l’expert détermine la valeur du terrain (sans compter les constructions). L’évaluateur calcule ensuite ce qu’il en coûterait pour construire des améliorations identiques ou similaires et ajoute ce coût à la valeur du terrain.
Enfin, l’évaluateur soustrait un montant correspondant à la dépréciation des structures au fil du temps ; en d’autres termes, quelle valeur une propriété a perdue en raison du vieillissement, de l’usure, des changements dans les environs, etc.
Méthode de capitalisation du revenu
Alors que les deux méthodes d’évaluation évoquées précédemment concernent davantage l’immobilier résidentiel, cette méthode est utilisée spécifiquement pour déterminer la valeur actuelle d’un immeuble de placement tel que des immeubles multifamiliaux.
Avec cette méthode, l’évaluateur examine divers facteurs pour se faire une opinion sur les avantages d’investissement futurs d’une propriété, tels que :
- Utilisation prévue
- Bénéfices estimés
- Pertes estimées
- Dépenses estimées
- Pendant combien de temps et avec quelle régularité la propriété est-elle susceptible de générer un revenu
- Valeur estimée de la propriété si et quand elle sera éventuellement revendue
- Taux de rendement pour des propriétés similaires
Que coûte une évaluation ?
Les coûts d’évaluation varient considérablement en fonction du marché local. L’enquête 2021 sur les honoraires des évaluateurs de l’Organisation des professionnels de l’immobilier auprès des évaluateurs professionnels aux États-Unis a révélé une gamme de prix sur la plupart des marchés.Par exemple, les évaluateurs de la région de San Francisco ont indiqué facturer entre 301 $ et plus de 751 $ pour évaluer une maison unifamiliale. Plus de la moitié des évaluateurs ont facturé 550 $ ou plus.Dans l’Oklahoma, dans tout l’État, la plupart des évaluateurs interrogés ont déclaré facturer 550 $ ou moins.
L’acheteur paie généralement les frais d’évaluation, parfois d’avance et parfois dans le cadre des frais de clôture à l’heure officielle de la clôture. Si vous êtes propriétaire ou acheteur et que vous souhaitez une évaluation à des fins telles que la détermination d’un prix catalogue, le règlement d’un divorce ou l’achat en espèces, vous commanderez et paierez vous-même l’évaluation.
Après l’évaluation
Après avoir visité une propriété en personne, compilé et analysé les données, effectué des calculs et appliqué l’une des trois méthodes d’évaluation discutées, l’évaluateur est prêt à déterminer une « opinion finale sur la valeur ». C’est le chiffre qu’attendent les prêteurs, les propriétaires pleins d’espoir et les investisseurs potentiels.
Que contient un rapport d’évaluation ?
L’opinion finale sur la valeur arrive dans un rapport d’évaluation qui soutient l’estimation de la valeur de la maison par l’évaluateur. Tout rapport d’évaluation crédible doit inclure :
- Les méthodes utilisées par l’évaluateur pour définir et déterminer la valeur, y compris la manière dont la propriété a été inspectée et toute exigence spécifique au prêteur.
- Identification claire de la propriété en question et de ses caractéristiques et caractéristiques pertinentes
- Le client et l’usage prévu du bien
- L’objectif du rapport, comme le financement ou l’investissement
- Zone de marché et compositions utilisées pour l’analyse
Note
Les lois fédérales et étatiques ainsi que les normes professionnelles exigent que les évaluateurs et le processus d’évaluation utilisent des méthodes et des techniques appropriées. L’évaluateur doit produire une évaluation indépendante, exempte de toute influence extérieure, fraude ou discrimination. Si vous avez des inquiétudes concernant votre évaluation, contactez la ligne d’assistance téléphonique nationale pour les plaintes en matière d’évaluation.
Que se passe-t-il si l’évaluation est inférieure au prix contractuel ?
Parfois, l’opinion sur la valeur lors d’une évaluation peut être inférieure au prix de vente convenu entre l’acheteur et le vendeur. Les raisons possibles pourraient être que la propriété était trop chère, que les prix sont artificiellement gonflés sur le marché ou que l’évaluateur était inexpérimenté ou avait commis une erreur. Étant donné que les prêteurs ne prêtent pas plus d’argent que la valeur d’une propriété, une faible évaluation présente un problème tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.
Pour les acheteurs, les solutions possibles à une évaluation faible incluent demander au vendeur de baisser le prix de vente, compenser la différence en espèces ou consulter un avocat pour annuler la vente. Selon les conditions du contrat, l’acheteur peut perdre des arrhes. Vous pouvez également contacter votre prêteur. Le prêteur peut demander à l’évaluateur de prendre en compte des informations supplémentaires, de corriger des erreurs ou d’expliquer la valeur.
Pour les vendeurs, les solutions possibles pourraient inclure une baisse du prix ou une contestation de l’évaluation avec le prêteur dans l’espoir qu’il ordonnera une deuxième évaluation. Il est préférable de contester l’évaluation par écrit si vous estimez que l’évaluateur a omis des détails critiques sur la propriété ou sur des propriétés comparables disponibles. L’évaluateur peut demander à un deuxième évaluateur de réviser l’évaluation ou de procéder à une deuxième évaluation, mais il n’est pas obligé de le faire.
Foire aux questions (FAQ)
Qui ordonne l’expertise lors d’une transaction immobilière ?
Lorsqu’un acheteur demande un prêt hypothécaire pour acheter une propriété, la réglementation fédérale sur les prêts exige que le prêteur ordonne l’évaluation. Il se peut qu’on vous demande de payer les frais associés à l’évaluation. Si, pour une raison quelconque, une autre banque a initié une évaluation, le prêteur est autorisé à utiliser cette évaluation, à condition de l’examiner et de la juger acceptable.
Combien de temps dure une expertise immobilière ?
L’évaluateur n’a généralement besoin que de moins d’une heure pour évaluer votre propriété en personne, à moins que la maison présente des caractéristiques uniques ou soit difficile à mesurer. Le processus d’évaluation complet peut prendre plusieurs jours à une semaine ou plus, selon la charge de travail de l’évaluateur, la taille de la propriété et la complexité des projets dans la région. Les prêteurs sont tenus de vous envoyer une copie de votre évaluation dès que le rapport est terminé et au plus tard trois jours avant la clôture de votre prêt.
Quelle est la durée de validité d’une expertise immobilière ?
Généralement, c’est un prêteur qui détermine l’expiration d’une évaluation. Par exemple, une évaluation d’un prêt Fannie Mae est valable quatre mois à compter de la date indiquée sur le rapport. L’évaluateur doit effectuer une simple mise à jour de l’évaluation si celle-ci date de plus de quatre mois mais de moins de 12 mois. Au bout de 12 mois, l’obtention d’un crédit immobilier nécessite une nouvelle expertise.Pour un prêt FHA, une évaluation est valable 120 jours et ne peut être prolongée que de 30 jours.
