Les propriétés immobilières (REO), également connues sous le nom de propriétés appartenant à une banque ou saisies, sont des propriétés qui appartiennent à un prêteur parce que l’emprunteur précédent n’a pas remboursé son prêt. Habituellement, ces propriétés sont proposées à la vente lors d’une vente aux enchères publique, et lorsqu’il n’y a aucune offre aux enchères au-dessus du prix minimum fixé par le prêteur, le titre revient au prêteur et la propriété devient officiellement une propriété REO.
Lorsque vous faites une offre sur une propriété REO, vous souhaiterez peut-être effectuer ce que l’on appelle un dépôt d’acompte (EMD), qui est un dépôt de « bonne foi » qui prouve votre intérêt pour l’achat de la propriété et peut indiquer le montant que vous déposerez sous forme d’acompte.Comme pour d’autres achats immobiliers, le dépôt n’est pas toujours requis auprès des REO, mais il démontre votre engagement à mener à bien la transaction.
Mais les règles applicables aux EMD peuvent être un peu différentes lorsqu’il s’agit de REO. Pour compliquer les choses, il y a peu de conformité entre les prêteurs REO quant à la façon dont chaque vente est traitée. Cependant, vous pouvez prendre certaines mesures pour rationaliser le processus de paiement des EMD pour les transactions immobilières impliquant des propriétés appartenant à la banque.
Comment les EMD sont traités dans les ventes immobilières régulières
Lors de la plupart des transactions immobilières régulières, un acheteur verse l’EMD à la maison de courtage immobilier ou à une société de séquestre ou de titre de propriété.Il est généralement remboursable à l’acheteur pendant la période d’inspection. L’EMD n’est normalement ou automatiquement restitué à l’acheteur que lorsque les instructions d’annulation sont signées par les deux parties. Parfois, des litiges surviennent qui peuvent retarder le remboursement.
Comment gérer les EMD avec les REO
Les banques ne veulent généralement pas arriver à la fin de la période de séquestre pour découvrir qu’un acheteur n’était pas sérieux quant à l’achat de la propriété saisie. Ils souhaitent limiter le taux de retombées/annulations en se protégeant dès les premières étapes du contrat, ce qui peut entraîner des exigences plus strictes quant à la manière dont les EMD sont traités dans une transaction immobilière impliquant une propriété REO. Suivez ces conseils pour naviguer avec succès dans les EMD lors de l’achat d’une maison appartenant à une banque.
Travailler avec un agent
L’assistance d’un agent immobilier expérimenté peut s’avérer inestimable dans les transactions REO, qui peuvent impliquer plus de paperasse et des stratégies de tarification plus complexes que les ventes traditionnelles. Un agent peut même avoir de l’expérience avec le prêteur particulier avec lequel vous faites affaire, y compris les bizarreries et les exigences de ce prêteur. L’agent peut utiliser ce savoir-faire pour vous guider tout au long du processus afin que vous ne commettiez pas d’erreurs coûteuses.
Remarque
Utilisez l’annuaire SFR de la National Association of Realtors pour trouver un agent immobilier local certifié en ventes à découvert et en saisies immobilières.
Financement en ligne
Vous perdrez probablement votre EMD dans une transaction impliquant un REO s’il s’avère que vous ne pouvez pas obtenir le financement que vous attendez pour la propriété. Vous pourriez même devoir payer une indemnité journalière jusqu’à ce que vous obteniez l’approbation.
Pour ces raisons, c’est généralement une bonne idée de commencer le processus d’éligibilité au prêt le plus tôt possible. Essayez d’obtenir une pré-approbation avant de faire une offre et rédigez ce chèque EMD pour la transaction immobilière. Le processus vous obligera à subir un examen préliminaire de votre crédit pour aider un prêteur à déterminer le montant que vous êtes préautorisé à emprunter pour acheter une maison.
Vendez votre maison d’abord
Les prêteurs REO ne veulent pas entendre que vous devez d’abord vendre votre maison avant de pouvoir en conclure une nouvelle. Il s’agit d’une éventualité à laquelle ils n’envisageront probablement pas.
N’essayez pas non plus de laisser cette information en dehors des négociations. S’il s’avère que vous déformez la vérité au vendeur, vous pourriez violer les termes de votre contrat. L’accord pourrait bien échouer et vous pourriez perdre votre EMD pour la transaction immobilière.
Planifiez vos inspections de maison
Dans certains cas, la banque peut vouloir rendre votre EMD non remboursable pour une transaction immobilière impliquant une propriété REO.Vous devrez peut-être planifier vos inspections de maison après l’acceptation verbale de votre offre, auquel cas vous pourriez avoir moins d’une journée pour effectuer ces inspections.
Alignez vos inspecteurs à l’avance et soyez prêt à agir dès que votre agent vous informe que l’offre sera acceptée.De cette façon, vos inspections seront terminées avant de livrer cet EMD pour la transaction immobilière, ce qui peut vous éviter bien des ennuis et des inquiétudes si vous savez que vous souhaitez poursuivre la transaction.
Négocier un EMD en dessous du maximum de la Cour
Il est généralement plus facile et plus rapide de porter votre dossier devant la Cour des petites créances si le pire se produit et que vous vous retrouvez devant le tribunal pour obtenir le remboursement de votre EMD. Mais ces tribunaux imposent presque toujours des limites au montant pour lequel vous pouvez intenter une action.
Il se peut que vous ne receviez pas la totalité du solde de votre EMD même si vous gagnez votre procès si le dépôt dépasse le montant maximum fixé par le tribunal, sauf si vous intentez une action devant un autre tribunal. Pour cette raison, essayez de régler avec le vendeur un EMD qui ne dépasse pas le maximum que vous pouvez recevoir auprès de la Cour des petites créances.
Remarque
L’EMD est généralement négocié entre l’acheteur et le vendeur et représente un petit pourcentage du prix d’achat qui peut varier en fonction des conditions du marché, du type de propriété et des éventuelles avances de fonds à un constructeur ou à un vendeur.
Rendre l’EMD payable au titre ou au séquestre
Si vous rendez votre EMD payable à une maison de courtage, la maison de courtage peut d’abord déposer l’argent sur le compte en fiducie de la maison de courtage, puis attendre que les fonds soient compensés avant de les remettre à la société de titres. Cependant, la banque ne voudra peut-être pas attendre l’autorisation.
Pour éviter le retard, la banque insistera très probablement pour que le chèque soit envoyé directement à la société titre. Effectuez le chèque au nom de « société de titre ou de dépôt fiduciaire », dont le nom pourra être renseigné ultérieurement. Cela empêchera la maison de courtage de déposer le chèque.
Ayez les fonds sur votre compte
Vous pourriez compromettre la transaction si votre chèque EMD est sans provision. Vous ne disposerez peut-être que d’un court laps de temps pour livrer l’EMD et maintenir le contrat en vie. Très probablement, vous devrez virer l’argent dès que possible, en tenant compte des week-ends et des jours fériés, pour sauver la situation.Vous devrez peut-être également être prêt à faire d’autres concessions, comme renoncer à tout ou partie de vos éventualités contractuelles.
Si vous ne payez pas l’argent dans un délai raisonnable, vous pourriez être en défaut de paiement de votre contrat. La banque pourrait exercer ses droits en vertu des dispositions par défaut du contrat, ce qui pourrait inclure l’annulation de la transaction.
Pendant la nuit, l’EMD si nécessaire
Si vous craignez qu’un chèque papier ne parvienne pas à temps à la société de titre ou de dépôt fiduciaire, envisagez d’envoyer les fonds du jour au lendemain pour une livraison le lendemain.Les sociétés de dépôt fiduciaire vous laisseront parfois utiliser leur compte pour envoyer des fonds, alors renseignez-vous sur un service de transfert de fonds du jour au lendemain. Vous devrez peut-être savoir où se trouve le transporteur de nuit le plus proche. Lorsque vous envoyez l’EMD pendant la nuit, obtenez un reçu à des fins de suivi au cas où le chèque n’arriverait pas à temps.
Virez les fonds directement
Les virements électroniques vous permettent de soumettre l’EMD par voie électronique à la société de titre ou de dépôt fiduciaire sans échanger d’argent physique. Ils offrent commodité et rapidité ; les fils domestiques peuvent souvent être traités en une journée seulement.
Mais soyez prudent lorsque vous suivez les instructions de câblage. Les escrocs peuvent détourner les sociétés de dépôt fiduciaire, envoyer leurs propres instructions de câblage et décoller avec votre argent. Appelez la société de titre ou de dépôt fiduciaire pour vérifier que toutes les instructions que vous recevez sont valides.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
