La plupart des prêteurs exigent que les acheteurs souscrivent une assurance hypothécaire privée (PMI) chaque fois que leur mise de fonds hypothécaire est inférieure à 20 % de la valeur de la maison. Dans certains cas, votre prêteur met en place cette couverture au début de votre prêt, auquel cas elle devient payée par le prêteur (LPMI).
Si vous avez la possibilité de choisir, vous pourriez être tenté de choisir le LPMI plutôt que le PMI standard, mais sachez que les noms peuvent être trompeurs.
Points clés à retenir
- Une assurance hypothécaire privée (PMI) est généralement requise lorsque vous déposez moins de 20 % sur l’achat de votre maison.
- Les primes d’assurance hypothécaire privée sont payées mensuellement, en plus de votre versement hypothécaire, de votre assurance habitation et de vos impôts fonciers.
- L’assurance prêt hypothécaire payé par le prêteur (LPMI) est mise en place par votre prêteur, mais les primes sont à votre charge pendant toute la durée de votre prêt.
- Cette option est généralement réservée aux emprunteurs ayant un bon crédit car elle peut entraîner une augmentation du taux d’intérêt hypothécaire et des mensualités.
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire privée ?
L’assurance hypothécaire privée est une couverture qui protège un prêteur lorsqu’un emprunteur ne paie pas son prêt hypothécaire. Lorsqu’un acheteur peut mettre moins de 20 % d’acompte sur un prêt hypothécaire – ce qui laisse un rapport prêt/valeur (LTV) de 80 % – il est considéré comme étant plus susceptible de ne pas rembourser son prêt.
Si vous obtenez un prêt FHA, vous devrez obtenir un PMI.Un autre facteur important avec les prêts FHA : une fois que vous êtes chargé de payer le PMI, vous ne pouvez jamais le supprimer pendant la durée du prêt, contrairement au financement standard.
En règle générale, vous (l’emprunteur) payez une prime mensuelle pour une assurance hypothécaire privée en plus de votre paiement de l’hypothèque et du séquestre. Le séquestre est constitué de fonds accumulés sur un compte qui sera utilisé pour couvrir l’impôt foncier annuel et les besoins d’assurance du propriétaire. Le PMI représente un coût supplémentaire chaque mois et réduit votre budget. Vous pouvez voir comment PMI augmente votre versement hypothécaire à l’aide de ce calculateur hypothécaire. (Faites glisser le montant de l’acompte en dessous de 20 % pour révéler les coûts PMI).
Comment fonctionne le PMI payé par le prêteur
LPMI est une assurance hypothécaire souscrite par votre prêteur. Cet arrangement sonne bien si vous basez cette décision uniquement sur le nom. Cependant, comme pour tout dans la vie, rien n’est gratuit, et cela inclut le LPMI. Vous paierez la couverture de protection du prêteur de deux manières :
- Un versement unique au début de votre prêt (un versement « forfaitaire »).
- Un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt, ce qui entraîne des versements hypothécaires mensuels plus élevés chaque mois, pendant toute la durée de votre prêt.
Note
L’approche forfaitaire est moins courante qu’un ajustement de votre taux hypothécaire.
Malheureusement, le terme LPMI n’est pas exact car le prêteur ne paie pas l’assurance, c’est vous qui le faites. N’oubliez jamais, surtout en ce qui concerne les transactions financières, que personne ne paie de frais à votre place à moins d’obtenir quelque chose en retour. Lorsque vous utilisez LPMI, vous modifiez simplement la structure des paiements des primes d’assurance afin de ne pas payer de frais distincts chaque mois.
Si vous payez une somme forfaitaire, votre prêteur détermine le montant qui, selon lui, couvrira ses frais. Ensuite, ils achètent une assurance hypothécaire avec cet argent. Dans ce cas, vous payez d’avance la couverture.
Si vous payez sur une période déterminée, le prêteur ajuste votre taux hypothécaire pour couvrir les frais d’assurance. Parce qu’un taux hypothécaire plus élevé signifie des mensualités plus élevées, vous finirez par payer plus chaque mois si vous optez pour LPMI. Ce paiement plus élevé devrait être inférieur à ce que vous paieriez si vous utilisiez des frais PMI distincts chaque mois, mais il n’y a aucun moyen « d’annuler » le coût supplémentaire lorsque vous remboursez votre prêt.
Avantages et inconvénients du LPMI
LPMI n’est pas pour tout le monde. La réalité est que tout le monde ne sera pas admissible pour un prêt avec LPMI. En règle générale, vous devez disposer d’un bon crédit pour que LPMI soit une option, et cela n’a de sens que dans certaines situations.
Prêts à court terme
Le LPMI est plus attractif pour les prêts à court terme. Si vous envisagez d’obtenir un prêt sur 30 ans et d’effectuer des paiements sur des décennies, il serait peut-être préférable d’avoir une politique PMI distincte. Pourquoi? Encore une fois, la plupart des prêts LPMI utilisent un taux d’intérêt hypothécaire ajusté (plus élevé), par opposition à un paiement forfaitaire initial. Ce taux hypothécaire ne changera jamais, vous devrez donc rembourser complètement le prêt pour vous débarrasser de la « prime » LPMI.
Vous pouvez le faire soit en remboursant le prêt avec votre épargne (plus facile à dire qu’en fait), en refinançant le prêt ou en vendant la maison et en remboursant la dette.
À titre de comparaison, examinez une police PMI autonome, que vous pouvez annuler une fois que vous avez accumulé une valeur nette suffisante dans votre maison. Après l’annulation, vous bénéficiez d’un taux d’intérêt plus bas – et de plus de paiements PMI – pour le reste de la durée de vie de votre prêt.
Lorsque le coût supplémentaire est intégré au remboursement de votre prêt, vous y êtes coincé tant que vous conservez le prêt.
Les salariés à revenus élevés
Pour ceux qui peuvent obtenir l’approbation du LPMI, celui-ci est plus attractif pour les emprunteurs à revenus élevés. Ces personnes et ces familles peuvent bénéficier d’une déduction fiscale plus importante en raison du taux d’intérêt plus élevé, en supposant qu’elles déduisent les frais d’intérêt hypothécaires (ce n’est pas le cas de tout le monde).
En revanche, les personnes aux revenus inférieurs pourraient être en mesure de déduire le PMI autonome, de sorte que le LPMI n’apporterait aucun avantage fiscal supplémentaire. Bien sûr, vous devriez toujours discuter avec votre spécialiste en déclarations des déductions potentielles et même de la meilleure façon de structurer votre prêt hypothécaire.
Note
Ces règles changent périodiquement, alors vérifiez auprès d’un expert les mises à jour avant de prendre une décision (et préparez-vous à ce que les choses changent après avoir pris votre décision).
Ratio prêt/valeur élevé
Si votre ratio prêt/valeur est proche de 80 %, le LPMI n’est probablement pas votre meilleure option, à moins que vous n’envisagiez de vous débarrasser bientôt du prêt, soit par refinancement, soit par remboursement anticipé. À près de 80 %, vous n’avez pratiquement plus d’assurance hypothécaire. Si vous choisissez une police d’assurance hypothécaire distincte au lieu de LPMI, vous pouvez effectuer un paiement distinct chaque mois. Bientôt, vous pourrez résilier l’assurance et vous ne serez plus confronté à un taux d’intérêt plus élevé.
L’annulation anticipée de votre PMI ne peut impliquer que des coûts de quelques centaines de dollars (pour obtenir une évaluation). Mais le refinancement d’un prêt LPMI peut coûter beaucoup plus cher.
Alternatives à LPMI
Si LPMI ne vous convient pas, vous pouvez essayer plusieurs approches différentes.
Un acompte plus important
En versant au moins 20 %, vous éliminez le besoin de payer du PMI. Cependant, de nombreux acheteurs n’ont pas cette possibilité.
Achetez votre propre PMI
Vous pouvez toujours payer votre propre PMI (parfois appelée assurance hypothécaire payée par l’emprunteur, ou BPMI) chaque mois. Vous avez déjà vu ci-dessus quelques exemples de situations où le PMI ordinaire est meilleur que le LPMI.
Ferroutage
Vous pouvez également essayer une combinaison de prêts pour éviter le PMI, même si vous devez examiner attentivement les chiffres. La stratégie de ferroutage, également connue sous le nom de prêt 80/20, n’est qu’une option parmi d’autres. Cette stratégie n’est plus aussi courante qu’avant, mais elle peut être une option pour vous. Un ferroutage vous permet d’éviter complètement l’assurance hypothécaire, mais votre deuxième prêt hypothécaire sera assorti d’un taux d’intérêt plus élevé.
Conseil
Si vous parvenez à rembourser rapidement votre deuxième hypothèque, vous finirez par bénéficier d’un prêt unique avec un taux hypothécaire bas (qui n’inclut pas les coûts LPMI) pour les années à venir.
Prêts à faible mise de fonds
Plusieurs programmes de prêt permettent de petits versements. Par exemple, les prêts FHA sont disponibles avec une mise de fonds d’à peine 3,5 %. Vous devez payer une assurance hypothécaire, mais ces prêts pourraient mieux convenir à certains emprunteurs. Les prêts VA autorisent une mise de fonds nulle et ne nécessitent aucune assurance hypothécaire.
