Évaluer correctement le prix de votre maison peut être le facteur le plus important lorsque vous vendez votre maison. Vous ne voulez pas surévaluer la propriété, car vous perdrez la fraîcheur de l’attrait de la maison après les deux à trois premières semaines de visites. La demande et l’intérêt diminuent après environ 21 jours.
Bien sûr, rien ne vous empêche de baisser votre prix plus tard, mais cela peut être une question de trop peu, trop tard. Vous aurez besoin d’une analyse comparative de marché (CMA) afin d’être aussi proche que possible de la valeur.
Points clés à retenir
- Fixer un prix trop élevé pour votre maison peut être une erreur, mais ne vous inquiétez pas si le prix de votre maison est trop bas : vous recevrez probablement plusieurs offres supérieures au prix demandé.
- Vous pouvez utiliser une analyse comparative de marché (CMA) et des ventes de maisons comparables dans votre région pour vous aider à déterminer la valeur marchande.
- Parlez à votre agent immobilier ou consultez le calculateur de prix de l’immobilier de l’Agence fédérale de financement du logement si vous avez besoin d’aide supplémentaire.
Le dilemme des prix
Même si un prix trop élevé peut être une erreur, ne vous inquiétez pas si le prix de votre maison est trop bas. Les propriétés dont le prix est inférieur à la valeur marchande recevront souvent plusieurs offres qui feront ensuite monter le prix au niveau du marché.La tarification est une question d’offre et de demande.
Note
Il n’y a pas deux agents qui évaluent la propriété de la même manière. Certains agents sont bien meilleurs que d’autres pour déterminer le prix de votre maison.
La plupart des agents prépareront un CMA pour vous, mais vous pouvez également en faire un vous-même.
Le CMA : extraire des inscriptions comparables
Tout d’abord, examinez toutes les maisons similaires répertoriées dans le même quartier que votre propriété au cours des six derniers mois. Les évaluateurs n’utilisent pas de compositions datant de plus de trois mois, vous souhaiterez donc peut-être réduire encore plus le délai.
Idéalement, vous souhaiterez vous rapprocher de la valeur estimative éventuelle de votre maison.
Note
Les maisons doivent être limitées à celles situées dans un rayon d’un demi-mile de la vôtre, à moins qu’il n’y ait qu’une poignée de maisons à proximité ou que la propriété soit rurale.
Des détails souvent négligés
Certains points plus subtils sont faciles à négliger lorsque vous comparez des maisons :
- Faites attention aux lignes de démarcation des quartiers et aux barrières physiques, telles que les rues principales, les autoroutes ou les voies ferrées. Ne comparez pas les stocks de « l’autre côté des voies ».
Note
Les maisons identiques situées juste en face les unes des autres peuvent varier jusqu’à 100 000 $ dans certains quartiers. Les perceptions de désirabilité ont de la valeur.
- Comparez des superficies similaires avec un écart de 10 % vers le haut ou vers le bas, si possible.
- Comparez des âges similaires. Un quartier peut être constitué de maisons construites dans les années 1950 et il peut être situé juste à côté d’un autre anneau de construction des années 1980. Les valeurs entre les deux seront différentes. Assurez-vous de comparer des pommes avec des pommes.
Évaluez honnêtement l’opportunité. Vous pourrez peut-être vous en sortir en payant une prime si vous avez la chance de posséder une maison de rêve qui fera s’évanouir les acheteurs dès leur entrée.
Découvrez les compositions vendues
Comparez les prix catalogue originaux des maisons aux prix de vente finaux pour déterminer toute réduction de prix. Comparez les prix catalogue finaux aux prix de vente réels pour déterminer les ratios. Idéalement, comparez avec au moins trois propriétés vendues à la valeur marchande.
La plupart des bureaux d’évaluateurs locaux fournissent des listes de ventes, et certains journaux publient des rapports de ventes trimestriels dans leurs sections commerciales et/ou immobilières.
Note
Il est courant que les maisons se vendent à plus de 100 % du prix catalogue sur un marché de vendeurs.Les maisons se vendent généralement au prix catalogue ou moins sur le marché d’un acheteur.
Ajustez les prix de vente finaux à la hausse ou à la baisse en fonction des écarts de taille de lot, de configuration et d’équipements ou de mises à niveau.
Recherchez les annonces retirées et expirées
Extrayez l’historique de toutes les inscriptions expirées et retirées pour déterminer si l’une d’entre elles a été retirée du marché et remise en vente. « Expiré » signifie que la durée du contrat d’inscription a expiré sans vente. « Retiré » signifie que le contrat d’inscription est toujours en vigueur, mais que le propriétaire ne souhaite plus commercialiser la propriété.
Ajoutez ces jours sur le marché aux périodes d’inscription pour obtenir le nombre réel de jours pendant lesquels les propriétés étaient sur le marché. Recherchez les raisons pour lesquelles ils n’ont pas vendu et notez les facteurs communs qu’ils pourraient partager. Quelle maison de courtage détenait l’inscription ? S’agissait-il d’une entreprise qui vend habituellement tout ce qu’elle répertorie, ou s’agissait-il d’une maison de courtage à escompte qui n’aurait peut-être pas dépensé suffisamment d’argent pour commercialiser la maison ?
Note
Pensez aux mesures que vous pouvez prendre pour éviter que votre maison ne devienne une annonce expirée, sur la base de ces informations.
Ventes en attente
Les prix de vente définitifs des maisons qui n’ont pas encore été vendues sont inconnus jusqu’à la clôture des transactions. Mais cela ne vous empêche pas d’appeler les agents inscripteurs et de leur demander de vous indiquer le prix de vente d’une propriété. Certains agents vous le diront, d’autres non.
Encore une fois, notez les jours sur le marché. Cela peut avoir une incidence directe sur le temps qu’il faudra avant que vous ne voyiez une offre. Examinez l’historique de ces annonces pour déterminer les réductions de prix.
Annonces actives
Gardez à l’esprit que les vendeurs peuvent demander ce qu’ils veulent pour leur maison. Cela ne signifie pas nécessairement qu’ils obtiendront ce prix.
Visitez ces maisons en liste active afin de voir ce que les acheteurs verront lors de leur visite. Notez ce que vous aimez et ce que vous n’aimez pas dans les propriétés, ainsi que le sentiment général que vous avez ressenti en entrant dans les maisons.
Note
Recréez si possible des sentiments de réception positifs dans votre propre maison.
Ces propriétés sont vos concurrents. Demandez-vous pourquoi un acheteur préférerait ou non votre maison à l’une de ces autres, puis ajustez votre prix en conséquence.
Comparaisons des coûts au pied carré
Le prêteur de l’acheteur ordonnera une évaluation après avoir reçu une offre. Vous souhaiterez donc comparer des maisons d’une superficie similaire en pieds carrés pour vous rapprocher le plus possible de la valeur estimative éventuelle. Les évaluateurs n’aiment pas s’écarter de plus de 25 % et préfèrent rester dans les 10 % des calculs de superficie nette. Les maisons comparables sont celles qui mesurent entre 1 800 et 2 200 pieds carrés si votre maison mesure 2 000 pieds carrés.
Le coût moyen au pied carré ne signifie pas que vous pouvez simplement multiplier votre superficie par ce nombre, du moins pas à moins que votre maison soit de taille moyenne. Le prix au pied carré augmente à mesure que la taille diminue et diminue à mesure que la taille augmente.
Note
Les maisons plus grandes ont des coûts au pied carré inférieurs, et les maisons plus petites ont des coûts au pied carré plus élevés.
Tarification en fonction du marché
La prochaine étape après avoir collecté toutes vos données consiste à les analyser en fonction des conditions du marché.
Supposons que les trois dernières ventes comparables dans votre quartier s’élèvent à 250 000 $. Votre prix de vente peut laisser une certaine marge de négociation sur le marché d’un acheteur, mais vous souhaiterez être suffisamment proche de la dernière vente comparable pour inciter un acheteur à visiter votre maison. Vous devrez peut-être évaluer votre maison à 249 900 $ et vous contenter de 245 000 $ pour la vendre sur ce type de marché.
À l’inverse, vous souhaiterez peut-être ajouter 10 % de plus à la dernière vente comparable sur un marché de vendeurs. Vous pouvez demander plus que la dernière vente comparable, et vous l’obtiendrez probablement s’il y a peu de stock et s’il y a de nombreux acheteurs. Cette maison de 250 000 $ pourrait se vendre 265 000 $ ou plus.
Vous souhaiterez peut-être initialement fixer votre prix lors de la dernière vente comparable sur un marché équilibré ou neutre, puis l’ajuster en fonction de la tendance du marché. Un prix de 254 500 $ serait logique si la dernière vente avait été clôturée il y a trois mois, mais le prix médian a légèrement augmenté de 1 % par mois depuis lors.
L’aide est disponible
Visitez le site Web de l’Agence fédérale de financement du logement si vous sentez que vous êtes dépassé. Il propose divers outils pour vous aider, notamment un calculateur de prix de maison qui peut vous aider à ajouter des facteurs d’appréciation depuis le moment où vous avez acheté la propriété.
Foire aux questions (FAQ)
Que se passe-t-il si votre maison n’est pas évaluée au prix d’achat ?
Si l’évaluation de votre maison est inférieure aux prévisions, l’acheteur peut tenter de négocier un prix de vente inférieur. Le vendeur n’est pas tenu de réduire le prix de vente, mais l’acheteur est libre de se retirer s’il n’est pas satisfait de la différence entre la valeur estimative et le prix de vente. Le vendeur peut également demander une deuxième expertise, mais l’acheteur n’a pas besoin d’y consentir.
Quel est le prix moyen d’une maison ?
Le prix moyen d’une maison aux États-Unis est d’environ 375 000 $. Vous pouvez voir comment les prix de vente moyens changent chaque trimestre en utilisant cette ressource de la Federal Reserve Bank of St. Louis. Le prix moyen des maisons varie considérablement selon les régions. Les maisons les plus chères sont généralement situées dans l’Ouest et le Nord-Est, tandis que le Midwest et le Sud ont des prix de vente moyens plus bas.
