Comment calculer votre versement hypothécaire

Comprendre votre prêt hypothécaire vous aide à prendre de meilleures décisions financières. Au lieu d’accepter aveuglément les offres, il est sage d’examiner les chiffres derrière tout prêt, en particulier un prêt important tel qu’un prêt immobilier.

Un outil utile dans ce processus est le calculateur ou la formule hypothécaire, qui vous aide à comprendre les coûts et les paiements potentiels. En utilisant un calculateur hypothécaire (ou en le calculant manuellement), vous pouvez avoir une idée plus claire de ce à quoi ressembleront vos mensualités et du montant des intérêts que vous paierez sur la durée du prêt.

Commencer à calculer votre prêt hypothécaire

Les gens ont tendance à se concentrer sur le paiement mensuel, mais il existe d’autres fonctionnalités importantes que vous pouvez utiliser pour analyser votre prêt hypothécaire, telles que :

• Comparer la mensualité de plusieurs prêts immobiliers différents
• Déterminer combien vous payez en intérêts mensuellement et sur la durée du prêt
• Compter combien vous remboursez sur la durée du prêt par rapport au capital emprunté pour voir combien vous avez réellement payé en plus

Utilisez le calculateur hypothécaire ci-dessous pour avoir une idée de ce que pourrait être votre versement hypothécaire mensuel,

Quelles informations devez-vous saisir ?

Commencez par rassembler les informations nécessaires pour calculer vos paiements et comprendre d’autres aspects du prêt. Vous avez besoin des détails ci-dessous. La lettre entre parenthèses vous indique où nous utiliserons ces éléments dans les calculs (si vous choisissez de le calculer vous-même, mais vous pouvez également utiliser des calculatrices en ligne) :

• Le montant du prêt (P) ou principal, qui correspond au prix d’achat de la maison plus tous les autres frais, moins l’acompte
• Leannuel taux d’intérêt (r) sur le prêt, mais attention, il ne s’agit pas nécessairement du TAEG car le prêt hypothécaire est payé mensuellement et non annuellement, ce qui crée une légère différence entre le TAEG et le taux d’intérêt.
• Lenombre d’années(t) vous devez rembourser, également appelé « terme »
• Lenombre de paiements par an(n), qui serait 12 pour les mensualités
• Letype de prêt; par exemple, à taux fixe, à intérêt seulement, réglable
• Levaleur marchandede la maison
• Tonrevenu mensuel

Formule de paiement hypothécaire pour différents prêts

Le calcul que vous utilisez dépend du type de prêt dont vous disposez. La plupart des prêts immobiliers sont des prêts standards à taux fixe.Par exemple, les prêts hypothécaires standard sur 30 ou 15 ans conservent le même taux d’intérêt et le même paiement mensuel pendant toute leur durée.

Pour ces prêts fixes, utilisez la formule ci-dessous pour calculer le paiement.Notez que le carat (^) indique que vous élevez un nombre à la puissance indiquée après le carat.

Paiement = P x (r / n) x (1 + r / n)^n(t)] / (1 + r / n)^n(t) – 1

Exemple de calcul de paiement

Supposons que vous empruntiez 100 000 $ à 6 % sur 30 ans, à rembourser mensuellement. Quelle est la mensualité ? Le paiement mensuel est de 599,55 $.

Insérez ces numéros dans la formule de paiement :

1. {100 000 x (0,06 / 12) x [1 + (0,06 / 12)^12(30)]} / {[1 + (0,06/12)^12(30)] – 1}
2. (100 000 x 0,005 x 6,022575) / 5,022575
3. 3011.288 / 5.022575 = 599,55 $

Vous pouvez vérifier vos calculs avec la feuille de calcul du calculateur d’amortissement des prêts.

Combien d’intérêts payez-vous ?

Votre versement hypothécaire est important, mais vous devez également savoir quelle part est appliquée aux intérêts chaque mois. Une partie de chaque paiement mensuel sert à couvrir vos frais d’intérêt et le reste rembourse le solde de votre prêt. Notez que vous pouvez également inclure des taxes et des assurances dans votre paiement mensuel, mais celles-ci sont distinctes des calculs de votre prêt.

Un tableau d’amortissement peut vous montrer, mois par mois, exactement ce qui se passe avec chaque paiement. Vous pouvez créer des tableaux d’amortissement à la main ou utiliser une calculatrice et une feuille de calcul en ligne gratuites pour faire le travail à votre place. Jetez un œil au montant total des intérêts que vous payez sur la durée de votre prêt. Grâce à ces informations, vous pouvez décider si vous souhaitez économiser de l’argent en :

• Emprunter moins (en choisissant une maison moins chère ou en versant une mise de fonds plus importante)
• Payer un supplément chaque mois
• Trouver un taux d’intérêt plus bas
• Choisir un prêt à plus court terme (15 ans au lieu de 30 ans par exemple) pour accélérer le remboursement de vos dettes

Formule de calcul du paiement du prêt avec intérêts seulement

Les prêts à intérêt uniquement sont beaucoup plus faciles à calculer. Malheureusement, vous ne remboursez pas le prêt à chaque paiement requis, mais vous pouvez généralement payer un supplément chaque mois si vous souhaitez réduire votre dette.

Supposons que vous empruntiez 100 000 $ à 6 % en utilisant un prêt à intérêts uniquement avec des versements mensuels. Quel est le paiement ? Le paiement est de 500 $.

Paiement du prêt = Montant x (Taux d’intérêt / 12)

Paiement du prêt = 100 000 $ x (0,06/12) = 500 $

Vérifiez vos calculs avec le calculateur d’intérêts uniquement sur Google Sheets.

Dans l’exemple ci-dessus, le paiement d’intérêts uniquement est de 500 $ et restera le même jusqu’à :

• Vous effectuez des paiements supplémentaires au-delà du paiement minimum requis. Cela réduira le solde de votre prêt, mais le paiement requis pourrait ne pas changer immédiatement.
• Après un certain nombre d’années, vous devez commencer à effectuer des versements amortissables pour rembourser la dette.
• Votre prêt peut nécessiter un paiement forfaitaire pour rembourser entièrement le prêt.

Calcul du paiement hypothécaire à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) comportent des taux d’intérêt qui peuvent changer, entraînant un nouveau paiement mensuel. Pour calculer ce paiement :

• Déterminez combien de mois ou de paiements il vous reste.
• Créez un nouveau plan d’amortissement pour la durée restante.
• Utilisez le solde impayé du prêt comme nouveau montant du prêt.
• Saisissez le nouveau (ou futur) taux d’intérêt.

Supposons que vous ayez un solde de prêt ARM hybride de 100 000 $ et qu’il reste 10 ans sur le prêt. Votre taux d’intérêt est sur le point de s’ajuster à 5 %. Quelle sera la mensualité ? Le paiement sera de 1 060,66 $.

Sachez combien vous possédez (actions)

Il est essentiel de comprendre quelle partie de votre maison vous possédez réellement. Bien sûr, vous êtes propriétaire de la maison, mais jusqu’à ce qu’elle soit remboursée, votre prêteur a un privilège sur la propriété, elle ne vous appartient donc pas franchement. La valeur que vous possédez, connue sous le nom de « valeur nette de votre maison », correspond à la valeur marchande de la maison moins tout solde impayé du prêt.

Vous souhaiterez peut-être calculer vos capitaux propres pour plusieurs raisons.

• Votre ratio prêt/valeur (LTV)est essentiel car les prêteurs recherchent un ratio minimum avant d’approuver les prêts. Si vous souhaitez refinancer ou déterminer le montant de votre mise de fonds pour votre prochaine maison, vous devez connaître le ratio LTV.
• Votre valeur netteest basé sur la superficie de votre maison que vous possédez réellement. Avoir une maison d’un million de dollars ne vous sert pas à grand-chose si vous devez 999 000 $ sur la propriété.
• Vous pouvez emprunter sur votre maisonen utilisant des deuxièmes hypothèques et des marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Les prêteurs préfèrent souvent un LTV inférieur à 80 % pour approuver un prêt, mais certains prêteurs vont plus haut.

Pouvez-vous vous permettre le prêt ?

Les prêteurs ont tendance à vous proposer le prêt le plus important qu’ils vous approuveront en utilisant leurs normes pour un ratio dette/revenu acceptable. Cependant, vous n’êtes pas obligé de prendre le montant total et c’est souvent une bonne idée d’emprunter moins que le maximum disponible.

Avant de demander un prêt ou de visiter une maison, examinez vos revenus et vos dépenses mensuelles habituelles pour déterminer combien vous êtes prêt à dépenser pour un versement hypothécaire. Une fois que vous connaissez ce chiffre, vous pouvez commencer à parler aux prêteurs et à examiner les ratios dette/revenu. Si vous procédez dans l’autre sens (en ignorant vos dépenses et en basant votre paiement de logement uniquement sur vos revenus), vous pourriez commencer à acheter des maisons plus chères que ce que vous pouvez vous permettre, ce qui affecte votre style de vie et vous rend vulnérable aux surprises. 

Foire aux questions (FAQ)