Votre mise de fonds est le montant que vous payez d’avance pour acheter une maison. La plupart des gens pensent qu’ils doivent verser 20 %, mais de nombreux prêts vous permettent de payer moins que cela.
Bien que vous puissiez acheter une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %, cela peut augmenter le coût global de l’accession à la propriété. Il y a quelques facteurs à prendre en compte lorsque vous déterminez le montant à investir dans une maison.
Points clés à retenir
- Une mise de fonds réduit le montant que vous empruntez pour acheter une maison.
- La mise de fonds de 20 %, souvent conseillée, permet d’éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) mais elle n’est pas obligatoire.
- Une mise de fonds inférieure vous permet d’acheter une maison plus tôt, mais entraîne un paiement mensuel plus élevé.
- Les programmes d’aide à la mise de fonds proposés par votre prêteur ou un organisme d’État peuvent vous aider à acheter une maison avec une mise de fonds peu élevée.
Combien de maison pouvez-vous vous permettre ?
Le calcul du montant à mettre de côté dépend en grande partie du prix d’achat de la maison. Si vous magasinez pour une maison de 250 000 $, une mise de fonds de 20 % équivaudrait à 50 000 $. Mais si vous magasinez pour une maison à 600 000 $, une mise de fonds de 20 % équivaudrait à 120 000 $, soit près de deux fois et demie plus. C’est pourquoi il est important de connaître le montant global de la maison que vous pouvez vous permettre.
Étant donné que votre prêteur pourrait vous approuver un montant supérieur à ce que vous êtes réellement prêt à dépenser, utilisez quelques lignes directrices pour calculer le montant de votre maison que vous pouvez vous permettre. Par exemple, revoyez votre budget et ciblez un chiffre qui plafonnera votre versement hypothécaire mensuel à 28 % maximum de votre revenu. Si vous avez déjà des dettes importantes (comme une dette étudiante), ce chiffre serait inférieur.
De nombreux experts financiers vous conseillent de ne pas consacrer plus de 36 % de vos revenus à l’endettement.Cela permet de garantir qu’il vous reste suffisamment d’argent chaque mois pour atteindre d’autres objectifs financiers.
Comment votre mise de fonds affecte votre prêt hypothécaire
Une mise de fonds a un impact important sur un prêt hypothécaire, notamment sur le type de prêt auquel vous êtes admissible, votre taux d’intérêt et le coût du prêt.
Au minimum, vous pouvez payer 3 % d’acompte.Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement de la Federal Housing Administration (FHA) vous permettent de payer seulement 3,5 % d’acompte et avec un pointage de crédit inférieur.
Faire une mise de fonds plus élevée signifie généralement que votre prêt sera moins cher, car votre mise de fonds affecte votre taux d’intérêt et le montant que vous empruntez. Vos mensualités seront inférieures et vous paierez moins d’intérêts pendant la durée de votre prêt. Avec une mise de fonds plus importante, vous disposerez d’une plus grande valeur nette sur votre maison, ce qui peut vous protéger si la valeur de votre maison baisse.
Il peut être plus facile d’acheter une maison avec une mise de fonds moins importante, mais votre paiement mensuel sera plus élevé et vous paierez plus d’intérêts pendant la durée du prêt. Selon votre budget, vous devrez peut-être acheter une maison moins chère afin que votre paiement mensuel soit plus abordable.
Comparez les mises de 5 % et 20 %
Nous avons utilisé un calculateur hypothécaire pour comparer les mises de fonds pour l’achat d’une maison de 300 000 $ dans le tableau ci-dessous. Utilisez-le pour voir combien vous pourriez investir dans une maison et quels seraient les résultats. Notez que le paiement mensuel total comprend le PMI, l’assurance et la taxe foncière.
| 5% du prix d’achat | 20% du prix d’achat | |
|---|---|---|
| Acompte | 15 000 $ | 60 000 $ |
| Montant du prêt | 285 000 $ | 240 000 $ |
| Taux d’intérêt (fixe) | 4,00% | 4,00% |
| Paiement hypothécaire (capital et intérêts) | 1 361 $ | 1 146 $ |
| Indice PMI | 178 $ | 0 $ |
| Paiement mensuel total | 2 050 $ | 1 657 $ |
| Intérêt total | 204 828 $ | 172 487 $ |
| Hypothèque totale payée | 489 828 $ | 412 487 $ |
Réduisez 20 % pour éviter le PMI
De nombreux prêteurs vous demanderont de souscrire une assurance hypothécaire privée si vous payez moins de 20 % d’acompte, ce qui augmente le coût global du prêt. Cette assurance supplémentaire protège le prêteur (et non vous) au cas où vous ne seriez pas en mesure d’effectuer les remboursements du prêt. En payant une assurance hypothécaire, vous réduisez le risque du prêteur, ce qui lui donne plus de flexibilité pour vous prêter de l’argent.
Vous paierez généralement le PMI mensuellement avec votre versement hypothécaire jusqu’à ce que vous atteigniez 78 % de la valeur nette de votre maison, bien que certains prêts hypothécaires facturent le PMI comme prime initiale due à la clôture.
Note
La mise de fonds médiane était de 12 % pour tous les acheteurs de maison et de 6 % pour les premiers acheteurs de maison, selon un rapport de 2020 de la National Association of Realtors.Pour les acheteurs d’une première maison payant 6 %, cela signifierait un acompte de 18 000 $ sur une maison de 300 000 $.
Déposez moins grâce aux programmes de mise de fonds peu élevée
Plusieurs programmes vous permettent d’acheter une maison avec une faible mise de fonds.
Prêts FHA
Les prêts FHA sont partiellement garantis par le gouvernement et permettent aux acheteurs de maison d’être approuvés avec un acompte aussi bas que 3,5 %.Vous devrez payer l’assurance hypothécaire FHA quel que soit votre acompte. Cela ajoute 1,75 % aux coûts initiaux et nécessite des primes mensuelles.
Les acheteurs de maison avec de faibles cotes de crédit et de faibles acomptes sont de meilleurs candidats aux prêts FHA. D’un autre côté, les acheteurs ayant des cotes de crédit plus élevées et des mises de fonds plus importantes, soit plus de 10 %, peuvent économiser de l’argent avec un prêt hypothécaire conventionnel.
Vous pouvez demander un prêt FHA auprès d’un prêteur agréé par la FHA. Le prêteur sera en mesure de vous donner plus de détails sur les conditions et les qualifications du prêt.
Prêts USDA
Le ministère américain de l’Agriculture (USDA) garantit les prêts immobiliers aux ménages à revenus faibles et modérés vivant dans les zones rurales et n’exige pas d’acompte. Les acheteurs de maison doivent vivre dans une zone éligible à l’USDA, doivent gagner moins de 115 % du revenu médian des ménages de la région et doivent avoir des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire conventionnel sans assurance hypothécaire privée.
Il n’y a aucune exigence de pointage de crédit et les acheteurs de maison doivent faire une demande auprès d’un prêteur au sein du réseau de prêteurs agréés de l’USDA.
Prêts VA
Les membres qualifiés de l’armée américaine, y compris les militaires en service actif, les anciens combattants et les conjoints survivants éligibles, peuvent demander des prêts immobiliers garantis par le ministère américain des Anciens Combattants. Les prêts immobiliers VA offrent un financement à 100 %, des taux d’intérêt bas, des frais de clôture limités et aucune assurance hypothécaire privée.
Note
Bien que la VA n’exige pas d’acompte, certains prêteurs peuvent exiger des acomptes, en fonction du montant du prêt. Vous pouvez demander un prêt VA auprès de votre prêteur préféré après avoir obtenu un certificat d’éligibilité (COE) soit via le site Web eBenefits du VA, soit par courrier.
Fannie Mae et Freddie Mac
Fannie Mae et Freddie Mac, les entités parrainées par le gouvernement qui achètent la plupart des prêts hypothécaires vendus aux États-Unis, proposent des programmes de prêt aux acheteurs de maison qui ne peuvent pas se permettre une mise de fonds importante. Les programmes peuvent avoir des exigences en matière de revenu, de crédit ou de formation des acheteurs de maison et ne peuvent être proposés que par certains prêteurs. Vérifiez auprès de votre prêteur pour déterminer s’il propose des prêts à faible mise de fonds soutenus par Fannie ou Freddie et pour savoir si vous êtes admissible.
Société d’assistance de quartier d’Amérique
La Neighbourhood Assistance Corporation of America (NACA) est un prêteur hypothécaire qui propose un programme sans mise de fonds aux acheteurs de maison à revenus faibles et moyens. Tous ses prêts hypothécaires sont à 100 % prêt/valeur et il n’y a pas de frais de clôture, vous n’aurez donc pas besoin de liquidités pour clôturer si vous êtes admissible. Votre taux d’intérêt n’augmentera pas sans un versement initial.
Programmes d’aide au paiement d’une mise de fonds
De nombreux États proposent des programmes d’aide à la mise de fonds pour aider les acheteurs à acheter une maison. Les programmes varient selon les États et peuvent avoir des exigences en matière de crédit ou de revenu. Certains programmes exigent également que les candidats suivent un cours d’achat d’une maison pour pouvoir bénéficier d’une aide. Pour localiser les programmes dans votre état, commencez par votre agence locale de logement ou votre conseil du logement. Beaucoup proposent des programmes ou vous aident à trouver des organisations offrant une aide au versement initial.
Comment ce que vous déposez affecte votre offre de logement
À moins que votre offre ne dépasse le prix demandé, l’acompte n’influencera probablement pas le vendeur. Ils recevront le même montant à la clôture. Toutefois, une mise de fonds plus importante peut vous donner un certain pouvoir de négociation dans un marché immobilier compétitif. Par exemple, si vous payez plus de 20 % d’acompte et achetez avec un prêt hypothécaire conventionnel, vous avez la possibilité de rendre votre offre de maison plus attrayante grâce à des concessions telles que la renonciation aux éventualités du contrat d’évaluation et d’inspection.
Payer moins d’argent et acheter avec un prêt FHA ou VA signifie que vous ne pouvez pas ignorer l’évaluation ou l’inspection (qui sont des exigences de ces prêts) pour faire une offre plus forte.
Décider combien mettre de côté
Que vous achetiez maintenant ou que vous épargniez une mise de fonds plus importante dépend de vos finances et de vos objectifs globaux. Il y a des avantages et des inconvénients dans chacun d’eux, mais voici quelques questions à considérer.
- Un paiement mensuel inférieur serait-il plus abordable ?Profiter d’un programme de mise de fonds faible vous permet d’acheter une maison plus tôt, mais prendre plus de temps pour épargner une mise de fonds plus importante vous donnerait un versement hypothécaire inférieur ou vous aiderait à éviter une assurance hypothécaire privée. Cela pourrait être utile si vous avez un revenu relativement faible ou des dépenses mensuelles élevées.
- Aurez-vous des économies après avoir effectué le versement initial minimum ?Des réserves de liquidités peuvent être nécessaires selon le programme de prêt et le type de maison que vous achetez. Même s’il n’y a aucune exigence, mettre de côté trois à six mois de dépenses de logement vous donnera un filet de sécurité pour payer votre prêt hypothécaire si vos revenus baissent de manière inattendue.
- Vous avez un revenu élevé mais une faible épargne ?Il n’est peut-être pas nécessaire d’économiser une mise de fonds plus importante. Vos revenus peuvent vous permettre de payer une mensualité plus élevée.
- Avez-vous besoin d’acheter une maison plus grande ?Une mise de fonds plus importante vous permettrait d’acheter plus de maison avec le même paiement mensuel. Gardez toutefois à l’esprit que rien ne garantit que les prix des maisons et les taux d’intérêt seront les mêmes l’année prochaine. Une augmentation de l’un ou l’autre pourrait annuler les avantages d’une mise de fonds plus importante.
Vaut-il mieux investir ou investir davantage dans la maison ?
Si vous avez économisé plus de 20 % pour votre mise de fonds, investir une partie de votre épargne peut être une meilleure option plutôt que de consacrer le surplus à votre mise de fonds.
Disons que vous achetez une maison de 300 000 $ à un taux annuel de 4 % et que vous pourriez verser une mise de fonds de 25 %. Si vous utilisez tout l’argent pour votre mise de fonds, votre paiement mensuel serait de 1 074 $ et le total de vos intérêts hypothécaires après 30 ans serait de 161 706 $.
Et si vous mettiez plutôt 20 % de côté et investissiez le reste ? Payer une mise de fonds de 20 % signifierait un paiement mensuel de 1 145 $ et des intérêts totaux de 172 487 $. Si vous investissiez les 15 000 $ restants et obteniez un rendement moyen de 10 %, dans 30 ans, votre investissement initial atteindrait 261 741 $ sans aucune cotisation supplémentaire. Cela couvre largement les intérêts supplémentaires que vous avez payés en choisissant d’investir au lieu de verser une mise de fonds plus importante.
L’essentiel
Alors que le conseil traditionnel est de verser 20 % de mise de fonds sur une maison pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée, vous pouvez acheter une maison avec une mise de fonds inférieure. Verser une mise de fonds inférieure vous permet d’acheter une maison plus tôt que si vous attendiez d’avoir la totalité de la mise de fonds de 20 %.
Il n’y a pas de réponse universelle. Examiner vos finances et considérer vos objectifs d’accession à la propriété vous aidera à faire le meilleur choix.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la mise de fonds moyenne pour une maison ?
La mise de fonds médiane est de 12 % pour tous les acheteurs de maison et de 6 % pour les premiers acheteurs de maison, selon un rapport de 2020 de la National Association of Realtors.
Comment épargner au mieux pour un acompte ?
Créer un budget et fixer un objectif sont deux étapes essentielles pour économiser en vue d’une mise de fonds. Estimez le montant dont vous auriez besoin pour différents scénarios de mise de fonds (3 %, 5 %, 10 % et 20 %) pour comprendre ce que vous pouvez économiser de manière réaliste. Ensuite, automatisez votre épargne pour atteindre plus facilement votre objectif.
Que se passe-t-il si vous remboursez un acompte offert ?
Vous pourriez être coupable de fraude liée au prêt si vous remboursez un acompte offert après avoir fourni à votre prêteur des documents confirmant que l’acompte était un cadeau. Une fausse déclaration sur le don d’acompte empêche le prêteur de prédire avec précision votre capacité à rembourser le prêt.
