L’achat d’un condo ou d’une maison en rangée, c’est plus que quatre murs et un espace d’air intérieur, cela signifie également acheter l’association des propriétaires. Les acheteurs intelligents examinent tous les documents de l’association de propriétaires, y compris ses derniers états financiers, pour déterminer si l’on achète dans un gouffre financier ou dans une mine d’or. Voici les principales questions qu’un acheteur devrait se poser :
Dans quelle mesure l’association des propriétaires est-elle financièrement solide ?
Pour le déterminer, demandez et lisez – oui, ils sont longs, au moins 50 pages ou plus – des copies des documents suivants :
- Engagements, conditions et restrictions (CC&R)
- Statuts et règlements
- Procès-verbaux des réunions de l’année dernière
- HOA États financiers
Ces documents vous parleront de :
- Des cotisations spéciales sont prévues pour remédier à l’entretien différé
- Améliorations des immobilisations prévues
- Montant des réserves de trésorerie
- Si l’association est ou a été poursuivie
- L’historique et la probabilité d’augmentation des cotisations
Cotisations mensuelles
Que vous rapportent vos cotisations mensuelles ? Cela inclut-il le paiement pour :
- Eau
- Télévision par câble
- Entretien du sol et jardiniers
- Ramassage des déchets
- Services d’égouts
- Assurance
- Frais de gestion professionnelle
- Centres de piscine, spa ou fitness
- Routes et trottoirs
- Parking assigné ou souterrain (et le nombre de places)
- Accès par porte
Comment les frais se comparent-ils à d’autres frais HOA similaires dans la région ? J’ai vendu un condo dans un complexe plus ancien où les cotisations étaient de 120 $. Les condos rénovés au coin de la rue se vendaient au prix de 190 $. La principale différence entre les deux complexes était que les unités rénovées étaient équipées d’appareils électroménagers en acier inoxydable et de comptoirs de cuisine en granit. Je demande donc aux acheteurs : « Est-ce que cela vaut 70 $ par mois de posséder des appareils électroménagers en acier inoxydable ? Pour certains acheteurs, la réponse est « oui ».
Qui gère le complexe ?
Les grands complexes nécessitent une gestion professionnelle. Faire appel à une entreprise professionnelle peut coûter plus cher, mais à long terme, cela tend à permettre d’économiser de l’argent. Les gestionnaires professionnels ont plus de pouvoir de négociation lorsqu’ils négocient des services tels que des offres pour des jardiniers ou des services d’entretien général, car ils représentent un plus grand nombre de complexes.
Dans quelle mesure les unités sont-elles silencieuses ?
Demander aux voisins donnera aux acheteurs potentiels une idée du facteur de bruit, tout comme conduire dans le quartier tard un samedi soir. Il est préférable d’acheter une unité de coin, car moins de murs communs (attenants) signifie moins de bruit. Cependant, l’insonorisation n’aide pas beaucoup si votre voisin d’à côté aime faire exploser Pink Floyd tous les dimanches à 2 heures du matin.
Une cliente qui a acheté un condo au rez-de-chaussée près des escaliers menant au deuxième étage était préoccupée par le bruit des pas dans les escaliers, alors je lui ai suggéré de parler avec l’occupant de l’étage. Il s’avère que le résident était le président de la HOA et tenait à garder le silence.
Quelles sont les commodités, le stationnement et les restrictions relatives aux animaux de compagnie ?
- Renseignez-vous sur les heures d’utilisation des piscines, des spas et des zones de loisirs telles que les courts de tennis ou les salles de jeux et vérifiez que ces heures correspondent à votre emploi du temps.
- Comment le stationnement des invités est-il géré et combien de places de stationnement sont attribuées à chaque unité ? Est-il possible de louer une place de parking supplémentaire si vous en avez besoin ?
- Combien vous faudra-t-il facturer pour remplacer une clé perdue du portail de sécurité ou du club-house ?
- Combien d’animaux pouvez-vous avoir ? Y a-t-il des restrictions de taille ? Êtes-vous autorisé à amener des animaux domestiques en laisse dans le hall ?
Enfin, parlez aux gens qui y vivent. Garez-vous dans le parking ou le garage en fin d’après-midi lorsque les propriétaires rentrent du travail. S’ils détestent l’association des propriétaires, ils vous diront sans équivoque ce qui ne va pas. Mieux vaut connaître le sentiment et les raisons qui le sous-tendent avant d’acheter qu’après. Les HOA ont le pouvoir de réglementer et de pénaliser financièrement les propriétaires pour violations comme jamais auparavant, alors assurez-vous de bien comprendre ce à quoi vous souscrivez avant de signer sur le résultat final.
