Vous pouvez obtenir beaucoup sur une maison de vente à découvert que vous acceptez d’acheter « telle quelle ». Mais avant de signer sur la ligne pointillée, vous devez vous demander si les risques encourus valent l’argent que vous économiserez.
Une vente à découvert se produit après qu’un prêteur hypothécaire a accepté une transaction qui lui rapporte moins d’argent que ce qui lui est dû par l’emprunteur. Étant donné que la banque perd déjà de l’argent sur la vente, elle ne sera pas disposée à effectuer les réparations que l’acheteur demanderait généralement après une inspection de la maison, même celles qui posent des problèmes de santé et de sécurité. C’est pourquoi la maison est vendue « telle quelle », c’est-à-dire dans son état actuel ou dans l’état dans lequel elle se trouvait lorsque l’acheteur l’a vue pour la première fois.
Exemple de vente à découvert
Lors d’une vente à découvert, le montant remis par la banque peut dépasser 50 % du solde hypothécaire impayé. La banque est prête à vendre à un tel rabais si la valeur des propriétés a chuté d’autant et les banquiers savent que c’est le mieux qu’ils puissent espérer.
Les frais de vente sont déduits du prix de vente. Disons qu’une maison avec un solde hypothécaire de 150 000 $ est vendue à découvert pour 100 000 $. Si la commission, les frais de titre et de séquestre, les taxes foncières et tous les frais supplémentaires de la vente totalisent 10 000 $, par exemple, la banque recevra 90 000 $. Si la banque autorisait les réparations, leur coût serait déduit des 90 000 $, ce qui rapporterait encore moins à la banque.
Réparations tarifées
De nombreuses banques évaluent les maisons vendues à découvert un peu en dessous de la valeur marchande pour permettre des réparations inattendues. Ainsi, si vous envisagez d’acheter une maison de vente à découvert « telle quelle », le coût de certaines réparations nécessaires est peut-être déjà pris en compte dans le prix.
Cas dans lesquels le vendeur peut effectuer des réparations
En de rares occasions, le vendeur d’une vente à découvert peut être disposé à payer la facture de certaines réparations. Mais vous devez également comprendre que l’accord d’indépendance de la banque peut l’empêcher de le faire.
Un accord de pleine concurrence est signé par le vendeur et l’acheteur pour prouver qu’ils ne sont pas liés et n’ont aucun accord commercial et qu’ils n’essaient donc pas de tromper la banque dans une vente à découvert qui profite au vendeur et à l’acheteur mais qui lése le prêteur. Cet accord pourrait également empêcher l’acheteur et le vendeur de négocier la correction même de petites réparations sans le consentement de la banque.
Certains contrats stipulent que le vendeur doit livrer le bien à l’acheteur dans le même état que lors de sa première visite. Si quelque chose arrive – par exemple, le toit commence à fuir – l’état n’est plus le même. Pour maintenir la transaction, le vendeur peut accepter de réparer le toit. Mais ce n’est pas obligatoire – ni même autorisé – dans de nombreux cas.
Les exigences de prêt de la Federal Housing Administration stipulent qu’il ne peut y avoir de peinture écaillée dans une maison construite avant 1978 en raison de problèmes de santé liés à la peinture au plomb. Un acheteur n’obtiendra pas de prêt si l’évaluateur constate que la peinture s’écaille.Le vendeur peut gratter et repeindre les zones où la peinture s’écaillait s’il souhaite conclure la transaction.
Problèmes de santé et de sécurité
Moisissure au sous-sol. Absence de porte coupe-feu entre la maison et le garage. Un ventilateur d’extraction de salle de bain qui s’évacue dans le grenier. Ce sont tous des problèmes de santé et de sécurité. Mais l’un d’entre eux est-il assez important pour rompre un accord ?
Certains problèmes de santé et de sécurité qui surviennent lors d’une inspection sont graves, tandis que d’autres sont bénins. Certains traitent de violations du code qui pourraient bénéficier de droits acquis.
Lorsque vous achetez une maison de vente à découvert dans l’état « tel quel », l’essentiel est de décider si les préoccupations soulevées lors de votre inspection – et le risque associé aux problèmes qui pourraient survenir après votre emménagement dans la maison – sont compensés par le faible prix de vente de la maison.
