Vous entendrez souvent des agents immobiliers et des investisseurs parler de biens immobiliers « libres et clairs », mais être libre et clair est aussi une aspiration de nombreux propriétaires. L’expression signifie qu’aucune charge n’est garantie sur la propriété, comme un privilège ou une hypothèque.
Points clés à retenir
- Aujourd’hui, la plupart des ventes de maisons exigent qu’une ancienne hypothèque soit entièrement remboursée avant que le nouvel acheteur contracte un nouveau prêt.
- Payer comptant pour une maison est une façon d’acheter gratuitement et clairement, mais le compromis est que vous perdez la possibilité d’utiliser l’effet de levier.
- Posséder une maison libre et dégagée peut offrir un sentiment de sécurité, mais il y aura toujours des coûts comme l’entretien, les taxes et l’assurance.
Dans quelle mesure la liberté et la clarté peuvent-elles permettre au vendeur de financer
Si vous disposez d’un crédit immobilier à taux fixe sur 30 ans et que vous effectuez la même mensualité chaque mois pendant 30 ans, au bout de 30 ans, vous deviendrez libre et net de votre logement. Si vous deviez vendre la maison et souhaitiez offrir un financement au propriétaire pour un nouvel acheteur, vous n’auriez aucun prêteur sous-jacent qui pourrait empêcher ce choix.
Gratuit et clair est le moyen le plus simple de fournir un financement au propriétaire lors de la vente si un acheteur ne peut ou ne veut pas obtenir de prêt.Le problème avec la plupart des transactions financées par le propriétaire est généralement que la propriété bénéficie déjà d’au moins un prêt. Presque toutes les hypothèques existantes contiennent aujourd’hui une clause d’aliénation qui prévoit l’accélération du prêt en cas de vente de la propriété. Cette clause est souvent appelée clause « due à la vente ».
Dans les années 1970 et au début des années 1980, de nombreux prêts hypothécaires ne contenaient pas de verbiage empêchant une transaction (à ne pas confondre avec une prise en charge d’un prêt). Cela signifiait que les vendeurs pouvaient proposer un financement au propriétaire et laisser l’acheteur prendre en charge les paiements d’un prêt existant sans qu’aucune des parties n’ait des ennuis ou n’enfreigne les lois. Aujourd’hui, ce type de transactions est rare. Les prêteurs exigent aujourd’hui d’être remboursés.
Note
La plupart des prêteurs exerceront l’option de rappeler un prêt dû et payable si les taux d’intérêt augmentent. C’est parce qu’ils veulent récupérer leur argent afin de pouvoir le prêter à nouveau à un taux d’intérêt plus élevé.
Tirer parti ou payer en espèces pour une maison
Une autre façon d’obtenir une maison libre et dégagée est de payer la maison en espèces. Plutôt que de payer un versement hypothécaire chaque mois, certains acheteurs préfèrent l’acheter directement en versant un paiement forfaitaire en espèces. C’est un bon investissement de payer comptant pour une maison, mais cela empêche également un acheteur d’acheter une maison et d’utiliser l’effet de levier.
Supposons que vous ayez 100 000 $ en espèces et que vous souhaitiez acheter une maison pour 100 000 $. Si vous utilisiez l’effet de levier, vous pourriez mettre de côté 25 000 $ et acheter quatre maisons, en utilisant des prêts hypothécaires à 80 % du rapport valeur/prêt. Lorsque vous choisissez d’acheter une maison pour 100 000 $, vous ne devez rien d’autre que des impôts fonciers.
Les avantages du gratuit et du clair
Être propriétaire d’une maison est un sentiment agréable pour de nombreuses personnes. C’est une sécurité émotionnelle que le fait que la maison appartienne à 100 % au propriétaire, mais ce n’est pas une protection à 100 %. Par exemple, cela ne signifie pas qu’une maison ne peut pas être saisie sous un domaine éminent par le gouvernement, et cela ne signifie pas non plus qu’une maison ne peut pas être détruite par un ouragan ou une inondation.
Vous entendrez également le terme « clair » en référence au titre. En supposant qu’il n’y ait aucun doute sur le titre et que vous ayez reçu une police d’assurance titres lorsque vous avez acheté la maison, vous bénéficiez très probablement d’un titre de propriété clair sur la maison. Cependant, si vous payez une hypothèque sur cette maison, la maison elle-même n’est pas libre et claire.
Même si vous êtes libre et dégagé d’effectuer des versements hypothécaires, vous devez quand même payer des éléments tels que l’assurance habitation, les impôts fonciers, les services publics et l’entretien général.
Note
Faites attention aux avantages fiscaux liés au remboursement d’un prêt hypothécaire. Jusqu’à récemment, le plafond des déductions d’intérêts était de 1 million de dollars, mais les maisons achetées après le 15 décembre 2017 sont limitées à un plafond d’intérêts de 750 000 dollars en vertu de la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi.
Acheter une maison de vacances gratuitement et clairement
Une famille a pris la décision de financer une maison de vacances à Hawaï. Lorsque les impôts fonciers ont augmenté en raison du statut de non-résident, cette augmentation a affecté les flux de trésorerie mensuels. Une solution à la situation consistait à refinancer la résidence principale, qui disposait d’un prêt sur 15 ans, remboursé sur 10 ans, avec cinq ans restants. La famille a refinancé un prêt sur 30 ans avec le même paiement mensuel et a utilisé le produit pour rembourser la maison à Hawaï, gratuitement et clairement.
