Avant de refinancer, il est essentiel d’en comprendre les coûts et les avantages. La plupart des calculateurs en ligne de base vous indiquent votre période d’équilibre en fonction des flux de trésorerie : ils indiquent combien de temps il faudra pour récupérer les frais de clôture après avoir pris en compte un nouveau paiement mensuel (inférieur).
Ces informations sont utiles, mais elles ne suffisent pas pour faire le meilleur choix. Vous devez inclure un examen approfondi de la façon dont les frais d’intérêt évoluent lorsque vous refinancez. Pour voir comment le refinancement affecte réellement vos finances, suivez les étapes ci-dessous. Vous apprendrez tout ce que vous devez savoir sur votre prêt existant et son remplacement potentiel.
Note
Suivez un modèle Google Sheets pré-rempli avec l’exemple ci-dessous (et que vous pouvez modifier pour vos propres prêts).
Calculez votre prêt initial
Vous savez déjà quel est votre paiement mensuel et combien vous devez encore. Mais vous devez également savoir quelle part de chaque paiement est consacrée à vos frais d’intérêt et quelle part de chaque paiement réduit le solde de votre prêt chaque mois. Pour obtenir ces chiffres, utilisez un tableau d’amortissement, que vous pouvez obtenir à plusieurs endroits. En plus de la feuille Google ci-dessus, vous pouvez utiliser Excel pour calculer l’amortissement, une calculatrice en ligne ou tout autre tableur.
Cet exemple montre comment calculer vos options de refinancement à l’aide de Google Sheets ou Excel, mais le processus est le même avec n’importe quel tableau d’amortissement.
Supposons les détails de prêt suivants :
- Montant initial du prêt : 180 000 $
- Date initiale du prêt : il y a neuf ans
- Taux d’intérêt sur le prêt : 5,4%
- Durée du prêt : 30 ans
Pour obtenir les détails de votre prêt initial, saisissez-les dans votre calculateur d’amortissement. Utilisez le montant initial de votre prêt et non le montant que vous devez actuellement.
Voyez où vous en êtes maintenant
Prenez note de votre situation avec votre prêt actuel. Faites défiler jusqu’au solde actuel de votre prêt (au mois 108 ou à l’année 9) et voyez combien vous devez encore sur le prêt. Dans notre exemple, il s’agit de 152 160,64 $. Vos chiffres peuvent varier en raison des arrondis en fonction du logiciel que vous utilisez et de sa précision.
Calculer le prêt de remplacement
Déterminez à quoi ressemblerait votre nouveau prêt si vous refinancez. Pour cet exemple, supposons ce qui suit :
- Montant du prêt : 152 160,64 $ (copié ci-dessus)
- Date de début du prêt : aujourd’hui
- Taux d’intérêt sur nouveau prêt : 4,25%
- Durée du prêt : 30 ans
Notez que votre paiement mensuel tomberait à 748,54 $ si vous refinancez (contre 1 010,76 $ pour le prêt initial). C’est attrayant, mais ce n’est pas surprenant puisque votre nouveau prêt est plus petit et comporte un taux d’intérêt plus bas.
Note
Économiser sur le paiement mensuel peut être important pour vous, mais ce n’est qu’un parmi plusieurs facteurs importants.
Si vous pouvez vous permettre de payer plus que le paiement minimum de 748,54 $, envisagez une durée hypothécaire de 20 ans, 15 ans ou 10 ans. Les durées plus courtes ont souvent les tarifs les plus bas.Plus la durée du prêt hypothécaire est courte, plus vite vous augmentez la valeur nette de votre maison et plus vite vous remboursez votre prêt hypothécaire.
Alternativement, vous pouvez obtenir un prêt sur 30 ans et payer un supplément chaque mois. Cette approche vous permet de maximiser la flexibilité. Vous remboursez l’hypothèque plus rapidement (lorsque vous avez l’argent), mais votre mensualité requise reste faible au cas où vous traverseriez une période difficile.
Faites des hypothèses sur la durée pendant laquelle vous conserverez le prêt
Malheureusement, il existe rarement une réponse définitive lorsque vous décidez de refinancer ou non. Vous devez projeter ce qui, selon vous, va se produire et prendre une décision basée sur vos hypothèses. Essayez donc d’estimer combien de temps vous conserverez le nouveau prêt. Resterez-vous dans la même maison pendant les sept prochaines années ? Allez-vous y rester pendant 30 ans ? Ce n’est pas grave si vous ne le savez pas : vous pouvez effectuer plusieurs analyses de simulation à l’aide de vos tableaux d’amortissement.
Évaluer les coûts d’intérêt
Déterminez combien vous dépenserez en intérêts avec l’ancien prêt et le nouveau prêt. Avec chaque tableau d’amortissement, additionnez le montant total dans la colonne « Intérêts ». Commencez par le mois en cours et continuez jusqu’à ce que vous pensiez vous débarrasser du prêt (dans sept ans, quand il sera remboursé, ou quoi que vous choisissiez).
C’est plus simple si vous calculez chaque prêt avec une feuille de calcul ou si vous pouvez copier et coller votre tableau d’amortissement dans une feuille de calcul. Consultez un exemple de la façon d’ajouter rapidement des nombres ici ou utilisez la fonction SOMME dans OpenOffice, Google Docs ou Excel. Dans notre exemple, il existe quelques différences intéressantes :
- Si vous conservez le prêt existant jusqu’à ce qu’il soit remboursé, vous dépenserez 103 236 $ en intérêts à partir d’aujourd’hui jusqu’à la fin de la durée du prêt.
- Si vous refinancez et conservez le prêt jusqu’à ce qu’il soit remboursé, vous paierez 117 313 $ d’intérêts à partir d’aujourd’hui jusqu’à la fin de la durée du prêt.
Vaut-il environ 14 000 $ au cours des 30 prochaines années pour obtenir un paiement mensuel inférieur ? Peut-être que oui, et peut-être que non. Mais que se passe-t-il si vous ne conservez le prêt (ou si vous restez dans la maison) que pendant 10 ans ?
- Si vous conservez le prêt existant, vous dépenserez environ 69 565 $ en intérêts au cours des 10 prochaines années.
- Si vous refinancez, vous dépenserez environ 58 545 $ en intérêts au cours des 10 prochaines années.
Dans ce cas, le refinancement semble plus intéressant. Non seulement vous bénéficiez d’un paiement réduit, mais vous économisez également sur les frais d’intérêts (car vous ne vous contentez pas de redémarrer le temps et de payer des intérêts pendant 30 ans).
Qu’en est-il des frais de clôture ?
Lorsque vous refinancez, vous devrez peut-être payer des frais de clôture. Vous devez également évaluer ces coûts lorsque vous explorez le refinancement. La calculatrice Google Sheets peut vous aider.
Vous pouvez commencer avec la formule traditionnelle du point mort de refinancement, qui vous indique combien de temps il faut pour récupérer l’argent que vous dépensez (en supposant que votre paiement mensuel diminue). Divisez les économies mensuelles par vos frais de clôture totaux pour déterminer combien de mois cela prend. Resterez-vous dans la maison assez longtemps pour récupérer ces coûts ?
Si vous financez les frais de clôture ou si vous les « enveloppez » dans le nouveau prêt (ou si vous obtenez un prêt sans frais de clôture), vous n’aurez peut-être rien de plus à faire : les frais sont déjà pris en compte dans le solde de départ plus élevé de votre prêt (ou un taux d’intérêt plus élevé).
Note
Considérez le coût d’opportunité de tout argent qui pourrait être consacré aux frais de clôture : pouvez-vous gagner plus avec cet argent ou économiser plus d’argent en remboursant vos dettes ? Si tel est le cas, cela ne vaut peut-être pas la peine de payer les frais de clôture.
Foire aux questions (FAQ)
Quels sont les taux de refinancement hypothécaire actuels ?
Les taux de refinancement hypothécaire refléteront en grande partie les taux hypothécaires standard (en supposant que vous n’effectuiez pas un refinancement par retrait d’argent qui augmente le risque de votre prêt). Les taux hypothécaires fluctuent à chaque mouvement de l’environnement plus large des taux d’intérêt, de sorte que les taux hypothécaires actuels pourraient ne pas être précis le mois prochain, voire la semaine prochaine. Le Bureau de protection financière des consommateurs dispose d’un outil qui vous aide à calculer le taux hypothécaire auquel vous pouvez vous attendre en fonction de détails tels que votre pointage de crédit, votre État d’origine et l’environnement actuel du marché.
Quand est-il judicieux de refinancer votre prêt hypothécaire ?
Si vous n’avez pas besoin de liquidités et que vous avez juste besoin d’un refinancement à taux et à durée, il peut alors être judicieux de refinancer après la baisse des taux d’intérêt. Vous souhaiterez peut-être également refinancer si vous disposez d’une somme forfaitaire que vous pouvez utiliser pour votre prêt hypothécaire. En fonction du montant du paiement, vous pourrez peut-être réduire votre durée ou votre taux grâce à un refinancement.
