L’achat d’une maison est souvent l’un des achats les plus importants que l’on effectue au cours de sa vie. Le paiement hypothécaire qui comprend les intérêts, les impôts fonciers et l’assurance habitation peut durer 30 ans avec un prêt hypothécaire traditionnel.
Aux États-Unis, une façon de compenser ce fardeau financier consiste à profiter d’une variété de franchises et d’autres avantages fiscaux.
Apprenons comment l’accession à la propriété vous profite passivement, via ce qu’on appelle le loyer imputé, ainsi qu’activement lorsque vous choisissez de détailler les déductions fiscales afin de déduire diverses dépenses d’accession à la propriété. Comprendre ces avantages peut vous aider à estimer avec précision l’avantage fiscal que peut apporter la possession d’une maison.
Points clés à retenir
- L’achat d’une maison s’accompagne de l’avantage fiscal de déduire les points de réduction éligibles ou les taxes foncières prépayées éligibles évaluées à la clôture.
- Posséder une maison comprend des déductions possibles en continu des primes d’assurance hypothécaire, des intérêts hypothécaires admissibles et des impôts fonciers locaux et étatiques.
- La vente d’une maison après au moins deux ans de propriété et de résidence s’accompagne de l’exclusion de tout bénéfice de vente de l’impôt sur les plus-values.
Comment fonctionnent les avantages fiscaux pour les propriétaires
Les avantages fiscaux liés à la possession d’un logement fonctionnent de diverses manières, selon le type d’avantage. Les déductions sont une forme courante d’avantages fiscaux. Pour une déduction, vous pouvez exclure le montant autorisé en déduction de votre revenu imposable, réduisant ainsi votre charge fiscale.
Note
Parmi les autres avantages fiscaux liés à l’accession à la propriété, vous n’aurez peut-être pas à payer d’impôts sur les plus-values plus élevés, même si votre résidence principale se vend et réalise un bénéfice. Vous pourriez également bénéficier de crédits qui réduiraient la facture fiscale totale plutôt que le revenu imposable.
Les avantages fiscaux pour les propriétaires visent à encourager la stabilité et le potentiel de création de richesse liés à l’accession à la propriété. Lorsque vous êtes propriétaire d’une maison, vous pouvez accroître la valeur nette d’un actif grâce à vos versements hypothécaires mensuels. Au lieu de payer le loyer chaque mois, vous pouvez effectuer des paiements pour la dette de la maison.
À long terme, vous pouvez probablement vendre votre maison avec profit, car les prix des maisons ont tendance à s’apprécier, même s’ils peuvent être cycliques. Vous pouvez également exploiter les capitaux propres et obtenir des prêts pour d’autres utilisations. Dans de nombreux cas, selon le marché local, vos mensualités peuvent être moindres avec un prêt hypothécaire que pour un loyer sur un bien similaire.
Note
Certaines études ont montré que les avantages fiscaux peuvent avoir un impact négligeable sur les taux d’accession à la propriété. Une étude de la Brookings Institution a révélé qu’il est plus courant que ces prestations soient utilisées par les salariés à revenus moyens et élevés, qui sont plus susceptibles de détailler les déductions plutôt que de bénéficier de la déduction standard.
Les salariés à revenus élevés réclament des déductions détaillées, mais ils peuvent en bénéficier de manière disproportionnée, puisque la partie la plus élevée de leurs revenus est imposée à un taux plus élevé en fonction des tranches d’imposition les plus élevées. L’un des effets présumés de l’existence d’incitations pour les prêts hypothécaires relativement importants est que les gens peuvent choisir d’acheter une maison plus grande que celle qu’ils auraient achetée sans ces incitations.
Avantages fiscaux pour l’achat d’une maison
Vous pouvez commencer à bénéficier d’avantages fiscaux dès l’achat de la maison. Voici quelques-uns des avantages fiscaux courants dont bénéficient les propriétaires.
Déductions des frais à la clôture
Lorsque vous achetez une maison pour la première fois, vous payez plusieurs frais de clôture, dont la plupart, comme un acompte, ne sont pas déductibles. Cependant, si vous payez des points de réduction, vous pourrez peut-être les déduire.
Les points de réduction sont en fait des intérêts payés d’avance qui réduisent votre taux d’intérêt à long terme et peuvent être déduits proportionnellement sur la durée du prêt ou, si vous remplissez certaines conditions, vous pouvez les déduire intégralement pour l’année où vous les payez.
Avantages fiscaux pour posséder une maison
Une fois que vous êtes propriétaire de votre maison, vous bénéficiez d’autres crédits ou déductions. Les avantages fiscaux lorsque vous êtes propriétaire d’une maison dépendent des intérêts et de l’assurance hypothécaire que vous devez sur votre prêt, ainsi que d’autres facteurs.
Note
Gardez à l’esprit que vous ne pouvez généralement pas déduire des éléments tels que l’assurance (autre que l’assurance hypothécaire), le paiement de l’aide domestique, les factures de services publics, l’amortissement ou les frais d’association de propriétaires.
Déduction des intérêts hypothécaires
Lorsque vous avez un prêt hypothécaire, vous pouvez bénéficier de déductions liées à l’hypothèque, comme les intérêts hypothécaires, jusqu’à un certain montant. Votre banque vous enverra généralement chaque année un relevé appelé Formulaire 1098, reconnaissant la partie de vos paiements destinée aux intérêts (si ces coûts étaient supérieurs à 600 $). Vous pouvez l’utiliser lorsque vous détaillez les déductions.
Les propriétaires peuvent trouver qu’il est plus logique de bénéficier de la déduction forfaitaire si leurs déductions détaillées totalisent moins que la déduction forfaitaire. Pour l’année d’imposition 2022, la déduction forfaitaire est de 12 950 $ pour les personnes célibataires et mariées déclarant séparément, de 19 400 $ pour les chefs de famille et de 25 900 $ pour les couples mariés déclarant conjointement au cours de l’année fiscale 2021.
Déduction pour assurance hypothécaire
Si vous payez toujours une assurance hypothécaire sur votre prêt, vous pourriez avoir droit à la déduction des primes d’assurance hypothécaire de vos impôts. Vous devez généralement souscrire une assurance hypothécaire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.
Note
Vous pouvez déclarer les primes d’assurance hypothécaire à partir du formulaire 1098. Si elles ne sont pas incluses sur le formulaire, vous pouvez contacter votre prêteur pour savoir pourquoi elles n’ont pas été incluses.
Crédit d’impôt pour intérêts hypothécaires
Le crédit d’impôt sur les intérêts hypothécaires s’applique uniquement à ceux qui reçoivent un certificat de crédit hypothécaire (MCC) qualifié de leur État ou de leur gouvernement local. Vous pouvez réclamer des intérêts hypothécaires sur le formulaire 8396.
Cette prestation est destinée aux personnes à faible revenu. En tant que crédit d’impôt, il offre une réduction d’impôt d’un dollar pour chaque dollar au lieu de la réduction de votre revenu imposable qu’offre une déduction.
Le crédit ne peut généralement pas être supérieur à votre obligation fiscale et il peut être reporté jusqu’à trois ans. Mais vous devrez réduire la déduction des intérêts de votre prêt hypothécaire immobilier du montant des intérêts utilisé pour calculer le crédit, car vous ne pouvez pas réclamer d’intérêts à la fois pour une déduction et pour un crédit d’impôt.
Déduction fiscale nationale et locale
Une autre déduction pour la possession d’une maison est la déduction de l’impôt foncier national et local. Cela vous permet de payer moins d’impôts fédéraux en déduisant le montant que vous avez dépensé en impôts nationaux et locaux admissibles, y compris certaines taxes liées à l’immobilier.
Note
Le plafond des déductions pour les impôts nationaux et locaux (impôt local combiné sur le revenu, taxe de vente et impôt foncier) était de 10 000 $ à compter de 2022.
Loyer imputé exclu de l’impôt
Essentiellement, les propriétaires vivent dans leur logement sans loyer. Le loyer imputé, ou le rendement de l’accession à la propriété, apporte également des avantages fiscaux aux propriétaires car les rendements sont exclus du revenu imposable. En revanche, les propriétaires doivent payer des impôts sur les revenus locatifs qu’ils gagnent, et les locataires ne peuvent pas déduire les frais de loyer de leurs impôts.
Parce que vous n’êtes ni propriétaire ni locataire lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous bénéficiez des avantages de la propriété comme du potentiel d’investissement que sa valeur pourrait apprécier. Vous bénéficiez également de l’avantage de vivre sans loyer.
Crédit d’impôt pour l’énergie résidentielle
Les propriétaires peuvent recevoir un crédit associé aux améliorations en matière d’énergies renouvelables approuvées par l’IRS. Ce crédit représente généralement 26 % des coûts de projets tels que les ajouts d’électricité solaire, les chauffe-eau solaires, les petites propriétés éoliennes, les pompes à chaleur géothermiques et les coûts associés à l’utilisation de combustible biomasse.
Note
Comme pour les autres avantages fiscaux, les crédits d’impôt pour l’énergie résidentielle comportent des exclusions et des exigences. Par exemple, les bardeaux de toiture solaires sont éligibles au crédit, tandis que le platelage et les chevrons ne le sont pas, même s’ils supportent les bardeaux de toiture solaires.
Vous pouvez confirmer qu’une dépense sera admissible à cette déduction avant de vous engager dans un projet, car le crédit peut avoir un impact considérable sur le coût total d’un projet.
Contextes spécifiques des dépenses d’amélioration de l’habitat et des intérêts de prêt associés
Si vous avez des dépenses liées à des rénovations domiciliaires dont vous avez besoin en raison d’un problème de santé, vous pourriez avoir le droit de déduire de vos impôts les intérêts que vous payez sur ces dépenses.
De plus, si vous contractez une dette sur la valeur nette de votre maison, vous pourrez peut-être exclure les intérêts sur cette dette s’il est prouvé qu’elle « améliore considérablement » votre maison, comme si vous ajoutez une chambre ou une véranda.
Avantages fiscaux pour la vente d’une maison
L’un des principaux avantages de l’accession à la propriété est la possibilité de vendre votre maison avec profit. En règle générale, vous devez payer une plus-value sur les bénéfices des investissements, mais votre résidence principale connaît une exception.
Selon depuis combien de temps vous vivez dans votre maison, vous pourrez peut-être bénéficier d’avantages fiscaux pour la vente d’une maison.
Exclusion de l’impôt sur les gains en capital
Lorsque vous vendez une maison qui a été votre résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années, vous pouvez avoir le droit d’exclure de l’impôt sur les plus-values tout bénéfice que vous réalisez sur cette vente.
Note
L’autre condition est que vous ne puissiez pas avoir demandé la même exclusion de l’impôt sur les plus-values au cours des deux dernières années sur un autre bien. Cette exclusion peut vous aider à éviter une facture fiscale coûteuse pour l’année d’imposition au cours de laquelle vous vendez une maison.
L’essentiel
Posséder une maison apporte un certain nombre d’avantages fiscaux aux États-Unis, depuis la déduction des intérêts hypothécaires et des impôts fonciers jusqu’à l’exclusion fiscale des plus-values sur les bénéfices de la vente de votre maison.
Les avantages fiscaux spécifiques auxquels vous pouvez prétendre dépendront de facteurs tels que le nombre de logements que vous possédez, vos revenus et la structure de votre prêt, entre autres. Et ces règles relatives aux avantages fiscaux peuvent changer, alors envisagez de consulter un fiscaliste lorsque vous prenez des décisions financières basées sur les avantages fiscaux liés à la possession d’une maison.
Foire aux questions (FAQ)
De quoi dois-je faire mes impôts après l’achat d’une maison ?
Un document important à avoir sous la main lorsque vous préparez vos impôts après l’achat d’une maison est votre formulaire 1098 de votre prêteur. Ce formulaire mentionnera les dépenses déductibles comme l’impôt foncier, les primes d’assurance hypothécaire et les intérêts hypothécaires. La plupart des comptables et des logiciels fiscaux peuvent vous guider dans la déclaration de revenus adaptée à votre situation spécifique.
Payez-vous une taxe de vente lors de l’achat d’une maison ?
Vous ne payez pas de taxe de vente traditionnelle sur une maison. Au lieu de cela, vous serez confronté à d’autres impôts fonciers locaux et étatiques, en fonction de votre juridiction. Les impôts fonciers font souvent partie du versement hypothécaire.
