De nombreux acheteurs potentiels pensent qu’ils ne peuvent pas acheter une maison si leur crédit s’effondre, mais ce n’est pas nécessairement vrai. Un mauvais crédit, une faillite ou même une saisie immobilière ne signifient pas nécessairement que vous ne pouvez pas acheter une maison. Il y a de l’espoir pour ceux qui veulent acheter une maison, même si leur crédit est lamentable. Voyons comment.
Points clés à retenir
- Il existe des moyens d’obtenir un prêt immobilier quelques années après la faillite, par exemple avec un prêt FHA ou un acompte plus important.
- Vous pouvez prendre des mesures actives pour améliorer votre pointage de crédit, ce qui fera de vous un meilleur candidat pour un prêt immobilier.
- Les emprunteurs en faillite ou en saisie sur leurs antécédents de crédit reçoivent des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que ceux en clair.
- Les contrats fonciers et autres formes de financement du vendeur peuvent être des alternatives à l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque.
Le délai d’attente après une saisie ou une faillite
La saisie et la faillite ont un impact à long terme sur votre crédit, mais cela ne dure pas éternellement. La faillite reste sur votre rapport de crédit pendant sept à dix ans, selon le type de faillite.La manière dont cela affecte votre capacité à obtenir certains prêts varie :
- Pour obtenir de meilleurs taux avec un prêt conforme, l’attente est comprise entre deux et quatre ans après le dépôt d’un bilan ou d’une vente à découvert.
- Les directives de la FHA s’appliquent deux ans après une saisie. Cela signifie que vous pourriez avoir droit à une baisse de seulement 3,5 % trois ans seulement après une vente à découvert. Ces directives peuvent être moins strictes après une vente à découvert « qualifiante » dans laquelle vous n’avez manqué aucun paiement pour l’année précédente.
- Les prêteurs d’argent dur accordent souvent des prêts six mois après le dépôt d’une faillite ou d’une saisie, mais peuvent exiger un acompte de 20 à 35 % en raison d’une mauvaise cote de crédit. Le taux d’intérêt sera très élevé et les conditions du prêt ne seront pas aussi favorables ; beaucoup contiendront des pénalités pour remboursement anticipé et seront ajustables.
- Les prêteurs à risque (à ne pas confondre avec les prêteurs d’argent dur) accordent rarement des prêts financés à 100 %, même en cas de mauvais crédit.
Comment améliorer votre score pour obtenir un prêt conforme
Il n’y a aucune raison de rester les bras croisés et d’attendre que la faillite ou la forclusion soient effacées de votre rapport de crédit. Au lieu de cela, vous pouvez travailler activement à améliorer votre crédit et votre position auprès des prêteurs pendant que vous attendez. Cela augmentera vos chances d’obtenir un nouveau prêt le plus tôt possible.
- Évitez tout retard de paiement sur toute dette impayée et continuez à payer vos factures à temps.
- Obtenez une carte de crédit importante et commencez à l’utiliser régulièrement. Il est plus facile de l’obtenir que vous ne le pensez après une faillite, même si vous devrez peut-être demander une carte sécurisée ou une carte avec une limite faible.
- Gardez les soldes de vos cartes de crédit en dessous de 30 % de votre limite de crédit totale. Pour un effet encore meilleur sur votre crédit, maintenez-les en dessous de 10 %.
- Montrer un emploi stable au travail pendant un à deux ans.
- Gagnez un salaire ou un salaire régulier. (Cela ne s’applique pas au travail indépendant.)
- Économisez un acompte d’au moins 10 %.
Comment FICO affecte les taux d’intérêt
Nous avons parlé à Evelyne Jamet de Vitek Mortgage des différences entre les scores FICO et de leur rapport avec le taux d’intérêt facturé aux emprunteurs. Les chiffres suivants comparent le taux d’une personne dans chaque plage qui avait également une faillite, une saisie ou une vente à découvert dans son dossier à un emprunteur avec un score FICO de 600 qui n’aurait pas déclaré faillite ou perdu une maison précédente à cause d’une forclusion. Ce scénario suppose que l’emprunteur ayant un mauvais crédit dépose 10 % du prix d’achat en espèces.
| Comparaison des taux d’intérêt | ||
|---|---|---|
| Pointage de crédit | Intérêt supplémentaire | Paiement mensuel supplémentaire sur un prêt de 200 000 $ sur 30 ans |
| 600-640 (PAS de forclusion ou de faillite) | 0% | 0 $ |
| 600-640 (avec forclusion ou faillite) | +1,625% | +215$ |
| 560-599 (avec forclusion ou faillite) | +2,875% | +390$ |
| 540-559 (avec forclusion ou faillite) | +3,425% | +470$ |
| 500-539 (avec forclusion ou faillite) | +3,875% | +535$ |
| Inférieur à 500 (avec saisie ou faillite) | +6,25% | +893$ |
Un emprunteur sans faillite ni saisie avec un FICO de 600 recevrait un taux d’intérêt de 5,875 % (sur la base de ce qui précède) et paierait un paiement mensuel de 1 183 $ sur un prêt amorti de 200 000 $. Vous pouvez constater que le dépôt d’une faillite ou une saisie dans votre dossier, même avec un score FICO de 600, entraîne une augmentation du paiement hypothécaire de 215 $ par rapport à celui d’un emprunteur sans faillite ni saisie. Cependant, vous pourrez toujours acheter une maison.
Note
Avec un FICO inférieur à 500, vous ne serez pas admissible à un prêt à 90 %, mais vous pourriez être admissible à un prêt à 65 %. Vous devez donc augmenter votre mise de fonds de 10 % à 35 %. Un prêt amorti de 200 000 $ à 12,125 % vous donnerait un paiement mensuel de 2 076 $.
Alternative au financement bancaire
Les emprunteurs qui ne sont pas satisfaits du taux offert par un prêteur conforme pourraient envisager d’acheter une maison avec un financement du vendeur. Les contrats fonciers en sont un exemple et peuvent constituer une alternative viable. En règle générale, le financement du vendeur propose :
- Aucune qualification
- Des taux d’intérêt plus bas
- Conditions flexibles et acomptes
- Fermeture rapide
Quelle que soit l’option de prêt que vous choisissez, vous devriez vérifier auprès de votre prêteur environ chaque année pour savoir si vous êtes admissible à un refinancement à un taux inférieur. À mesure que votre crédit continue de s’améliorer, de meilleurs taux s’offriront à vous.
