De nombreux facteurs rendent le financement d’un achat immobilier en vente à découvert unique. Comme si les ventes à découvert n’étaient pas assez compliquées pour acheter pour la plupart des gens, le type de financement utilisé par l’acheteur a un impact énorme sur la vente, pour diverses raisons.
Si vous essayez d’obtenir le mauvais type de prêt, même si votre vente à découvert est approuvée par la banque du vendeur, vous ne pourrez peut-être pas clôturer cette transaction en raison de problèmes de financement. Malheureusement, tous les types de financement disponibles aux États-Unis ne peuvent pas être utilisés pour acheter une propriété en vente à découvert.
Points clés à retenir
- L’approbation d’une vente à découvert prend de plusieurs semaines à quelques mois, soit plus qu’une vente immobilière ordinaire.
- De nombreux prêteurs ne bloqueront pas un taux de prêt pendant plus de 30 jours sans vous facturer des frais supplémentaires.
- Les directives de réparation de la FHA peuvent nécessiter de nombreuses réparations, telles que la réparation de la peinture écaillée d’une maison d’avant 1978 ou l’installation de mains courantes.
- S’il y a deux prêts dans le cadre d’une vente à découvert, vous aurez besoin du consentement des deux prêteurs pour clôturer.
En attente de l’approbation de la vente à découvert
À moins que la vente à découvert que vous envisagez d’acheter ne soit une vente à découvert Wachovia ou une vente à découvert Home Affordable Foreclosure Alternative (HAFA) pré-approuvée, vous pouvez pratiquement compter sur une attente d’un certain temps pour l’approbation de la vente à découvert.L’approbation d’une vente à découvert prend plus de temps qu’une vente immobilière ordinaire, mais lorsque vous travaillez avec un agent immobilier compétent, cela peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
Pendant cette période, les taux d’intérêt peuvent fluctuer, parfois en votre faveur, mais souvent pas à votre avantage. De nombreux prêteurs ne bloqueront pas un taux de prêt pendant plus de 30 jours sans vous facturer des frais supplémentaires pour ce privilège. Certains ne vous accorderont pas de blocage de prêt tant que vous n’aurez pas obtenu l’approbation de la vente à découvert. Si vos taux d’intérêt rebondissent, vous constaterez peut-être que vous n’êtes plus qualifié pour acheter cette maison.
Note
Essayez d’acheter en dessous de vos moyens. N’étirez pas au maximum le montant de votre prêt pré-approuvé. Laissez-vous une certaine flexibilité.
Ne pas clôturer avant l’expiration de l’approbation du prêt
De nombreuses banques de vente à découvert souhaitent clôturer dans les 30 jours suivant l’approbation de la vente à découvert. Si vous obtenez un prêt qui nécessite une période d’approbation plus longue, comme un prêt en vertu de l’article 184, vous ne pourrez peut-être pas clôturer dans le délai spécifié et votre approbation expirera.
Parfois, même avec un prêt conventionnel, des retards dans le financement de votre vente à découvert sont inévitables. Peut-être que les évaluateurs sont en retard et que l’évaluation ne peut pas être terminée à temps ou que la souscription prend plus de temps que d’habitude. Si le représentant du prêt n’a pas obtenu le détail des frais approuvés et que certains des frais que le vendeur n’est pas autorisé à payer ont été transférés à l’acheteur, la révision de l’estimation de bonne foi pourrait également retarder le processus.Certaines banques n’accorderont pas de prolongation pour leurs lettres d’approbation de vente à découvert.
Note
Demandez dès le départ à votre prêteur si l’entreprise peut garantir une clôture dans les 30 jours. De plus, si vous apprenez que la lettre d’approbation arrive, commencez votre prêt plus tôt.
Les réparations nécessaires peuvent constituer des obstacles
De nombreux prêteurs ont des conditions de prêt. Les directives de réparation de la FHA peuvent nécessiter de nombreuses réparations, telles que la réparation de la peinture écaillée d’une maison d’avant 1978 ou l’installation de mains courantes. Un prêt VA nécessitera sans aucun doute un rapport antiparasitaire et un certificat d’achèvement clair.
Même si votre prêt est conventionnel, l’évaluateur peut constater un toit défaillant et demander un remplacement avant d’accepter de financer cette vente à découvert. Les banques paieront rarement les réparations. Les ventes à découvert sont vendues « telles quelles ». De plus, la banque ne laissera pas le vendeur payer les réparations, car si le vendeur a de l’argent supplémentaire, la banque voudra généralement ces fonds.
Note
Demandez à votre agent de pré-inspecter la maison et de discuter des problèmes potentiels à l’avance.
Les frais de clôture peuvent ne pas être couverts
Souvent, les acheteurs demanderont au vendeur de payer leurs frais de clôture. Si l’acheteur n’a pas assez d’argent pour payer les frais de clôture et que la banque refuse d’autoriser la concession, l’acheteur pourrait ne pas être en mesure d’acheter cette vente à découvert.
Parfois, les banques de vente à découvert Wells Fargo FHA réduiront le montant généralement payé par d’autres banques, car Wells Fargo affirme que ses directives pour la FHA interdisent un crédit complet de 3 % dans certaines circonstances. En outre, certaines banques de vente à découvert rejetteront automatiquement le crédit de clôture d’un acheteur si celui-ci verse plus de 3,5 %.
Note
Demandez à l’agent inscripteur si la banque paiera une concession pour les frais de clôture lorsque vous rédigerez l’offre ou offrira plus que le prix catalogue pour compenser.
Faire face à deux prêteurs et obtenir l’approbation
S’il y a deux prêts dans le cadre d’une vente à découvert, vous aurez besoin du consentement des deux prêteurs pour clôturer. Vous prenez un risque si vous procédez à une évaluation ou à une inspection de la maison avant de recevoir l’approbation des deux prêteurs. Un prêteur peut accepter tandis que l’autre peut rejeter la vente à découvert ou s’opposer à la contribution du vendeur sur le HUD.
Note
Demandez à voir un rapport de titre préliminaire ou un engagement de titre pour déterminer combien de prêts sont garantis par la propriété. Il pourrait y avoir un prêt remboursé qui n’aurait jamais été reconvoqué.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
