L’abstention hypothécaire proposée par le gouvernement, à commencer par la loi CARES, a été une aubaine pour des millions de propriétaires pendant la pandémie. Mais à son expiration, un nombre important de personnes pourraient encore être en difficulté financière, en particulier les emprunteurs à faible revenu, selon un nouveau rapport de la Banque fédérale de réserve de New York.
Points clés à retenir
- Des millions de personnes ont évité une catastrophe financière pendant la pandémie grâce à l’abstention hypothécaire imposée par le gouvernement, qui permet aux propriétaires de sauter des paiements ou d’en réduire certains.
- Mais de nombreux ménages pourraient encore être en difficulté financière une fois l’abstention terminée après un maximum de 18 mois – principalement des emprunteurs ayant un crédit médiocre et ceux vivant dans des quartiers à faible revenu.
- L’ampleur des défauts de paiement hypothécaires sera alors probablement bien supérieure aux niveaux d’avant la pandémie, mais bien inférieure à ce qu’elle était pendant la Grande Récession.
Depuis qu’elle a été proposée pour la première fois en mars 2020, environ 6,1 millions d’emprunteurs ont à un moment donné profité de l’abstention, qui est une option permettant de cesser d’effectuer des versements hypothécaires ou d’effectuer des versements réduits pendant un certain temps, sans nuire au crédit de l’emprunteur.En mars 2021, environ 2,2 millions restaient en abstention, et lorsque les emprunteurs manquent de temps pour mettre en œuvre leurs plans d’abstention (un maximum de 18 mois après avoir pris l’option pour la première fois), un nombre important d’entre eux pourraient être sérieusement en retard dans leurs paiements.Les 18 mois se termineront en septembre pour ceux qui se sont abstenus le plus tôt possible.
Selon une estimation « pessimiste » des chercheurs de la Fed, le nombre de retards de paiement après la sortie de l’abstention pourrait atteindre 3,8 % de tous les emprunteurs – ce qui est nettement plus élevé que les 0,9 % actuellement en souffrance et les 1,3 % qui étaient en souffrance avant la pandémie, mais bien inférieur au taux de délinquance de 6,3 % parmi les propriétaires en 2010 après la crise immobilière. Les emprunteurs les plus susceptibles de faire encore preuve d’abstention sont ceux dont la cote de crédit est médiocre et ceux qui vivent dans des zones à faible revenu, ont déclaré mercredi les économistes de la Fed de New York.
“Il y a certainement un nombre important de ménages qui bénéficient encore de l’abstention hypothécaire”, a déclaré Andrea Priest, responsable des communications externes à la Fed de New York, lors d’un webinaire mercredi. « Je pense que nous nous attendrions à ce que ces ménages soient confrontés à un peu plus de difficultés lorsque ces programmes prendront fin. »
Lorsque la pandémie a frappé, mettant 22 millions de personnes au chômage, le gouvernement a offert aux propriétaires une bouée de sauvetage qui n’était auparavant disponible que lors de catastrophes naturelles : les emprunteurs bénéficiant de prêts immobiliers soutenus par Fannie Mae, Freddie Mac ou plusieurs autres agences fédérales pouvaient recourir à une abstention jusqu’à un an, ensuite prolongée à 18 mois, rattrapant généralement tout paiement manqué à la fin du prêt. Le gouvernement a également permis aux banques privées de proposer plus facilement des abstentions et des modifications de prêts.
Les emprunteurs qui vivent dans des zones à faible revenu et ceux ayant de mauvais scores de crédit étaient les plus susceptibles de recourir à l’abstention en premier lieu, et étaient les plus susceptibles d’y être encore en mars, selon l’analyse de la Fed de New York, basée sur les données de son panel de crédit à la consommation. (Les données ne montrent pas les revenus individuels, les économistes de la Fed ont donc analysé les données par code postal.)
Parmi le quart des ménages des zones aux revenus les plus faibles, 16 % sont entrés en abstention à un moment donné et 6 % y étaient encore en mars, tandis que parmi le quart des ménages le plus élevé en termes de revenus de quartier, 11 % y étaient entrés à un moment donné et 3 % y étaient encore en mars. Et par cote de crédit, 29 % des emprunteurs avec des notes de crédit de 620 ou moins étaient entrés en abstention et 16 % y étaient toujours en mars, tandis que pour les emprunteurs avec des notes de crédit de 760 ou mieux, 8 % étaient entrés en abstention et seulement 2 % y étaient encore.
Le recours généralisé aux options d’abstention a rendu le marché du logement dans le ralentissement économique provoqué par la pandémie très différent de la Grande Récession, lorsque près de 12 millions de personnes ont été saisies. Cette fois, les saisies ont pratiquement cessé. Mais comme le montre l’analyse de la Fed de New York, il pourrait encore y avoir des impayés importants après la fin des protections.
