Pas de contrôle ? Pas de problème, disent les acheteurs de maison

À des temps désespérés appellent des mesures désespérées, et les acheteurs confrontés à une concurrence féroce pour les quelques maisons sur le marché se retrouvent de plus en plus privés de la garantie des inspections de maison avant l’achat, disent les agents immobiliers. 

Les agents en première ligne du boom de l’immobilier résidentiel provoqué par la pandémie affirment que se passer d’inspections de maison est non seulement un pari plus courant, bien que peut-être peu judicieux, mais qu’il devient même la norme dans certains endroits. Alors qu’une société immobilière, Redfin, a déclaré que la proportion d’offres réussies dans tout le pays qui renonçaient à l’inspection des maisons avait presque doublé pour atteindre 13,2 % pour les six mois jusqu’en février (par rapport à la même période un an auparavant), les agents immobiliers individuels de certaines régions déclarent qu’il s’agit de la grande majorité.

“Je vois davantage de renonciations, que je trouve incroyablement stupides”, a déclaré Alison Malkin, courtier immobilier et propriétaire d’une agence Re/Max à Avon, Connecticut. “J’ai été impliqué dans tous les hauts et les bas du marché immobilier depuis le milieu des années 80, depuis que je travaille, et je n’ai jamais rien vu de tel.” 

Les faibles taux d’intérêt, la demande accrue de plus d’espace pour travailler à domicile et la pénurie de vendeurs sont la recette d’une flambée des prix et d’un marché maniaque. En plus de renoncer aux imprévus d’inspection, les guerres d’enchères, les acomptes plus importants et les offres supérieures au prix demandé sont devenues plus courantes alors que les acheteurs se bousculent pour les quelques maisons sur le marché, a déclaré Redfin.

Les éventualités d’inspection dans les ventes immobilières existent pour de bonnes raisons : pour permettre aux acheteurs de se retirer d’une transaction si une maison présente un problème grave, ou pour négocier des réparations si l’inspecteur découvre des problèmes. 

Offres « propres » préférées

De nos jours, environ 60 à 70 % des offres d’achat de maison dans la région de Grand Rapids, dans le Michigan, sont faites sans inspection, a estimé Gene Szpeinski, courtier en chef d’un bureau Keller Williams de 145 agents. À Tacoma, Washington, la proportion de maisons sans inspection est plutôt de 97 %, du moins parmi celles vendues par Brian Richards, un agent immobilier Redfin dans cette ville, a déclaré Richards.

“Le marché est en pleine frénésie en ce moment, et c’est pourquoi les acheteurs sont invités à envisager de rendre leurs offres aussi claires que possible”, a déclaré Szpeinski. “Je n’aime pas la tendance, mais je comprends pourquoi elle est là.”

La logique est simple : toutes choses étant égales par ailleurs, lorsqu’un vendeur est confronté à plusieurs offres, il est plus susceptible de choisir celle qui comporte le moins d’imprévus, a déclaré Richards. 

« Fondamentalement, chaque maison que nous avons propose plusieurs offres », a déclaré Richards. « Pratiquement tout le monde a renoncé aux inspections, et pratiquement toutes les maisons coûtent au moins 25 000 $ – ou parfois même 100 000 $ ou 200 000 $, dans des circonstances extrêmes – au-dessus du prix catalogue. » 

Par exemple, il a récemment mis en vente un bungalow plus ancien de deux chambres et une salle de bains pour 300 000 $, ce qui a déclenché une guerre d’enchères qui a vu 28 offres et le prix grimper à 385 000 $, sans aucune inspection. 

“Quand quelqu’un veut quelque chose, il s’en fiche. Il fait ce qu’il faut pour gagner”, a-t-il déclaré.

Une entreprise risquée

Les acheteurs qui ne font pas d’inspection courent le risque d’avoir des ennuis, prévient Malkin de Re/Max, c’est pourquoi elle fait signer à ses clients qui font des offres sans inspection un document disant qu’ils vont à l’encontre des conseils de leur agent immobilier.

Par exemple, l’un de ses clients – un entrepreneur qui connaissait les risques et qui cherchait désespérément à acheter un immeuble de placement – ​​a renoncé à une inspection et a payé 225 000 $ en espèces pour la rénovation d’une maison annoncée pour 175 000 $. Après avoir conclu la vente, il a découvert qu’une fosse septique sur la propriété, située sous un hangar, devait être remplacée (un travail qui coûte généralement plus de 6 000 $ même sans la complication du hangar, selon les estimations de HomeAdvisor). 

Une façon d’atténuer le risque est d’acheter une garantie résidentielle après coup, a déclaré Szpeinski, le courtier de Keller Williams. Ces garanties – plus précisément appelées contrats de service – couvrent le coût de réparation des éléments couverts, tels que les appareils électroménagers et les systèmes CVC, s’ils cessent de fonctionner.  

Une autre méthode consiste pour les acheteurs à payer de leur poche une inspection avant même de faire une offre, au lieu de la pratique habituelle consistant à le faire après. Richards de Redfin a déclaré que cette stratégie, qui est de plus en plus courante, pourrait donner aux acheteurs l’assurance qu’ils ne feront pas d’offre sur une maison présentant des problèmes cachés majeurs. (Cette tactique n’est pas sans inconvénients, disent les experts immobiliers, qui notent que les inspections peuvent coûter des centaines de dollars. Ce coût pourrait s’additionner pour les acheteurs faisant des offres sur plusieurs maisons.)

Avec autant d’offres qui circulent – ​​une maison dans la région de Grand Rapids a récemment été vendue après avoir reçu 73 offres, selon Szpeinski – les vendeurs ont un net avantage.

“Mec, ce n’est pas le bon moment pour être un consommateur lors de l’achat d’un bien immobilier afin de vous protéger du mieux que vous pouvez”, a-t-il déclaré. « Les vendeurs ont un contrôle total à l’heure actuelle… Si vous voyez quelqu’un assis sur un trottoir en train de pleurer, c’est probablement un acheteur qui vient de perdre la sixième maison sur laquelle il a enchéri. »