Les prix de l’immobilier ont commencé à baisser par rapport aux sommets vertigineux qu’ils ont atteints pendant la pandémie – et personne ne sait avec certitude jusqu’où ils baisseront à partir d’ici.
Les prix pourraient chuter jusqu’à 20 % d’ici l’été prochain, a estimé Ian Shepherdson, économiste en chef chez Pantheon Macronomics, dans une note de recherche jeudi. Les économistes de Wells Fargo Securities prévoient une baisse de 5,5 %, tandis que Goldman Sachs prévoit une baisse des prix comprise entre 5 % et 10 % par rapport à leur sommet.Sam Hall, économiste immobilier chez Capital Economics, prévoit une baisse des prix de 8 %. Si la prévision de Shepherdson de 20 % se vérifie, la baisse serait légèrement moins sévère que le krach immobilier du début des années 2000, lorsque le marché s’est effondré et que les prix ont chuté de 26 % par rapport au sommet atteint au début de 2007.
Points clés à retenir
- La flambée des taux hypothécaires rendant l’achat d’une maison moins abordable, les économistes prédisent largement une baisse des prix de l’immobilier, avec des estimations allant de 5 % à 20 %.
- De nombreux économistes estiment qu’il est peu probable que nous assistions à une répétition du krach immobilier qui a débuté en 2007, lorsque les prix ont chuté de plus de 26 % sur plusieurs années.
- Les propriétaires sont dans une meilleure situation financière qu’ils ne l’étaient au début des années 2000, et il existe une pénurie chronique de logements – deux facteurs qui empêchent une grave chute des prix.
Le coup de fouet sur le marché immobilier a été extrême. Pas plus tard qu’à l’été 2021, la concurrence pour l’achat de maisons était si féroce que les acheteurs potentiels écrivaient des lettres personnalisées aux vendeurs, tirant sur la corde sensible pour prendre l’avantage dans les guerres d’enchères.
Mais cette année, la flambée des taux hypothécaires a renversé la situation en faveur des vendeurs. Les ventes de logements ont été freinées par la hausse des coûts d’emprunt et les prix ont commencé à baisser. En juillet, les prix moyens des logements ont chuté pour la première fois depuis 2012, selon les données de l’indice des prix des logements S&P Dow Jones Case-Shiller.
Cette semaine, l’Association nationale des constructeurs d’habitations a qualifié la situation d’« insoutenable » et a mis en garde contre une « crise de l’accessibilité financière ».Le mois dernier, le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, a déclaré que le marché immobilier, en plein essor, se dirigeait vers une « correction difficile ».
Les données du marché immobilier de cette semaine ont fourni davantage de preuves d’un ralentissement. Les ventes de maisons existantes ont ralenti en septembre pour un huitième mois consécutif, a annoncé jeudi la National Association of Realtors. Le même mois, la confiance des constructeurs d’habitations a plongé à son plus bas niveau depuis les premiers jours de la pandémie, a déclaré mardi l’Association nationale des constructeurs d’habitations, et mercredi, les données du Bureau du recensement ont montré que les constructeurs d’habitations avaient fortement réduit le nombre de maisons sur lesquelles ils commençaient la construction. Et le taux moyen proposé pour un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans a continué d’augmenter, atteignant 6,94 %, son plus haut depuis 2002, selon les données de la Mortgage Bankers Association et de Freddie Mac.
“Le logement est en chute libre”, a déclaré Shepherdson en réponse à l’indice de confiance des constructeurs d’habitations. “Jusqu’à présent, l’essentiel du problème concerne les volumes de ventes, mais les prix sont désormais en baisse également et il leur reste encore un long chemin à parcourir.”
Les taux hypothécaires ont joué un rôle majeur à la fois dans la hausse des prix à l’ère de la pandémie et dans le refroidissement actuel du marché. Lorsque la COVID-19 a commencé à faire des vagues dans l’économie en mars 2020, la Réserve fédérale a stimulé l’économie et réduit toutes sortes de coûts d’emprunt en abaissant son taux de référence des fonds fédéraux à près de zéro et en le maintenant à ce niveau pendant deux ans.Cela a réduit les rendements des bons du Trésor à 10 ans, dont les mouvements sont étroitement liés aux taux que les emprunteurs paient sur les prêts hypothécaires.
En janvier 2021, le taux moyen d’un prêt hypothécaire sur 30 ans avait plongé à 2,65 %, un plus bas historique mesuré par Freddie Mac.Avec des tarifs aussi bas, et avec de nouveaux télétravailleurs avides d’espace pour s’adapter au nouveau mode de vie du travail à domicile et regorgeant d’argent provenant des programmes de secours en cas de pandémie, la demande de logements a grimpé en flèche et l’argent a afflué sur le marché, faisant grimper les prix.Les hausses de prix ont culminé en mars 2022, lorsque les prix moyens étaient 20,8 % plus élevés que l’année précédente, selon l’indice Case-Shiller.Certains économistes ont prévenu que le marché immobilier montrait des signes d’une bulle prête à éclater.
Aujourd’hui, c’est le contraire qui se produit. En mars, la Réserve fédérale a commencé à relever son taux d’intérêt de référence, cherchant à décourager les emprunts et les dépenses. Cette mesure a été prise pour calmer la surchauffe de l’économie dans l’espoir de contenir l’inflation, qui a atteint son plus haut niveau depuis le début des années 1980. En conséquence, les taux hypothécaires ont plus que doublé depuis le début de l’année et les acheteurs ont vu les mensualités des nouveaux prêts hypothécaires monter en flèche.
Le paiement typique d’un nouveau prêt hypothécaire représente désormais 28 % du revenu médian d’un acheteur, a estimé Hall, l’économiste de Global Economics. C’est plus élevé que la recommandation du NAR pour un maximum de 25 % du revenu, et similaire aux niveaux observés avant les crises immobilières de 2006 et 1989, a déclaré Hall dans un e-mail. Ces coûts exorbitants ont conduit de nombreux acheteurs potentiels à abandonner, et rien n’indique qu’ils reviendront bientôt.
“Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive tant que les taux hypothécaires restent élevés et empêchent de nombreux acheteurs d’entrer ou de rester sur le marché”, a déclaré Hannah Jones, analyste de recherche économique pour Realtor.com, dans un courrier électronique. “À mesure que la demande de logements diminue en raison du caractère inabordable, les vendeurs devront ajuster les prix au niveau nécessaire pour alimenter la demande.”
En effet, 19,5 % des maisons à vendre ont bénéficié de réductions de prix en décembre, contre 11 % en septembre 2021, selon les données de Realtor.com.
“Une croissance à deux chiffres des prix de l’immobilier n’était pas durable à long terme, donc ce qui a augmenté si rapidement doit finir par baisser”, a déclaré Odeta Kushi, économiste en chef adjointe chez First American, dans un courrier électronique.
La correction pourrait être légère
Il y a des raisons de croire que les prix de l’immobilier vont baisser comme une plume plutôt que de tomber d’une falaise. D’une part, il existe encore une demande importante de logements, mais il n’y a pas beaucoup de logements à vendre. Il n’y avait que 1,3 million de logements à vendre en septembre, bien en dessous des 1,8 million du même mois en 2019, selon le NAR.Et avec des taux si élevés sur les nouveaux prêts hypothécaires, les propriétaires qui ont bloqué leurs taux alors qu’ils étaient bas ont de bonnes raisons de rester sur place, a noté Kushi sur Twitter – cela empêchera probablement l’augmentation de l’offre de maisons à vendre.
En plus de cela, il y a une pénurie de logements de longue date – en 2021, les États-Unis comptaient environ 5,5 millions de logements de moins que ce dont ils avaient besoin, estime le NAR – et cela empêchera probablement les prix de trop baisser, selon les économistes. Les économistes de Wells Fargo prévoient une correction « modeste » des prix de l’immobilier, les prix restant supérieurs à leur moyenne en 2021.
C’est une situation très différente de celle du début des années 2000, lorsque les constructeurs avaient construit trop de logements et que les prêteurs hypothécaires accordaient des prêts hypothécaires de plus en plus risqués aux emprunteurs dont le crédit était plus fragile. Les normes de prêt se sont durcies depuis lors, au point que les propriétaires typiques sont beaucoup plus stables financièrement qu’ils ne l’étaient à la veille de la Grande Récession, limitant ainsi la possibilité d’une vente massive de logements. Sans oublier qu’une vague de millennials entrant dans la période privilégiée de l’achat d’une maison continuera d’exercer une pression à la hausse sur la demande.
Kushi a déclaré que l’essentiel est de ne pas s’attendre à un effondrement du logement similaire à celui du milieu des années 2000.
“Une demande persistante et une offre insuffisante signifient qu’il est peu probable que le fond du marché immobilier s’effondre si l’économie reste stable”, a déclaré Jones. « La baisse de la demande due à l’inabordabilité exercera une pression sur les prix pour qu’ils descendent à un niveau durable, mais la situation sera très différente de celle du début des années 2000, car l’évolution démographique garantit une demande soutenue et des exigences de crédit plus strictes signifient des prêts fiables. »
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