Les acheteurs de maison confrontés à des taux hypothécaires élevés, des prix élevés et de maigres annonces de vente peuvent raisonnablement conclure que c’est une mauvaise période pour chercher une maison.
Mais un acheteur potentiel, Thomas Malone, poursuit quand même sa recherche de logement, même s’il ne s’attend pas à ce que les choses s’améliorent de si tôt. Malone est économiste pour la société de données immobilières CoreLogic, où il analyse les tendances du logement. Il estime que les prix de l’immobilier vont connaître une longue période de baisse lente ou de stagnation, mais il ne voit pas d’effondrement des prix à l’horizon. Appelez cela un « décrochage » plutôt que le krach espéré par certains acheteurs. C’est une mauvaise nouvelle pour les acheteurs qui tentent d’attendre la fin des mauvaises conditions actuelles du marché.
“Nous connaissons l’orientation générale du marché et nous pouvons la décrire à grands traits”, a déclaré Malone. “Mais essayer de le chronométrer ? C’est beaucoup de chance.”
Points clés à retenir
- Certains experts prédisent un krach du marché immobilier, mais une forte baisse des prix n’est pas garantie.
- Les hausses de taux de la Fed ont indirectement fait monter les taux hypothécaires, rendant les emprunts plus chers.
- La valeur des maisons est encore élevée par rapport aux prix du début de 2020.
- Bien que les taux hypothécaires et les prix des logements soient élevés, acheter maintenant et refinancer plus tard lorsque les taux baissent est une option.
Certes, les prévisions concernant l’évolution des prix de l’immobilier varient. Pantheon Macronomics, par exemple, prédit un krach de 20 % ou plus. Mais même si l’évolution future du marché immobilier est incertaine, il ne fait aucun doute que la situation est plutôt mauvaise pour les acheteurs de maison en ce moment.
Premièrement, les taux hypothécaires ont grimpé en flèche ces derniers mois, et la baisse enregistrée au cours des dernières semaines n’a pas réparé tous les dégâts. Le taux moyen proposé pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans était de 6,49 % la semaine dernière, soit près du double par rapport au début de l’année, selon Freddie Mac.
Note
La hausse des taux hypothécaires est le résultat de la campagne actuelle de hausse des taux d’intérêt anti-inflationnistes menée par la Réserve fédérale.
Même si la banque centrale ne fixe pas les taux d’intérêt, ses actions influencent le marché obligataire et les taux hypothécaires ont tendance à évoluer dans la même direction que les bons du Trésor à 10 ans. Ceux-ci augmentent généralement lorsque les investisseurs deviennent plus nerveux face à l’inflation et que la Fed réagit pour contenir la hausse des prix.
Les prix continuent également de grimper. Même si les prix de l’immobilier ont légèrement baissé au cours des trois derniers mois, ils mettent un terme à une période de pandémie massive. En octobre, les prix moyens des logements étaient encore 41 % plus élevés qu’en février 2020, selon les données de l’indice des prix des logements S&P CoreLogic Case-Shiller.
Ces deux facteurs se sont combinés pour faire gonfler les versements hypothécaires. En octobre, le paiement hypothécaire typique pour une maison nouvellement achetée (sans compter les éléments tels que l’assurance et les taxes) était de 2 012 $, en hausse de 629 $ par rapport au début de l’année, selon les données de la Mortgage Bankers Association.
La grande question pour les acheteurs de maison : vaut-il mieux attendre que les choses s’améliorent, ou se lancer et espérer le meilleur ?
Certains acheteurs espèrent peut-être une amélioration de la situation. Mais plonger maintenant pourrait avoir plus de sens qu’il n’y paraît à première vue. D’une part, même si les prix sont encore élevés, il n’y a pas la frénésie de concurrence qui a éclaté pendant la pandémie, lorsque les taux d’intérêt étaient au plus bas. Pendant ce temps, les acheteurs faisaient la queue autour du pâté de maisons pour des journées portes ouvertes, renonçaient aux inspections et écrivaient des lettres personnalisées pour avoir la chance d’acheter des maisons.
Et les taux hypothécaires élevés, bien qu’intimidants, peuvent ne pas constituer un facteur décisif en fonction de votre situation financière. Les acheteurs de maison peuvent refinancer à un taux hypothécaire inférieur à un moment donné dans le futur si les taux baissent à nouveau, comme ils l’ont toujours fait dans le passé après des hausses de taux.
De plus, la chute des prix tant attendue pourrait ne pas se produire. Des forces s’y opposent. Le principal, a déclaré Malone, est un avantage unique dont bénéficient les propriétaires américains grâce à l’hypothèque à taux fixe sur 30 ans.
Les propriétaires qui ont fixé des taux hypothécaires alors qu’ils étaient bon marché abandonneraient ces faibles mensualités s’ils vendaient leur maison ; le paiement mensuel typique pour une maison nouvellement achetée était de plus de 1 300 $ de plus que pour la même maison achetée 10 ans auparavant, en septembre. En d’autres termes, les propriétaires de longue date ont toutes les raisons de rester sur place.
« Les personnes vivant dans ces maisons sont dans une situation où leur situation financière risque d’empirer en déménageant, donc… c’est vraiment dissuasif de vendre votre maison », a déclaré Malone.
Pour cette raison, même si la demande de logements a chuté en raison du fait que de nombreux acheteurs ont été exclus du marché, l’offre de logements n’a pas augmenté de manière à faire chuter les prix de façon spectaculaire. Il y avait environ 1,22 million de logements à vendre en octobre, bien en dessous des 1,39 million généralement disponibles sur le marché en 2019, selon les données des projections de la National Association of Realtors.
Note
Au rythme actuel des ventes, le stock national de logements serait épuisé dans 3,3 mois, bien en dessous de la moyenne historique de 5,4 mois.
Si ces conditions persistent, le marché immobilier pourrait rester stagnant dans un avenir prévisible.
“Si les acheteurs et les vendeurs de maisons ont des attentes irréalistes, ils pourraient se retrouver dans une impasse au cours de l’année à venir”, ont déclaré la semaine dernière les économistes de Realtor.com dans leurs prévisions annuelles sur le logement. « Le marché immobilier de 2023 pourrait devenir un « marché pour personne », peu favorable aux acheteurs ni aux vendeurs. »
Le dégel du marché dépend en grande partie de ce qui se passera dans la guerre menée par la Fed contre l’inflation et de la trajectoire des hausses des taux d’intérêt, a déclaré Malone, et personne ne peut être sûr de la manière dont cela se déroulera au cours de l’année à venir.
“Nous sommes vraiment en territoire inexploré historiquement et on ne sait pas exactement à quoi s’attendre”, a-t-il déclaré.
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