La plupart des gens, même les nouveaux investisseurs, connaissent la stratégie de location-vente, également connue sous le nom de location-achat ou de location-vente. Mais peu de gens ont été initiés à l’approche « sandwich » de la location-vente en matière d’investissement immobilier.
Un accord de location-vente standard
Disons que vous êtes un investisseur immobilier nouveau dans le jeu et pauvre en liquidités. Ou peut-être êtes-vous un investisseur qui a maximisé sa capacité à obtenir de nouveaux financements. C’est peut-être un peu des deux. Dans tous les cas, vous souhaitez posséder plus de propriétés afin de pouvoir les louer pour générer des liquidités, mais vous les achetez directement dans votre situation actuelle.
C’est dommage, car il existe tellement de bonnes affaires avec des propriétaires en difficulté avec leur prêt hypothécaire. Vous concluez donc un contrat de location-vente avec l’un d’entre eux afin de pouvoir acheter un bien immobilier via une option de location-achat avec le propriétaire.
Vous payez à l’avance des frais d’option de location non remboursables et signez un bail de trois ans avec la possibilité d’acheter la propriété au plus tard à la fin du bail à un prix pré-négocié. Ensuite, vous paierez un montant mensuel de location et rassemblerez un acompte pour l’exercice de votre option et l’achat éventuel de la maison.
La stratégie de location-option « sandwich »
La partie de la stratégie d’option de location « sandwich » à laquelle vous n’avez peut-être pas été exposé est l’autre tranche de pain. Vous êtes la seule tranche. Maintenant, vous avez besoin du deuxième.
Rien ne vous empêche de trouver un locataire qui souhaite devenir propriétaire d’une maison comme celle-ci, mais il a des problèmes de crédit et/ou de trésorerie qui l’empêchent de le faire maintenant. Vous lui montrez la maison et il l’adore. Il aimerait pouvoir l’acheter… et vous leur dites qu’il le peut.
Vous signez un bail de trois ans avec un certain paiement de location. Il peut exercer son option d’achat de la maison à la fin de ce bail à un certain prix. Vous lui dites également qu’il doit acheter cette option de location avec un dépôt initial non remboursable.
La situation est le reflet de la manière dont vous avez pris le contrôle de la maison en premier lieu. Il y a deux baux avec vous pris en sandwich au milieu. L’astuce de cette stratégie d’achat et de location consiste à trouver la bonne maison et à négocier des accords des deux côtés.
Ce dont vous aurez besoin pour que cela fonctionne
Vous exigerez de votre locataire un dépôt plus élevé que celui que vous avez payé au propriétaire d’origine. Par exemple, vous avez peut-être versé au propriétaire un dépôt non remboursable de 2 000 $ pour une option de location, votre locataire vous paiera donc 3 000 $.
Vous aurez également besoin d’un paiement de location plus élevé de la part de votre locataire. Nous supposerons que le propriétaire devait vendre, sinon il perdrait sa maison. Vous pouvez généralement négocier un paiement de location égal à son versement hypothécaire, qui est souvent inférieur au taux en vigueur pour louer une maison comme celle-ci.
Vous souhaiterez un prix d’achat plus élevé de la part de votre locataire. Le propriétaire d’origine avait vraiment besoin de vendre et il s’est rendu compte qu’un prix bas valait mieux qu’une saisie. Vous négociez cependant un prix nettement plus élevé avec votre locataire-acheteur.
Maintenant, vous gagnez de l’argent de trois manières. Disons que notre exemple d’accord impliquait un paiement initial de 1 000 $ en option de location et 500 $ de plus par mois de la part du locataire que ce que vous, l’investisseur, payez au propriétaire. Nous disons que le prix de vente est de 30 000 $ supérieur au prix d’achat que vous avez convenu avec le propriétaire d’origine.
Cela représente un bénéfice brut de 49 000 $ lorsque la maison est achetée/vendue au bout de trois ans. Faites des recherches dans votre région pour trouver des opportunités pour que cela fonctionne pour vous.
