Utiliser l’argent IRA pour acheter un bien immobilier

Vous pouvez acheter un bien immobilier dans votre IRA. Dans certains cas, cela peut être une décision judicieuse, mais pour la personne moyenne, ce n’est probablement pas une bonne idée. Il existe un certain nombre de règles qui doivent être suivies afin d’acheter légalement un bien immobilier avec des fonds sur un compte IRA.

Les règles de base

Les fonds de votre IRA sont à impôt différé. Si vous achetez un bien immobilier avec un IRA de manière inappropriée, vous pouvez disqualifier l’IRA, ce qui rend tous vos fonds imposables. Ce serait une erreur coûteuse. Voici les règles de base qui doivent être suivies pour réaliser un achat immobilier qualifié dans un IRA.

• Vous ne pouvez pas hypothéquer la propriété.
• Vous ne pouvez pas travailler sur la propriété vous-même : vous devez payer les services d’une personne indépendante pour effectuer les réparations.
• Vous ne bénéficiez pas d’allégements fiscaux si la propriété fonctionne à perte, et vous ne pouvez pas non plus demander un amortissement.
• Vous devez payer tous les coûts associés à la propriété sur l’IRA et déposer tous les revenus de location ou autres revenus connexes dans l’IRA. Si vous n’avez pas assez de liquidités dans votre IRA et qu’une dépense immobilière importante survient, cela peut vous mettre dans une mauvaise situation.
• Vous ne pouvez tirer aucun avantage personnel de la propriété : vous ne pouvez pas y vivre ni l’utiliser de quelque manière que ce soit. Les biens immobiliers appartenant à votre IRA doivent être strictement destinés à des fins d’investissement.

Pas d’utilisation personnelle

Lorsque les gens entendent pour la première fois qu’ils peuvent légalement acheter un bien immobilier avec l’argent de l’IRA, ils sont excités, pensant qu’ils peuvent utiliser leurs fonds de l’IRA pour acheter une propriété de vacances ou une maison qu’ils pourraient louer à leurs enfants. Malheureusement, les règles de l’IRS l’empêchent de fonctionner de cette façon.

Tout investissement effectué par votre IRA doit être considéré comme une transaction sans lien de dépendance, comme si vous aviez affaire à un étranger. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser l’argent de votre IRA pour acheter ou vendre un bien immobilier à vous-même ou à des membres de votre famille, et vous ne pouvez tirer aucun avantage personnel de la propriété. Il ne peut pas s’agir d’un bien que vous utilisez pour vous-même de quelque manière que ce soit.

Vous ne pouvez pas non plus bénéficier d’avantages indirects. Par exemple, vous ne pouvez pas vous payer ou payer un membre de votre famille pour être le gestionnaire immobilier. Pour faire les choses dans les règles, vous devrez embaucher une personne indépendante pour effectuer tous les travaux d’entretien ou de réparation nécessaires.

Les avantages fiscaux

Comme tout investissement dans votre IRA, le revenu imposable est différé jusqu’au jour où vous effectuez des retraits, ou s’il s’agit d’un Roth IRA, tous les gains d’investissement s’accumulent en franchise d’impôt et vous pouvez retirer cet argent en franchise d’impôt. Ces règles s’appliquent quel que soit le type d’investissement détenu dans l’IRA. 

L’un des principaux avantages d’investir dans l’immobilier est l’amortissement, une déduction fiscale actuelle dont vous bénéficiez. Cependant, dans votre IRA, vous ne pouvez pas réclamer de déductions, de dépréciation ou de perte. Vous n’obtenez pas ces grosses déductions fiscales avec les biens immobiliers détenus dans votre IRA. 

De plus, pour un IRA traditionnel, une fois que vous atteignez 70 1/2, vous devez effectuer les distributions minimales requises. Si vous possédez un bien immobilier, vous ne pouvez généralement pas le vendre par portions, donc s’il n’y a pas suffisamment de liquidités sur votre compte IRA pour couvrir vos distributions requises, cette exigence peut causer des problèmes.

Pour toutes ces raisons, la plupart des gens ont intérêt à utiliser l’argent non IRA pour leurs investissements immobiliers. L’exception est la version Roth de l’IRA. Si vous êtes un investisseur immobilier avisé et que vous pouvez utiliser les fonds Roth IRA pour vos achats, vous pourrez peut-être accumuler des gains substantiels, qui seraient tous exonérés d’impôt, ce qui peut être une décision judicieuse.

Qui devrait acheter un bien immobilier dans son IRA

Si vous êtes un investisseur immobilier expérimenté et que vous savez que vous pouvez obtenir des rendements intéressants en achetant des terrains bruts, en retournant des propriétés ou en accumulant des biens immobiliers locatifs, alors l’utilisation des fonds IRA peut avoir du sens pour vous. Vous devez différer le retrait de vos revenus ou gains jusqu’à l’âge de 59 ans et demi, mais au sein de l’IRA, vous pouvez transférer des fonds d’un projet à l’autre sans conséquences fiscales.

Trouver un dépositaire pour les IRA immobiliers

Comme les IRA bénéficient d’avantages fiscaux spéciaux, un IRA doit avoir un dépositaire qui assure le suivi et rend compte à l’IRS des dépôts, des retraits et des soldes de fin d’année. 

De nombreux dépositaires vous permettront d’ouvrir ce qu’on appelle un « IRA autogéré ». Ils facturent des frais annuels ou trimestriels pour fournir les rapports nécessaires. Beaucoup de ces dépositaires fournissent de la documentation et des liens vers les règles de l’IRS qui s’appliquent, mais la plupart d’entre eux ne vous donneront pas de conseils juridiques ou fiscaux, ce qui signifie que c’est à vous de vous assurer que vous respectez les règles.

Si vous ne suivez pas les règles de l’IRS, vous prenez le risque que l’intégralité de votre compte IRA soit considérée comme un revenu imposable.

Foire aux questions (FAQ)