La plupart des États exigent une certaine forme de divulgation au client ou au client potentiel de la manière dont vous le représenterez dans sa transaction immobilière. Vos devoirs et obligations envers le client varieront considérablement en fonction du type de représentation que vous avez contractuellement accepté. Apprenez-en davantage sur ces différentes tâches.
Points clés à retenir
- L’agence est une forme de représentation de haut niveau dans laquelle l’agent est tenu à des obligations fiduciaires telles que la confidentialité et la divulgation complète.
- L’agence acheteuse exige que l’agent acheteur exerce son obligation fiduciaire au nom de l’acheteur.
- Les agences doubles et les agences désignées sont considérées comme des agences précaires car il est pratiquement impossible d’exercer des obligations fiduciaires.
- D’une manière générale, choisir la solution honnête et transparente lorsque des conflits d’intérêts surviennent est la meilleure voie à suivre.
Agence et Agence Acheteuse
« Agent immobilier » est un terme générique désignant notre métier, mais ne définit pas toujours le poste et les devoirs d’un agent dans le cadre d’une transaction. « Agence », le plus haut niveau de représentation : elle exige certaines obligations fiduciaires, notamment la confidentialité du client et la divulgation complète. L’exigence de confidentialité perdure une fois la transaction terminée. Vous travaillez dans le meilleur intérêt du client, c’est-à-dire en essayant d’obtenir le plus d’argent pour l’annonce de votre vendeur ou le prix le plus bas pour votre acheteur.
Dans la plupart des États, si vous n’avez pas spécifiquement accepté une relation d’agence avec votre client, vous n’êtes pas son agent en ce qui concerne les exigences fiduciaires.Vous seriez toujours tenu de traiter toutes les parties de manière équitable et honnête, mais vous ne seriez pas nécessairement tenu à la confidentialité ou à une divulgation complète à votre client. Ce statut est devenu plus largement utilisé avec l’expansion de l’agence d’acheteur, représentant les acheteurs comme leur agent.
Double agence
La double agence, représentant l’acheteur et le vendeur, est une désignation délicate utilisée dans la plupart des États. Pourquoi? Il est pratiquement impossible d’assurer la confidentialité et la divulgation complète de deux clients en même temps. Cela nécessite de divulguer soigneusement aux deux clients que votre capacité à les représenter de manière agressive a changé. Beaucoup considèrent que c’est une pratique risquée, avec de possibles conflits d’intérêts.
Note
Dans certains États, comme la Floride, par exemple, la double agence est interdite.
Sous-agence
La sous-agence décrit un agent qui amène un acheteur pour l’inscription d’une autre entreprise. Le sous-agent travaille pour le compte du vendeur et lui a des obligations fiduciaires. C’est rare maintenant parce que c’est mauvais pour les acheteurs et rend les courtiers et les vendeurs responsables du fait d’autrui des actions ou des erreurs du représentant de l’acheteur.
Agence désignée
L’agence désignée permet à une maison de courtage d’offrir une alternative à une agence double. Fondamentalement, dans une agence désignée, le courtier désigne un agent pour être l’agent du vendeur et un autre agent pour représenter l’acheteur. Ils conservent tous deux le statut d’agence avec les obligations fiduciaires requises. Cela nécessite certaines procédures pour garder les informations des clients respectifs séparées en interne, avec un accès limité à l’agent approprié.
Note
Certains experts considèrent que l’agence désignée n’est pas différente de l’agence double, dans la mesure où il est pratiquement impossible pour les agents d’achat et de vente du même courtier d’agir dans le meilleur intérêt de l’acheteur et du vendeur.
Rôles sans responsabilité fiduciaire
Sous divers noms, « courtage de transactions », « facilitateur » et « non-agence » sont tous des rôles sans obligations fiduciaires d’agence. Ils sont équitables envers toutes les personnes concernées mais facilitent les choses sans agence. Cependant, dans certains cas, des agents contraires à l’éthique peuvent profiter de leur manque d’obligation fiduciaire.
Gérer les conflits d’intérêts de l’agence
Étudiez la loi de votre état en matière de représentation immobilière. Étudiez ensuite les options que votre courtier choisit d’offrir à ses clients. Tous les courtiers ne sont pas obligés d’offrir tous les types de représentation. Les recours offerts au client en cas de manquement aux obligations fiduciaires peuvent être pénibles pour l’agent et le courtier.
L’agence d’achat, la pratique consistant à fournir une représentation d’agence de haut niveau et des obligations fiduciaires aux acheteurs, est devenue très populaire dans la plupart des domaines. Vous pouvez désormais avoir un contrat d’agence écrit avec un acheteur qui lui promet toutes les obligations fiduciaires de l’agence et tous vos efforts en son nom.
Mais cela peut poser des problèmes lorsque vous rédigez un contrat d’achat pour un acheteur figurant sur votre annonce ou sur celle de votre entreprise, où vous avez également signé un contrat de représentation d’agence. Désormais, votre entreprise est l’agent des deux parties prenantes à la transaction. Évidemment, c’est un problème, car vous ne pouvez plus remplir les exigences de garder toutes leurs informations privées et de divulguer tout ce que vous savez en même temps.
Un exemple serait une situation de divorce entre vendeur(s). Si vous êtes leur agent, vous ne le divulguerez pas, mais si vous étiez l’agent de l’acheteur et n’aviez aucune relation avec le vendeur, vous donneriez ces informations à vos acheteurs pour éventuellement les aider à conclure une meilleure affaire. Si vous êtes un agent double, vous ne pouvez pas faire non plus. Vous devez donc faire savoir aux deux parties que votre nouveau statut a modifié votre capacité à les servir.
D’un point de vue purement client et éthique, quel que soit votre rôle ou votre statut de représentation, soyez honnête, juste et transparent dans vos relations.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre la sous-agence et la double agence ?
Les sous-agents travaillent généralement pour l’agent du vendeur en trouvant des acheteurs pour une annonce. Leur obligation fiduciaire incombe au vendeur. Les agents doubles, en revanche, travaillent au nom de l’acheteur et du vendeur en même temps et ont une obligation fiduciaire envers les deux.
Qu’est-ce que la représentation des agents ?
En règle générale, les acheteurs et les vendeurs dans une transaction immobilière sont représentés par un agent. L’acheteur travaille avec un agent acheteur et le vendeur travaille avec un agent vendeur. Un agent peut représenter à la fois l’acheteur et le vendeur, bien que cette pratique soit interdite dans plusieurs États.
