Une vente à découvert dans l’immobilier se produit lorsqu’une maison est vendue à un prix inférieur au montant dû sur l’hypothèque, souvent lorsqu’un propriétaire court un risque de défaut de paiement. Trouver une vente à découvert peut signifier beaucoup pour un acheteur potentiel. Chaque système de service d’annonces multiples (MLS) est différent, de sorte que les annonces de ventes à découvert ne sont pas toujours évidentes à moins que vous sachiez quoi rechercher. Si vous recherchez activement des listes de ventes à découvert, vous disposez également d’autres options que le MLS. Les prêteurs doivent impliquer le système judiciaire dans de nombreux États avant de pouvoir procéder à une saisie, de sorte que les ventes à découvert potentielles apparaissent souvent dans les dossiers et les dossiers judiciaires. Les petites annonces et les ressources en ligne comme Craigslist répertorient également souvent les ventes à découvert.
Lorsque vous trouvez une annonce, prendre certaines mesures peut contribuer à garantir que le processus se déroule de la manière la plus transparente possible.
Points clés à retenir
- Si vous recherchez une vente à découvert, commencez par jeter un œil au service d’annonces multiples (MLS).
- Bien qu’il ne soit pas spécifiquement question de « vente à découvert », certains termes utilisés dans la MLS peuvent vous donner un indice.
- Travailler avec un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert peut vous aider à améliorer vos chances.
- Un avocat peut vous fournir des conseils et des orientations si vous avez des questions juridiques tout au long du processus.
Annonces de ventes à découvert : ce qu’il faut rechercher
La plupart des ventes à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers. Vous trouverez ces listes sur les sites Web locaux et dans les flux MLS de divers sites.La première étape pour identifier les ventes à découvert consiste à trouver où apparaît le terme « vente à découvert » si vous avez accès aux termes de recherche. Il peut apparaître sous « modificateur de statut » ou le terme peut être contenu dans les commentaires marketing. Choisissez ce champ comme terme de recherche.
Les agents peuvent ne pas dire directement qu’une annonce est une vente à découvert. Au lieu de cela, ils pourraient insérer des termes identifiant l’inscription comme une vente à découvert, notamment :
- Sous réserve de l’accord de la banque
- Avis de défaut
- Donnez à la banque le temps de répondre
- Préapprouvé par une banque
- En route vers les enchères
- Examen par un tiers requis
La désignation de « tiers » signifie parfois que le vendeur n’a pas encore soumis les documents requis au prêteur pour qu’il soit approuvé pour une vente à découvert.
Lisez attentivement la liste. Il s’agit peut-être d’une « vente à découvert conditionnelle », ce qui indique que la maison n’est pas à vendre ou que seule une offre de secours sera prise en compte.
Note
Si une annonce est désignée comme « tiers », le processus d’approbation prendra probablement plus de temps.
Ce que les prêteurs exigent des vendeurs de ventes à découvert
Les prêteurs veulent généralement une preuve que le vendeur n’a pas d’autre choix qu’une vente à découvert ou une saisie :
Une lettre de difficultés
Ils exigent invariablement une lettre de difficultés du vendeur. Qu’est-ce qui s’est mal passé pour que le vendeur ne puisse pas honorer ses obligations hypothécaires ? Qu’ont-ils fait pour tenter de remédier à la situation ? Le problème est-il susceptible de se résoudre à un moment donné dans un avenir prévisible ? Plus les circonstances sont désastreuses et à long terme, plus il est probable qu’un prêteur approuve une vente à découvert.
Preuve des circonstances
Les prêteurs exigent une preuve des circonstances décrites dans la lettre, y compris des relevés bancaires et des déclarations de revenus remontant à au moins deux ans.
Documentation des actifs
Ils voudront une documentation complète de tous les actifs qu’un vendeur possède, ainsi que des autres dettes qu’il doit.
Analyse comparative du marché
Ils voudront une analyse comparative du marché pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété. Aucun acheteur n’est susceptible d’être prêt à payer plus que cela, ce rapport de marché peut donc jouer un rôle important dans la décision du prêteur.
Une liste d’autres privilèges
Ils voudront une liste complète de tous les autres privilèges qui existent sur la propriété.
Quelques conseils pour les acheteurs de ventes à découvert
Les propriétés présentant un écart important entre la juste valeur marchande et le solde hypothécaire impayé constituent souvent votre meilleur choix. Ce sont des candidats à la vente à découvert, car une vente par saisie ne générera probablement pas suffisamment de fonds pour couvrir l’hypothèque.Il est peu probable qu’un prêteur consacre le temps et les ressources nécessaires à la saisie d’une maison s’il a la possibilité de gagner plus d’argent grâce à une vente à découvert.
Votre offre doit correspondre étroitement à la juste valeur marchande de la maison – et plus vous pouvez mettre d’argent de côté, mieux c’est.
Trouvez le bon agent
Surtout, engagez un agent rompu aux ventes à découvert afin qu’il puisse vous conseiller au mieux sur les procédures, y compris les coutumes locales de votre région. Plus un agent est expérimenté en matière de ventes à découvert, plus il est probable que le prix soit raisonnable et acceptable pour un prêteur.
Le bon agent peut contacter l’agent du vendeur pour déterminer le statut de la vente à découvert. Vous voudrez peut-être passer à autre chose si le processus est au point mort. Par exemple, si le vendeur d’une maison n’a pas encore soumis un package complet de vente à découvert au prêteur, vous feriez peut-être mieux de chercher ailleurs.
Vérifier les privilèges
Vous voudrez également savoir s’il existe de nombreux privilèges sur la propriété. Cela ne signifie pas nécessairement une deuxième hypothèque. Les privilèges fiscaux, les privilèges alimentaires pour enfants et les privilèges placés par d’autres créanciers peuvent tous s’accumuler. Chacun de ces titulaires de privilèges doit accepter la vente à découvert, car ils sont généralement en attente de paiement après le premier prêteur hypothécaire.Ces autres créanciers ne recevront probablement pas d’argent de la vente à découvert si le prêteur hypothécaire ne reçoit pas le paiement intégral.
Note
Demandez conseil à un avocat si vous avez des questions juridiques.
