Il existe de nombreuses façons de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier. Une approche d’investissement ne concerne pas du tout la propriété, du moins pas au moment de l’achat. Dans ce type d’investissement, vous achèterez le terrain sur lequel reposera une future propriété. Découvrez cinq risques auxquels vous pourriez être confronté lorsque vous investissez dans l’immobilier.
Que peut-on développer sur terre ?
Les possibilités d’utilisation des terres sont infinies. Bien que les exigences de zonage restreignent ce qui peut être construit sur une parcelle de terrain spécifique, en général, tout peut être développé sur un terrain brut, y compris les éléments suivants :
- Maison unifamiliale
- Maison multifamiliale
- Espace bureau
- Espace de vente au détail
- Espace mixte commercial et résidentiel
- Hôtel
- Station balnéaire
- Centre commercial
- Hôpital
- Centre commercial
- Ferme
- Parking
Quel est votre objectif en achetant un terrain ?
Avant d’acheter un terrain, vous devez décider quel est votre objectif d’investissement. Il existe plusieurs stratégies différentes à considérer et il ne s’agit pas d’une approche universelle. Deux investisseurs différents pourraient avoir deux approches très différentes sur le même terrain. De plus, un même investisseur peut avoir deux approches différentes pour deux terrains différents.
Considérez ces sept stratégies à considérer lors de l’achat d’un terrain :
- Acheter et vendre: Dans cette approche, vous retournez essentiellement le terrain. Vous pensez avoir acheté le terrain en dessous de la valeur marchande et espérez trouver un autre acheteur prêt à payer à une valeur égale ou supérieure à la valeur marchande. Vous espérez une vente rapide avec peu ou pas de travaux supplémentaires sur le terrain de votre part.
- Acheter et conserver: Dans cette approche, vous achetez le terrain et le conservez pendant un certain temps. Vous pensez que la valeur du terrain augmentera. Vous devrez quand même payer des taxes sur le terrain, ainsi que les éventuels frais supplémentaires pour entretenir le terrain pendant cette période. Il s’agit d’une approche courante dans les zones en cours de regentrification. L’investisseur achète le terrain dans l’espoir de pouvoir le vendre à un promoteur à l’avenir, à mesure que la région deviendra plus populaire.
- Acheter, développer et conserver: Dans cette approche, vous achetez un terrain brut avec l’intention de le développer vous-même. Par exemple, vous pourriez construire un complexe de maisons de ville que vous louerez à des locataires résidentiels. Vous pouvez également décider de construire un centre commercial, que vous pourriez louer à des commerçants. Une autre option pourrait être de développer une chambre d’hôtes que vous dirigerez et gérerez.
- Achetez, cultivez et détenez: Dans cette approche, vous êtes plus intéressé par l’utilisation du terrain lui-même que par la construction d’une propriété sur le terrain. Par exemple, vous souhaiterez peut-être cultiver la terre, l’utiliser pour le bétail, créer une ferme d’arbres de Noël ou créer un vignoble. Vous gérerez activement la terre et espérez tirer profit de ce qu’elle peut produire.
- Achetez, suivez le processus d’admissibilité et vendez: Dans ce scénario, vous achèterez le terrain, puis passerez par le processus de zonage de la propriété pour un usage spécifique. Par exemple, il peut y avoir un terrain qui a été zoné à des fins commerciales, mais maintenant que la zone s’est développée, ce serait un excellent site pour un nouveau bâtiment résidentiel de grande hauteur. Si vous parvenez à rezoner le terrain à des fins résidentielles, cela le rendrait plus précieux pour les promoteurs potentiels et plus souhaitable, car il s’agit d’une étape supplémentaire qu’ils n’ont pas à faire eux-mêmes.
- Acheter, développer et vendre: Dans ce cas, vous achetez le terrain avec l’intention de le développer vous-même, puis de le vendre à un utilisateur final. Par exemple, vous achetez le terrain, construisez une nouvelle maison, puis le vendez à un acheteur qui souhaite y vivre. Comme autre exemple, vous créez un vignoble et le vendez à un acheteur qui gérera et exploitera le vignoble.
- Acheter, développer et louer: Enfin, vous pourriez développer le terrain, puis le louer à quelqu’un d’autre. Par exemple, vous pouvez acheter un terrain et décider d’y aménager un parking parce qu’il n’y a pas suffisamment de stationnement dans le quartier. Le propriétaire d’une propriété multifamiliale à proximité demande s’il peut louer un terrain chez vous car il n’a pas suffisamment de stationnement pour ses locataires.
Risques à prendre en compte lors de l’achat d’un terrain
Un terrain non aménagé semble certainement offrir des possibilités infinies. Cependant, vous découvrirez bientôt qu’il existe de nombreuses restrictions et défis auxquels vous serez confronté lorsque vous tenterez de développer ou de vendre ce terrain. Le gouvernement peut restreindre le type de propriété pouvant être construite ou la manière dont le terrain peut être utilisé. Vous pourriez rencontrer des problèmes environnementaux, comme des inondations ou des contaminants.
Cinq risques liés à l’achat d’un terrain dont il faut être conscient
Classification de zonage
Un problème majeur que vous pourriez rencontrer lors de l’achat d’un terrain concerne les problèmes de zonage liés à la manière dont le terrain peut être utilisé. Chaque ville possède un plan d’aménagement du territoire. Cela divise essentiellement la ville en différentes zones, notamment commerciales, résidentielles, agricoles, industrielles, historiques ou même à usage mixte.
Utilisation du terrain: La première question à laquelle vous devrez répondre est la manière dont le terrain peut être utilisé. Si le terrain est zoné à usage résidentiel et que vous envisagez d’y construire une propriété résidentielle, vous n’avez aucun problème.
Cependant, si vous souhaitez modifier la façon dont le terrain est zoné, vous pourriez avoir une bataille entre vos mains. Par exemple, le terrain est zoné à usage résidentiel et vous aimeriez y construire une propriété commerciale. Certaines de ces classifications de zonage datent de plusieurs décennies, de sorte que la ville peut être ouverte à un reclassement du terrain si la nouvelle fonction est logique avec la configuration actuelle de la ville. D’autres fois, ce n’est pas si facile.
Vous devrez adresser une requête à la ville afin que le terrain soit reclassé. De nombreuses villes voudront que vous démontriez qu’il y a eu un changement substantiel dans le quartier qui justifiera le changement de zonage. Vous devrez soumettre une proposition de ce que vous construirez sur le site. Vous devrez démontrer que votre développement est compatible avec le plan d’aménagement du territoire existant dans la ville et qu’il n’aura pas d’effets négatifs, tels que l’inondation des zones voisines ou l’augmentation de la circulation.
Il y aura probablement une audience publique. Même si vous parvenez à obtenir l’adhésion du conseil municipal, vous pourriez avoir un autre combat à mener avec des voisins qui présenteront une pétition pour vous empêcher de construire.
Restrictions de zonage
Le deuxième facteur à considérer lors de l’achat d’un terrain est la taille du développement que vous serez autorisé à construire. Lors de la construction ou de l’amélioration d’une propriété commerciale, il y aura probablement des exigences de zonage concernant le rapport terrain/bâtiment ou la taille d’une structure ou d’un autre bâtiment que vous pouvez avoir. D’autres considérations incluent :
- Exigences de retrait: Il existe généralement un code qui exigera que votre propriété soit construite à une certaine distance des limites de propriété voisines. Cela inclut la façade, qui est probablement la rue, les deux côtés et l’arrière. Les structures permanentes, comme une maison, un garage ou une terrasse, doivent être construites à une certaine distance des limites de propriété. En fonction de la taille du terrain que vous envisagez, cela pourrait grandement affecter la taille de la structure qui peut être construite, ce qui pourrait rendre l’investissement inutile.
- Couverture du terrain: Ce code est en place pour éviter les problèmes d’inondation. Il doit y avoir un certain pourcentage du terrain qui n’est pas couvert, où la pluie a la capacité de s’infiltrer dans le sol afin de ne pas inonder les propriétés voisines.
- Rapport surface au sol: Les superficies en pieds carrés de chaque étage de la propriété (certaines villes incluent des sous-sols, d’autres non) seront additionnées puis divisées par la taille du terrain. La superficie totale au sol ne peut représenter qu’un certain pourcentage de la taille du terrain, que chaque ville déterminera.
- Hauteur: Vous devez connaître la hauteur de la structure que vous pouvez construire. Si vous envisagez de construire un immeuble à trois familles, mais que la ville n’autorise pas plus de deux étages à cet endroit, l’investissement n’aura pas de sens monétaire pour vous.
- Bâtiments accessoires: Il y aura des restrictions de code sur la taille et l’emplacement des structures telles que les garages et les remises. Il peut y avoir une exigence quant au nombre de places de stationnement nécessaires en fonction de la taille de la propriété. Certaines villes peuvent même exiger que ces espaces soient couverts.
Problèmes environnementaux
Un troisième risque lié à l’achat de terres vierges est que vous ne savez pas ce qui se trouve sous le sol. Vous pourriez rencontrer des niveaux élevés de radon ou d’amiante. Le sol pourrait être instable et impropre à la construction. Si vous construisez sur un sol instable, les fondations de votre propriété pourraient se fissurer.
Le terrain pourrait être situé en zone inondable. Ce ne sera pas la fin du monde si vous parvenez à surélever la propriété ou à modifier la qualité du sol pour éviter les inondations. L’assurance contre les inondations coûte très cher et peut constituer un obstacle pour les acheteurs potentiels.
Il existe cependant des exceptions. Une grande partie de Hoboken, dans le New Jersey, est située dans une zone inondable, mais en raison de sa proximité avec la ville de New York, les terres situées dans cette zone sont considérées comme très précieuses.
Accès aux utilitaires
Est-il facile d’obtenir les services publics sur place ? Cela comprend les égouts, l’eau courante, l’électricité, le gaz, le téléphone, le câble et Internet. Les propriétés voisines disposent-elles de ces services ou votre terrain est-il au milieu de nulle part ?
Si votre propriété est située au milieu de nulle part et n’a pas accès à une conduite d’égout, vous pouvez faire faire un test de percolation au sol afin de déterminer si une installation septique peut être installée sur la propriété. Ce test détermine la rapidité avec laquelle l’eau s’écoule dans le sol. En supposant que le terrain passe le test de percolation, vous devrez également creuser un puits pour l’eau potable, ce qui coûtera facilement cinq chiffres.
Installer ces services publics sur votre propriété peut représenter une dépense importante. Si vous ne parvenez pas à accéder aux utilitaires nécessaires, c’est un désastre pour tout développement potentiel que vous envisagez.
Pas de revenus, mais des dépenses
Lorsque vous achetez un terrain brut, il n’y a rien sur le terrain, donc cela ne génère pas de revenus. Il est très difficile d’obtenir un prêt sur un terrain vacant, vous devrez donc probablement payer en espèces pour le terrain, ce qui laissera beaucoup d’argent immobilisé dans l’investissement.
Aucun revenu n’est généré, mais vous serez toujours responsable des dépenses liées au terrain. La principale dépense sera les taxes. Vous devrez peut-être également payer pour entretenir le terrain, comme tondre le gazon régulièrement.
