Le rendement des capitaux propres est une mesure en pourcentage du rendement reçu sur un immeuble de placement immobilier par rapport à la valeur nette de la propriété. Il peut être calculé sur la première année de possession en fonction des liquidités investies divisées en revenus en espèces des loyers, etc.
Il peut également être calculé les années suivantes, sur la base de la valeur projetée de la propriété, moins le solde hypothécaire. Il s’agirait de l’investissement en actions actuel que vous auriez dans la propriété, ajusté de toute augmentation de la valeur et du remboursement de l’hypothèque.
Mesurer le ROE dans les années à venir
Contrairement à certains autres retours sur investissement, les calculs de retour sur investissement ; celui-ci mesure votre retour sur un nombre changeant. L’argent que vous investissez dans la mise de fonds n’a pas changé, mais au fil des ans, d’autres facteurs changent et modifient votre rendement des capitaux propres. C’est à cause des changements dans vos capitaux propres. Tout d’abord, examinons les avantages dont vous bénéficiez en possédant un bien locatif :
- Rembourser le prêt : Au fur et à mesure que vous poursuivez vos versements hypothécaires, vous remboursez le solde du principal du prêt et vos capitaux propres augmentent, car vous devez moins par rapport à la valeur.
- Appréciation en valeur : Votre maison prend de la valeur au fil du temps. Ainsi, pendant que vous réduisez ce que vous devez, vous augmentez également sa valeur. La différence entre les deux s’accroît ; équité.
- Des flux de trésorerie : Chaque mois, vous mettrez de l’argent en banque, l’argent payé en loyer qui dépasse le remboursement de l’hypothèque et les dépenses.
- Économies d’impôt sur le revenu : L’amortissement est un énorme avantage. Chaque année, vous pouvez déduire des revenus locatifs une partie de la valeur de la structure à titre d’amortissement. Vous n’avez rien dépensé, mais la déduction est la même que celle que vous aviez.
Ce sont des avantages incroyables qui rendent l’immobilier bien meilleur que les autres actifs d’investissement. Cependant, nous constatons qu’il y en a quelques-uns qui modifient nos capitaux propres, qui ne cessent de croître.
Exemple de rendement des capitaux propres immobiliers
Regardons un exemple d’équité en action. Vous achetez une maison de location pour 100 000 $ avec 20 000 $ d’acompte. L’année de l’achat, vous voyez qu’il vaut 100 000 $, mais vous ne devez que 80 000 $, puisque vous avez cette mise de fonds de 20 000 $ comme valeur nette. Disons que votre flux de trésorerie annuel positif est de 3 600 $, soit 300 $ par mois, plus l’hypothèque et les dépenses. Ainsi, notre ROE est de 3 600 $ / 20 000 $, soit 0,18 = 18 % de rendement des capitaux propres. Vous êtes un gourou de l’investissement !
Maintenant, avançons rapidement de 10 ans. Vous avez remboursé votre prêt hypothécaire et la valeur de la maison a augmenté, valant désormais 118 000 $. Votre solde dû sur votre prêt hypothécaire est passé de 80 000 $ à 66 000 $. Maintenant, regardez vos capitaux propres. 118 000 $ – 66 000 $ = 52 000 $, votre nouvelle valeur nette dans notre exemple simple. Faisons maintenant à nouveau le calcul du ROE. Vous gagnez un peu plus de loyer, votre trésorerie est donc désormais de 4 400 $ par an. 4 400 $ / 52 000 $ = rendement des capitaux propres de 8,5 pour cent.
Ce qui s’est passé? C’est simple ; à mesure que la valeur nette augmentait, vous ne pouviez certainement pas augmenter les loyers aussi rapidement. Alors, est-ce toujours un bon investissement ? Découvrez ce que vous pouvez faire maintenant avec 52 000 $. Il est peut-être temps de vendre et de réinvestir.
