L’une des principales raisons pour lesquelles les ventes à découvert échouent est qu’elles n’ont jamais été des ventes à découvert vraiment qualifiées au départ. Ce n’est pas parce que cela ressemble à une vente à découvert et qu’il y a des charlatans comme une vente à découvert que c’est une vente à découvert. Si vous envisagez d’acheter une vente à découvert, vous devriez en parler à l’agent inscripteur. À tout le moins, avant de rédiger une offre, demandez à votre agent de parler à l’agent inscripteur. Vous trouverez différents ensembles de compétences et niveaux de formation parmi les agents immobiliers. Ils ne sont pas tous pareils.
Quel est votre niveau d’expérience en vente à découvert ?
Si vous posez cette question, suivie d’une clarification, l’agent sera plus susceptible de vous répondre s’il n’entend pas de ton accusateur dans votre voix. Vous ne voulez pas que l’agent soit sur la défensive ou accusatoire. Vous pouvez dire,“Je suis sûr que si vous achetiez cette maison, vous voudriez savoir que la personne responsable du succès de cette vente à découvert a l’expérience d’obtenir des approbations à maintes reprises.”
Combien de prêteurs sont impliqués dans cette vente à découvert ?
Votre vente à découvert la plus simple n’est pas nécessairement une vente à découvert avec un seul prêt, car celui-ci peut comporter une assurance hypothécaire. Lorsqu’il y a deux prêts sur une vente à découvert, vous pouvez être relativement assuré qu’il n’y a pas d’IM et qu’aucune approbation d’IM n’est requise. Certaines compagnies d’assurance hypothécaire ont fait faillite, tandis que d’autres exigent des contributions élevées du vendeur parce que l’IM est tenue de couvrir un certain pourcentage de la perte du prêteur.
Que pouvez-vous me dire sur le(s) prêteur(s) ?
La meilleure réponse à cette question est une vente à découvert Wachovia. Parce que les ventes à découvert de Wachovia sont généralement approuvées dans un délai de deux à 14 jours. De nombreuses banques traitent également les ventes à découvert via un service logiciel en ligne tel qu’Equator, ce qui améliore considérablement le temps de réponse et réduit les risques de perte de documents.
S’agit-il d’une vente à découvert de Fannie Mae, Freddie Mac ou d’un autre type de vente à découvert d’entité gouvernementale ?
Si la vente à découvert relève du programme HAFA Short Sale et que le processus n’a pas commencé, vous pouvez vous attendre à un retard. Une vente à découvert HAFA préapprouvée est différente d’une vente à découvert HAFA ordinaire. Les ventes à découvert de Freddie Mac et Fannie Mae comportent leur propre ensemble de directives, surtout si elles sont HAFA. Une vente à découvert FHA suit une autre procédure.
De quel type de documentation disposez-vous du vendeur ?
Idéalement, vous voulez savoir que le vendeur a des difficultés financières, même si un agent inscripteur de vente à découvert astucieux ne partagera pas ce type d’informations privées et confidentielles avec vous. Mais vous voulez savoir que l’agent dispose au minimum de déclarations de revenus, de relevés bancaires, de fiches de paie et de W2, en plus de la lettre de difficultés.
Savez-vous si le vendeur est d’accord avec un apport ou si un apport a été discuté ?
Parfois, les ventes à découvert échouent parce que les vendeurs n’ont pas réalisé qu’une contribution du vendeur pouvait être exigée, et soit ils n’ont pas l’argent, soit ils refusent de participer. Dans les États qui autorisent les jugements en carence, une contribution du vendeur est souvent le seul moyen d’obtenir une exonération de responsabilité. Sans dégagement de responsabilité, certains vendeurs ont peu de raisons de conclure une vente à découvert.
Quelle est votre procédure une fois que le vendeur a accepté une offre ?
La meilleure réponse ici est que l’agent enverra immédiatement l’offre, ainsi que le HUD et le package de vente à découvert à la banque. Si l’agent dit qu’il devra vérifier auprès d’un responsable ou qu’il ne sait pas ce qui se passera ensuite, vous souhaiterez peut-être ignorer cette vente à découvert.
Combien d’offres envoyez-vous à la banque ?
Il n’y a qu’une seule bonne réponse à cette question, et cette réponse constitue la meilleure offre. Les banques ne veulent pas voir plus d’une offre. Si une banque reçoit une deuxième offre, elle peut rejeter la première offre. Il existe des moyens pour un vendeur d’annuler votre contrat de vente à découvert s’il le souhaite, alors renseignez-vous à ce sujet.
Combien de temps estimez-vous pour l’approbation d’une vente à découvert ?
Il n’y a aucune garantie, sauf pour les ventes à découvert HAFA pré-approuvées. Aucun agent ne peut garantir une certaine période de temps, mais beaucoup devraient être en mesure de vous donner une estimation du temps en fonction de leur expérience avec des types similaires de ventes à découvert. Déterminez à l’avance combien de temps vous attendrez l’approbation de la vente à découvert.
Quelles sont vos attentes vis-à-vis d’un acheteur ?
Dans mes ventes à découvert, par exemple, nous attendons de l’acheteur qu’il libère le dépôt d’arrhes sous séquestre. Mes vendeurs exigent également que l’acheteur et l’agent de l’acheteur ne rédigent pas plusieurs offres, et nous obtenons cette promesse par écrit. Les acheteurs qui ne veulent pas se conformer ne sont pas des acheteurs à mon sens. Mais comme je l’ai dit, chaque agent est différent. Alors, découvrez ce que l’on attend de vous et si vous pouvez vivre avec.
