Points clés à retenir
- Les sociétés d’exploitation immobilière (REOC) achètent, développent, gèrent et vendent des biens immobiliers.
- Contrairement aux REITS, les REOC ne sont pas tenus de distribuer une quelconque partie du bénéfice net.
- Les REOC ont moins de restrictions sur les activités commerciales que les REIT.
- Contrairement aux REITS, les REOC sont confrontées à une double imposition, au niveau de l’entité ainsi qu’au niveau des actionnaires.
Définition et exemples de sociétés d’exploitation immobilière
Une société d’exploitation immobilière est une entreprise créée pour acheter, gérer, développer et vendre des biens immobiliers. Ils peuvent ou non être cotés en bourse. Contrairement aux REIT, ils ne sont pas non plus tenus de distribuer un certain pourcentage de leurs bénéfices sous forme de dividendes.
Les REOC peuvent avoir d’autres secteurs d’activité mais leur activité principale est l’immobilier. Ils trouvent des propriétés en difficulté ou en développent de nouvelles à vendre ou à gérer si le prix est correct.
Note
Hilton Hotels a été la première société d’exploitation immobilière créée aux États-Unis en 1947.
Un autre exemple de REOC basé aux États-Unis est Howard Hughes Corp. Howard Hughes Corp a été séparé de l’opérateur de centre commercial REIT General Growth Properties en 2010.
En tant que REOC, Howard Hughes ne tire pas la majeure partie de ses revenus de la possession et de la location de biens immobiliers, comme le font de nombreuses REIT. Au lieu de cela, il développe des communautés planifiées maîtresses (MPC). Les MPC sont des quartiers immenses qui comprennent des équipements tels que des parcs, des magasins, des courts de tennis, etc. en plus des logements. En 2020, Howard Hughes avait des MPC s’étendant sur
80 000 acres, avec environ 7 000 acres résidentiels supplémentaires qu’elle prévoyait de développer.
Contrairement à son ancienne société mère, la direction actuelle de la société ne souhaitait pas que Howard Hughes Corp soit un REIT. Le gestionnaire de hedge funds activiste Bill Ackman, qui est également président de Howard Hughes Corp., a déclaré en 2010 que la société avait choisi de ne pas devenir un REIT.
La décision, selon Ackman, a été motivée par les limitations imposées à RIETS en ce qui concerne « les actifs destinés à la vente dans le cours normal des affaires, le montant important de capital et de temps requis pour les actifs de développement, et le fait que les investisseurs évaluent principalement les REIT en fonction de leurs flux de trésorerie disponibles distribuables. »
Comment fonctionnent les sociétés d’exploitation immobilière ?
Les REOC achètent, gèrent et/ou développent des biens immobiliers, y compris des propriétés résidentielles, des immeubles commerciaux de grande hauteur et même des centres commerciaux et autres centres commerciaux.
Note
En l’absence de distributions de dividendes requises, les sociétés immobilières peuvent choisir de réinvestir leur bénéfice net pour leur croissance future.
Comme Howard Hughes Corp, de nombreuses REOC choisissent le type d’entité pour avoir la capacité de se développer de manière agressive. Non seulement l’entreprise peut choisir de limiter les distributions (ou même de les annuler), mais elle a également la liberté de se lancer dans des activités totalement non immobilières.
Cette liberté entre en jeu avec le développement immobilier à vendre. Là où les REIT auraient du mal à développer et à vendre de nouvelles propriétés, les REOC peuvent acheter un terrain et y rester jusqu’au bon moment, puis choisir quelles propriétés louer et lesquelles vendre.
REOC contre. FPI
Il existe de nombreuses similitudes entre les REOC et les REIT. Ce sont tous deux des véhicules d’investissement immobilier. Elles sont toutes deux dirigées par une direction composée d’un conseil d’administration chargé de protéger les intérêts des actionnaires. Les actionnaires des deux sociétés peuvent voter sur les questions liées à l’entreprise.
Malgré ces similitudes structurelles, il existe des différences marquées entre les REOC et les REIT.
| REOC | FPI |
| Peut avoir des intérêts commerciaux en dehors de l’immobilier sans restriction | Plus de 75 % des revenus bruts devraient provenir des activités immobilières. Autres restrictions sur les types d’actifs et de développement |
| Pas de mandat pour verser des dividendes aux investisseurs | Doit verser au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux investisseurs |
| Investissement REOC passible de double imposition | Pas de double imposition |
| Pas de mandat pour nombre d’investisseurs | Nécessite un nombre minimum d’investisseurs |
Les fiducies de placement immobilier possèdent et gèrent des biens immobiliers comme les REOC, mais les REIT doivent verser au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de distributions, investir au moins 75 % de leurs actifs dans l’immobilier et tirer au moins 75 % de leurs revenus bruts de l’immobilier.
Note
Si le FPI respecte son taux de versement, il n’y a pas de double imposition.Les REOC et autres sociétés C sont confrontées à une double imposition : le revenu net de la société est imposé, puis les revenus de dividendes de l’investisseur sont imposés.
Ce traitement fiscal joue en faveur des REIT car les investisseurs n’ont pas à faire face à une double imposition et bénéficient du taux de distribution requis. La principale différence réside dans la flexibilité des REOC pour réinvestir le revenu net. En ce qui concerne l’analyse, les deux types d’entreprises sont évalués sur la base des fonds d’exploitation (FFO). Étant donné que de nombreuses REOC versent toujours des dividendes (mais pas tout à fait les 90 % du revenu net que paient les REIT), le modèle d’actualisation des dividendes et d’autres analyses d’investissement de revenus peuvent également être utilisés.
Ce que cela signifie pour les investisseurs individuels
Il est important de diversifier votre portefeuille sur différents secteurs et classes d’actifs. Si vous ne cherchez pas à acheter une propriété et préférez l’investissement immobilier passif, plusieurs choix s’offrent à vous.
De nombreux investisseurs se diversifient dans l’immobilier via les REIT. Les REOC peuvent offrir une opportunité de croissance ainsi qu’une diversification et une protection contre l’inflation. Mais pesez les risques et évaluez vos objectifs financiers avant d’investir.
