Points clés à retenir
- Le résultat brut d’exploitation (GOI), parfois appelé revenu brut effectif (EGI), correspond à la soustraction des pertes de crédit et d’inoccupation du revenu potentiel brut de votre bien locatif.
- Le revenu potentiel brut est ce que vous pourriez gagner en tant que propriétaire si votre propriété était louée toute l’année, sans retard de paiement de loyer ni vacance.
- Pour maximiser votre résultat brut d’exploitation, vous devrez maximiser votre revenu potentiel brut, ce qui signifie louer à des locataires dignes de confiance qui paient à temps et qui loueront pendant 12 mois complets.
Comment fonctionne le résultat brut d’exploitation (GOI) ?
Le principal attrait pour les investisseurs en biens immobiliers locatifs est un flux de trésorerie positif régulier. Il s’agit de cet argent qui va à la banque chaque mois. Bien sûr, nous voulons également que la valeur de la propriété s’apprécie, mais nous pouvons acheter et conserver des actions pour obtenir ce résultat.
Avant de pouvoir accéder au résultat brut d’exploitation, GOI, vous commencez par le revenu potentiel brut, GPI. Le potentiel est explicite d’une certaine manière. Il s’agit d’un revenu potentiel, mais ce n’est pas nécessairement la réalité. Le GPI est le loyer attendu que vous recevrez en un an de votre bien locatif s’il est loué pendant 365 jours entiers et si les locataires paient la totalité de leur loyer comme convenu.
Note
Le GOI est également parfois appelé revenu brut effectif (EGI).
Le GPI est également avant toutes dépenses, taxes, etc. et le GOI est le même. Avant les frais, taxes et autres choses que vous devez payer pour gérer votre propriété, quel est votre revenu brut total ? Après avoir comptabilisé les frais et les taxes, cela s’appelle votre bénéfice net d’exploitation.
Perte de postes vacants
Les biens locatifs ne restent pas loués 365 jours par an. Les locataires ne paient pas non plus toujours la totalité de leur loyer comme convenu dans le bail. Il se passe des choses. Les locataires déménagent, parfois avec préavis et parfois sans préavis. Le fait est qu’entre locataires, il y a une période pendant laquelle vous ne recevrez pas de loyer payé. Pendant cette période, vous subirez ce que nous appelons une « perte de poste vacant ». Il s’agit de la perte de revenus pour la période pendant laquelle aucun locataire ne paie de loyer.
Ainsi, la première chose que nous déduisons du GPI pour accéder au GOI est la perte de revenus locatifs lorsque la propriété est vide. Si vous êtes propriétaire d’immeubles locatifs depuis un certain temps, vous disposerez de quelques chiffres d’expérience pour vous aider à estimer ce nombre. Évidemment, cela variera, mais lorsque vous prévoyez des revenus futurs, ce GOI, vous devez avoir une idée de ce que vous subirez en cas de perte de poste vacant.
Perte de crédit
Ensuite, nous devons considérer que tous les chèques de loyer n’arriveront pas, ou qu’ils arriveront mais ne seront pas compensés par la banque. Cette perte de crédit représente rarement un coût plus élevé que la perte d’un poste vacant, mais ne pensez pas que vous n’en ferez pas l’expérience de temps en temps. Encore une fois, si vous êtes dans le secteur depuis un certain temps et que vous avez un numéro historique à appliquer ici, alors tant mieux. De toute façon, nous savons tous que ce n’est qu’une estimation, car les locataires de l’année prochaine seront différents de ceux de l’année dernière.
Comment maintenir les postes vacants et les pertes de crédit à un faible niveau
Un facteur important pour réduire la perte d’inoccupation est de surveiller de près vos propriétés pour vous assurer qu’elles restent en bon état. Lorsqu’une personne déménage, vous souhaitez qu’un processus soit mis en place pour que ce logement soit rapidement prêt à accueillir un nouveau locataire. Vous devriez toujours faire du marketing, car il est préférable de dire aux appelants que vous n’aurez pas de poste vacant avant un certain temps dans le futur plutôt que d’attendre des appels avec une unité vide.
En cas de perte de crédit, la première chose évidente est de vérifier le crédit des candidats. Vérifiez également leurs références auprès des anciens propriétaires s’ils les ont. La location à des locataires dignes de confiance et possédant de bons antécédents de crédit est le moyen le plus efficace de réduire les pertes sur créances.
En travaillant constamment à réduire l’écart entre le revenu potentiel brut et le résultat brut d’exploitation, vous parviendrez, au fil du temps, à maintenir un faible nombre de postes vacants et de pertes de crédit.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre la marge brute et le résultat opérationnel ?
Le bénéfice brut est le montant maximum que vous pouvez gagner avec votre location ou votre entreprise, avant taxes et frais. Le bénéfice d’exploitation est ce qu’il en coûte pour réaliser un profit. Pour les propriétaires d’immeubles locatifs, le bénéfice brut est ce que vous pourriez obtenir si vous n’aviez jamais de logement vacant et si un locataire ne manquait jamais de paiement de loyer. Le résultat brut d’exploitation est ce que vous obtenez après avoir soustrait les pertes sur les postes vacants et les créances de votre bénéfice potentiel brut.
Comment calcule-t-on le résultat brut d’exploitation (GOI) ?
Le résultat brut d’exploitation est calculé en prenant le revenu total potentiel que vous pourriez tirer d’une location pendant un an et en en soustrayant les pertes d’inoccupation et les pertes de crédit que vous pourriez avoir subies. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un appartement et que vous le louez à un locataire pour 1 000 $ par mois, votre revenu potentiel brut est de 12 000 $. Mais s’ils manquent un mois de paiement de loyer et partent ensuite un mois plus tôt, votre bénéfice brut d’exploitation est désormais de 10 000 $ (12 000 $ – 1 000 $ – 1 000 $ = 10 000 $).
