Dans le secteur du retournement immobilier, la valeur après réparation (ARV) est la valeur d’une propriété une fois que vous avez effectué les réparations et que vous êtes prêt à vendre. Il prend en compte le coût total des réparations et la valeur estimée de la maison.
Les particuliers et les entreprises qui achètent des maisons pour les réparer et les revendre sont connus sous le nom de flippers immobiliers. Les palmes expérimentées connaissent bien leurs régions et leurs marchés. Ce sont également des investisseurs immobiliers : ils achètent des maisons, les réparent et les revendent dans l’espoir calculé de réaliser un profit.
L’ARV est utilisé par les flippers ayant une expérience adéquate en matière de réparation et de vente de maisons pour estimer la valeur. Ces propriétaires d’entreprise disposent souvent de licences d’entrepreneur général et d’immobilier (qui sont utiles pour pouvoir travailler et vendre la maison eux-mêmes, mais qui ne sont généralement pas obligatoires) et ont confiance en leur capacité à calculer la valeur de la propriété une fois qu’ils ont terminé les rénovations ou sont prêts à vendre.
Quelle est la valeur après réparation (ARV) ?
L’ARV n’est pas tant la valeur comptable d’une propriété qu’une estimation éclairée de la valeur actuelle d’une propriété. Les investisseurs immobiliers ont généralement une opinion éclairée sur les maisons qu’ils achètent ou réparent, et sur ce qu’elles pourraient valoir au fil du temps ou une fois les réparations terminées.
Si des réparations sont nécessaires, l’investisseur prend son estimation de la valeur actuelle de la propriété et y ajoute le coût des réparations (ou le coût estimé), ce qui donne la VDA de la maison.
Comment calculer la valeur après réparation (ARV)
La formule ARV elle-même n’est pas complexe.
La valeur actuelle de la propriété est le montant pour lequel l’investisseur a acheté la maison, et le coût total de rénovation est la valeur des rénovations effectuées ou une estimation.
Comment fonctionne la valeur après réparation (ARV)
Établir les variables de l’équation peut être délicat. La valeur actuelle d’une propriété reflète son état actuel. L’investisseur doit être en mesure de payer jusqu’à concurrence de la valeur actuelle de la maison afin de maximiser ses profits lorsqu’il la vend.
Les estimations de rénovation constituent l’aspect le plus risqué d’un investissement dans une réparation domiciliaire. Il se peut qu’il n’y ait que des dégâts visibles, ou qu’il y ait beaucoup plus de dégâts qui ne seront pas visibles jusqu’à ce que d’autres réparations commencent.
Par exemple, supposons qu’un flipper estime la valeur d’une maison en fonction d’un nouveau revêtement, d’un tapis et du remplacement du toit. Lorsqu’ils ont retiré la moquette, ils ont remarqué qu’il y avait de la moisissure derrière les plinthes. Après une enquête plus approfondie, ils ont découvert de la moisissure noire dans les murs de chaque pièce de la maison. Cela a radicalement modifié le devis de rénovation de la propriété et augmenté la VDA de la maison.
Les acheteurs peuvent ne pas être disposés à payer la valeur accrue de la maison, car ils peuvent ne pas comprendre ou expliquer la valeur monétaire des réparations qui ont dû être effectuées – un évaluateur peut ne pas le faire non plus.
Une autre considération pour l’ARV d’une propriété est d’avoir une idée de la concurrence, c’est-à-dire ce que les propriétés comparables (appelées comps dans l’industrie) ont tendance à rechercher dans la région. Cela pourrait vous aider à ajuster votre prix demandé lorsque les réparations sont terminées et que vous êtes prêt à vendre.
Limites de la valeur après réparation (ARV)
L’ARV est un calcul d’un instantané dans le temps : la valeur de la propriété dans les conditions actuelles du marché immobilier et l’état de réparation de la maison au moment du calcul. Cette valeur peut changer quotidiennement tout au long du cycle de rénovation d’une maison.
Le marché immobilier peut fluctuer, entraînant une hausse ou une baisse de la valeur des maisons comparables. Les coûts de rénovation peuvent varier en fonction des dommages constatés : ils peuvent être inférieurs ou supérieurs à ceux estimés.
Un évaluateur peut faire des hypothèses différentes et évaluer certains aspects de la maison différemment d’un investisseur ou d’un agent immobilier. Étant donné que chaque prêteur souhaite une évaluation à jour, cela peut entraîner une perte pour un investisseur si l’évaluateur décide que la valeur de la propriété est inférieure à celle estimée.
Le rendement pour l’investisseur dépend également de sa capacité à négocier lui-même le prix d’achat et de vente le plus avantageux. S’ils sont doués pour estimer les réparations mais pas pour négocier les prix, ils pourraient perdre de grosses sommes d’argent au profit des acheteurs si la valeur d’expertise était inférieure à leur VDA calculée. Ils auraient besoin de solides compétences en négociation pour convaincre les acheteurs que la maison vaut plus que sa valeur estimative.
Points clés à retenir
- La valeur après réparation (VDA) d’une maison, bien que simple à calculer, dépend d’estimations de réparation précises, compensant toutes les variables.
- Un évaluateur peut gravement nuire aux rendements de faible valeur. Il est donc important de connaître le marché local et les conditions globales du marché.
- L’investisseur doit être en mesure de prendre en compte les pertes possibles dues à des circonstances imprévues lors de l’estimation.
