Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales ?

Un titre adossé à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) est un type de titre à revenu fixe. Il est adossé à des prêts immobiliers. Ces prêts sont destinés aux propriétés commerciales. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, d’hôtels, de centres commerciaux, d’immeubles d’habitation et d’usines.

Apprenez-en davantage sur les CMBS, leur fonctionnement et ce qu’ils signifient pour les investisseurs individuels.

Qu’est-ce qu’un CMBS ?

Les banques créent des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. Ils contractent un groupe de prêts immobiliers commerciaux, les regroupent et les vendent sous forme d’une série d’obligations. Ces bundles sont souvent divisés en tranches, également appelées segments.

Les obligations sont classées en fonction du risque et de la notation. Ceux qui ont la note la plus élevée présentent le risque le plus faible. Ils sont connus sous le nom de problème senior. Ceux qui ont la note la plus basse courent le risque le plus élevé. Ils sont connus sous le nom de question junior.

L’émission senior est la première à recevoir les paiements du principal et des intérêts. Les émissions les plus juniors seront les premières à subir des pertes en cas de défaut d’un emprunteur. Vous pouvez choisir dans quelle émission investir en fonction du type de rendement que vous recherchez et du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre.

Comment fonctionnent les CMBS ?

Un investisseur immobilier ou un propriétaire d’entreprise achète une propriété commerciale. Ils utilisent une banque pour obtenir un prêt hypothécaire qui leur permet d’acheter la propriété. La banque regroupe cette hypothèque avec d’autres hypothèques. Ensuite, la banque transforme les prêts hypothécaires regroupés en obligations. Ils notent ces obligations, puis les vendent aux investisseurs.

La banque récupère l’argent des ventes d’obligations. Ensuite, un gestionnaire de services prend en charge les obligations. Les obligations commencent alors à rapporter des rendements fixes à ceux qui les détiennent. La banque, parce qu’elle a vendu les obligations, peut utiliser son argent pour prêter à quelqu’un d’autre.

La titrisation des prêts permet aux banques d’accorder davantage de prêts. Cela offre également aux investisseurs institutionnels une alternative à rendement plus élevé que les obligations d’État. Cette structure permet aux emprunteurs commerciaux d’accéder plus facilement aux fonds et aux prêts hypothécaires.

Ce que cela signifie pour les investisseurs individuels

Vous pouvez investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales un par un. Mais ceux-ci appartiennent souvent uniquement à de riches investisseurs, à des entités d’investissement ou à des gestionnaires de fonds négociés en bourse (ETF). 

Il existe des ETF axés sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Il s’agit de titres créés à partir d’hypothèques résidentielles plutôt que commerciales. Ces FNB peuvent également investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. Pour les investisseurs particuliers, ces ETF peuvent constituer le meilleur moyen d’investir dans ces titres de créance. Ils présentent un moyen d’accéder à des risques diversifiés sans un investissement important.

Les CMBS sont une alternative aux fiducies de placement immobilier (REIT). Ils constituent un moyen pratique d’investir sur le marché immobilier américain.

Il existe des différences majeures entre les deux types d’investissements. Les REIT sont des actions. Les CMBS sont des titres de créance ou des investissements créés à partir de titres de créance.

Avantages et inconvénients des CMBS

Avantages expliqués

Des normes de souscription rigoureuses: Les CMBS émis après la crise financière de 2008 ont tendance à être plus importants. Ils ont des normes de souscription plus rigoureuses que les MBS.

Des rendements plus élevés: Les CMBS sur le marché obligataire ont souvent des rendements plus élevés que les obligations d’entreprises ou d’État. Cela signifie que vous pouvez réaliser un bon profit avec eux.

Prêts à terme: Les prêts qui soutiennent les CMBS sont souvent à terme. Ils ne peuvent pas être remboursés par anticipation par l’emprunteur sans pénalité. En conséquence, les CMBS offrent un risque de remboursement anticipé bien inférieur à celui des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles.

Inconvénients expliqués

Risque de défaut élevé: Comme c’est le cas pour les obligations d’entreprises, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales courent un risque de défaut. Si les emprunteurs ne parviennent pas à effectuer leurs remboursements du principal et des intérêts, les investisseurs CMBS peuvent subir une perte. Le risque de défaut peut varier. Elle repose souvent sur la solidité du marché dans la zone d’origine du prêt. Cela peut aussi dépendre de la date d’octroi du prêt.

Répondre au marché immobilier: Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales émis pendant un pic du marché ou à un moment où les normes de souscription sont faibles sont susceptibles de présenter des risques plus élevés. Les CMBS peuvent également être affectés négativement par la faiblesse du marché immobilier. Cela s’est produit en 2008 et 2009. Les prêts CMBS se sont taris à la suite de la crise financière de 2008. Ils sont progressivement revenus à mesure que les conditions du marché s’amélioraient.

Les notations dépendent de la banque: Les notations obtenues par les CMBS dépendent de l’honnêteté et de l’intégrité de la banque qui a accordé le premier prêt. S’ils sont mal notés ou représentés de manière malhonnête, les investisseurs ne savent pas ce qu’ils achètent. Cela peut créer les mêmes risques que la crise des prêts hypothécaires à risque lors de la Grande Récession de 2008.