Nous pouvons comprendre votre réticence à obtenir une pré-approbation par une banque inconnue alors que vous disposez déjà d’une pré-approbation de prêt. Cela n’a aucun sens pour vous. Mais c’est parce que vous n’êtes pas de l’autre côté de la transaction. De nombreux acheteurs dont les prêteurs déclarent être pré-approuvés ne le sont pas.
Comment une banque peut-elle émettre une lettre d’approbation préalable qui est un gros mensonge ? Très facilement ; ils excluent certaines informations dans la lettre elle-même et rendent ces exceptions conditionnelles. De plus, toutes les lettres d’approbation préalable ne sont pas de véritables lettres d’approbation préalable. Il existe une différence entre une lettre de pré-qualification, appelée préquelle, et une lettre de pré-approbation.
Les différences entre une préquelle et une lettre de pré-approbation
Une préquelle, qui est généralement le type de lettres de pré-approbation qu’un courtier hypothécaire peut émettre, indique les types de documents suivants :
Lettre de préqualification :
- L’emprunteur a demandé un prêt.
- Le rapport de crédit a été vérifié.
- Sur la base des informations fournies, l’emprunteur est qualifié pour acheter une maison à un prix maximum prédéterminé.
Lettre d’approbation préalable :
- L’emprunteur a rempli une demande de prêt.
- Les cotes de crédit sont tirées et suffisantes.
- L’emploi a été vérifié.
- Les emprunteurs ont soumis des pièces justificatives telles que des déclarations de revenus et des relevés bancaires.
- L’emprunteur est pré-approuvé pour acheter une maison à un prix maximum prédéterminé, en attendant une évaluation et une politique de titre de propriété.
Vous pouvez voir qu’une véritable lettre d’approbation préalable a beaucoup plus de poids. Mais cela aussi est soumis à la souscription finale et ne constitue pas une garantie. C’est subjectif et dépend de davantage de documentation et d’examen minutieux.
Pourquoi une banque de vente à découvert demanderait une approbation préalable
La banque de vente à découvert, avant d’approuver une vente à découvert, doit suivre un long processus. La banque embauchera un agent BPO pour évaluer la valeur de la propriété. Il désignera un négociateur. Cela pourrait prendre des semaines ou des mois pour prendre une décision concernant la vente à découvert.
Voici quelques faits à prendre en compte sur les ventes à découvert :
- La vente à découvert est un privilège – ce n’est le droit d’aucune des parties.
- La banque est généralement peu incitée à approuver la vente à découvert.
Non seulement le vendeur et la propriété doivent généralement être qualifiés pour la vente à découvert, mais l’emprunteur doit également être qualifié pour acheter la maison. La banque qui traite la demande de vente à découvert souhaite une preuve définitive que l’acheteur est capable et qualifié pour conclure.
La vérité est qu’après avoir travaillé sur une vente à découvert pendant des semaines, voire des mois, c’est une énorme déception et une perte de temps si la banque découvre à la fin que les acheteurs ne peuvent pas conclure. Lorsqu’il s’agit de l’étape de la souscription et de la souscription, il arrive parfois que le prêt d’un acheteur explose. Certains des éléments à l’origine du rejet de l’acheteur auraient pu être corrigés ou repérés au début, mais ne l’ont pas été.
Cela est dû au fait qu’il n’y a pas suffisamment de réglementation sur l’émission de lettres d’approbation préalable et que tous les prêteurs n’utilisent pas de procédures standard. Par exemple, un score FICO de 720 est généralement requis au minimum pour un prêt conventionnel. Mais les principaux prêteurs qui accordent des prêts conventionnels préfèrent souvent un minimum FICO plus élevé de 740 pour accorder un taux d’intérêt attractif à l’emprunteur.
Si un emprunteur pense que le prêteur offrira son meilleur taux pour un FICO de 720, il existe un risque de conflit qui pourrait entraîner l’annulation de la transaction ou le rejet de l’emprunteur. La banque de vente à découvert souhaite simplement vérifier les informations par elle-même et déterminer elle-même si l’acheteur est pleinement qualifié.
Il est contraire à la réglementation RESPA qu’une banque exige qu’un emprunteur obtienne un prêt auprès de cette banque. Cependant, il est parfaitement acceptable qu’une banque exige une lettre d’approbation préalable de sa propre banque avant d’approuver l’emprunteur pour la vente à découvert ou de permettre à l’emprunteur d’acheter sa propre maison appartenant à la banque.
Parfois, une banque permettra à un emprunteur de soumettre une DU (souscription de bureau) au lieu d’une lettre d’approbation préalable. Cela vaut la peine de demander.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
