Une vente à découvert se produit lorsqu’un vendeur ne reçoit pas suffisamment d’argent de la part d’un acheteur pour rembourser son hypothèque. Le vendeur aurait pu payer ou emprunter trop pour la propriété. Le marché immobilier a peut-être chuté, de sorte que sa juste valeur marchande est inférieure au solde hypothécaire actuel. Cela peut sembler une bonne affaire pour l’acheteur, mais ces maisons se vendent généralement « telles quelles » et peuvent prendre plus de temps que d’habitude pour être conclues.
Une vente à découvert ne peut avoir lieu que si le prêteur accepte d’accepter moins que ce qui est dû sur l’hypothèque existante. Voici quelques-uns des pièges auxquels sont confrontés les acheteurs qui recherchent des maisons en vente à découvert.
Les ventes à découvert ne signifient pas une remise
Les banques sont désireuses de prêter de l’argent sur un marché en hausse. Ils pourraient accorder un prêt trop élevé pour les acheteurs. Lorsque le marché finit par baisser, le propriétaire se retrouve avec peu de capitaux propres et une hypothèque qu’une vente ne remboursera pas. Les acheteurs finissent par devoir plus que la valeur de la maison.
Vous n’obtenez pas automatiquement 100 000 $ de valeur nette si vous achetez une maison de vente à découvert pour 400 000 $ qui s’est vendue 500 000 $ il y a quelques années. Le vendeur a payé trop cher lors d’une hausse du marché immobilier.
Note
Bien que cela soit illégal, certains évaluateurs subissent des pressions de la part des banques pour évaluer une maison au montant qu’un acheteur souhaite emprunter.
Les agents pourraient pousser la vente
Les agents immobiliers nouveaux ou contraires à l’éthique peuvent pousser un vendeur à effectuer une vente à découvert alors qu’il n’y est pas admissible. Les vendeurs doivent soumettre des preuves de difficultés financières à leur prêteur avant qu’une vente à découvert puisse être approuvée.
Certains agents répertorient les maisons comme ventes à découvert sans jamais parler aux prêteurs ni pré-qualifier les vendeurs. Cela vous fait perdre, à vous et à votre agent, du temps, et éventuellement de l’argent, lorsque vous examinez une maison.
Les maisons se vendent telles quelles, à la valeur marchande
Les prêteurs ne sont pas naïfs ou ignorent la valeur d’une maison. Ils insisteront sur une analyse comparative de marché (CMA) ou un avis de courtier (BPO) avant d’accepter une vente à découvert. Un prêteur pourrait exiger un prix plus élevé s’il pense qu’il récupérera plus d’argent en saisissant la maison.
Note
Les prêteurs n’acceptent généralement les ventes à découvert que lorsque la maison vaut le prix de vente à découvert, c’est-à-dire la valeur marchande.
La société hypothécaire paiera très probablement les frais de clôture de la transaction lorsqu’elle acceptera une vente à découvert. Les prêteurs s’attendent à ce que vous achetiez la maison dans son état actuel. La plupart du temps, ils refuseront de l’améliorer ou de payer pour tout problème découvert lors d’une inspection de la maison, tels que :
- Effacer un rapport de nuisible
- Réparations de toiture
- Autres entretiens différés
- Protection de la maison pour l’acheteur
La fermeture peut prendre plus de temps
Cela peut prendre de quelques semaines à quelques mois pour qu’un prêteur réponde à une offre d’achat de vente à découvert. Cela dépend du moment où le vendeur a déposé la mise en demeure, de l’arriéré de saisies du prêteur et de la quantité de documents que le vendeur a déjà envoyé.
Parfois, les vendeurs ont plus d’une hypothèque sur leur maison. Dans de tels cas, cela peut prendre encore plus de temps pour satisfaire les deux prêteurs.
Certains prêteurs se réservent le droit de modifier les conditions d’une vente à découvert à la dernière minute. Le prêteur peut tenter de modifier les termes du contrat si le marché évolue, si de nouvelles lois sont adoptées ou si de nouvelles données arrivent sur son bureau.
Note
Les prêteurs ont généralement des avocats parmi leur personnel ou sous contrat. Ce n’est pas le cas des acheteurs ordinaires, ce qui peut rendre difficile la satisfaction de leurs demandes.
Commissions des prêteurs et frais de clôture plus élevés
Les prêteurs qui ont vendu des prêts à Fannie Mae ou Freddie Mac ont tendance à payer des commissions aux agents, mais d’autres peuvent exiger une remise. Les agents immobiliers peuvent finir par faire deux à trois fois plus de travail lors d’une vente à découvert, ce qu’ils n’aiment pas faire.
Note
Si vous avez accepté de payer à votre agent un certain pourcentage en vertu d’un contrat de courtier acheteur et que votre agent refuse d’y renoncer, vous pourriez être responsable de la différence entre ce que le prêteur paiera et le montant indiqué dans votre contrat.
Les prêteurs paieront rarement des « extras » dans les ventes à découvert, comme un vendeur serait prêt à le faire. Vous devrez les payer vous-même si vous souhaitez des services ou des provisions supplémentaires à la clôture. Les prêteurs refusent souvent de payer les frais de clôture standard du vendeur, tels que les droits de mutation. Vous devrez probablement les payer de votre poche.
Il n’y a aucun contrôle et les vendeurs ne sont pas motivés
Ne comptez pas sur la clôture du séquestre à une date précise. Le processus de clôture d’une vente à découvert peut prendre beaucoup de temps. C’est le prêteur du vendeur qui prend les devants, pas vous ou votre prêteur. Si vous essayez de clôturer le dépôt en même temps que vous vendez votre maison actuelle, cela pourrait ne pas fonctionner. Assurez-vous d’avoir un plan de sauvegarde.
Il n’y a guère d’incitation pour un vendeur à coopérer à une vente à découvert une fois qu’il découvre l’effet négatif que cela a sur son crédit. Même si un vendeur peut être en mesure d’acheter une autre maison dans les deux ans suivant une vente à découvert, certains n’ont pas l’intention d’acheter à nouveau une autre maison.
L’essentiel
Une faible marge de ventes à découvert peut être rentable pour les acheteurs, mais il est généralement préférable d’acheter une maison qui n’est pas en défaut. Tout professionnel de l’immobilier qui a été brûlé par une vente à découvert qui a échoué dans le passé orientera probablement ses nouveaux acheteurs ailleurs.
Sachez également que les agents inscripteurs pourraient pousser les vendeurs à s’inscrire dans le cadre d’une vente à découvert, car ils n’obtiendraient pas l’inscription si les vendeurs devaient plutôt subir une saisie.
Foire aux questions (FAQ)
Combien de temps dure une vente à découvert ?
Cela peut prendre jusqu’à six mois pour qu’un prêteur approuve une vente à découvert, mais la plupart seront approuvées dans un délai de 30 à 120 jours. De nombreux facteurs ont une incidence sur la durée de ce processus. Si une entité gouvernementale comme HUD est impliquée, par exemple, cela pourrait rendre le processus plus long. Si votre prêteur n’a pas approuvé la vente dans les 120 jours, vous souhaiterez peut-être le contacter et vérifier si quelque chose a bloqué la progression du processus.
Combien de temps une vente à découvert reste-t-elle sur votre rapport de crédit ?
Si c’est vous qui vendez dans le cadre d’une transaction de vente à découvert, cela apparaîtra probablement sur votre rapport de crédit, mais pas de la manière à laquelle vous pourriez vous attendre. Les mots « vente à découvert » n’apparaîtront pas sur le rapport, mais si vous êtes en retard de paiement ou si vous n’avez pas entièrement remboursé votre prêt hypothécaire, le compte lié à la vente à découvert aura des notes négatives qui pourraient rester sur votre rapport de crédit pendant sept ans.
