Dans le secteur de la location et sur le marché de l’investissement immobilier, l’inoccupation et la perte de crédit correspondent au montant d’argent – ou au pourcentage du bénéfice d’exploitation net – qui ne devrait pas être réalisé en raison du non-paiement des loyers et des logements vacants. Cette valeur est généralement un pourcentage comparable à des propriétés similaires et donne à l’investisseur un bon moyen de comparer des entreprises similaires. L’expérience réelle est utilisée pour estimer l’inoccupation et la perte de crédit pour une propriété donnée. Votre vacance et votre perte de crédit ajusteront votre revenu potentiel brut. Les entreprises indiqueront ce chiffre sur leur compte de résultat.
Potentiel de vacance et de perte de crédit
Lorsqu’un investisseur achète un bien locatif, l’objectif est bien entendu de le garder entièrement loué chaque jour de chaque année. Bien sûr, ce n’est pas une attente réaliste. Peu importe à quel point vos locataires aiment la maison, à un moment donné, ils déménageront. Le temps entre le moment où ils déménagent et le moment où le nouveau locataire commence à payer son loyer est une vacance avec perte de revenus locatifs.
La durée pendant laquelle vous resterez sans loyer variera en fonction d’un certain nombre de problèmes :
- L’état de la propriété et le temps nécessaire pour la préparer pour les nouveaux locataires. Il faut souvent peindre et parfois réparer la structure.
- Votre marketing et votre publicité.
- L’état actuel du marché, la demande de locations.
Baux plus longs et perte de vacance
L’exigence de baux plus longs contribue-t-elle à réduire les pertes d’inoccupation ? C’est souvent le cas. C’est pourquoi de nombreux propriétaires souhaitent un bail d’un an au lieu de six mois. Les déménagements fréquents augmentent le coût d’exploitation pour le propriétaire. Cependant, lorsqu’une personne doit déménager pour un emploi, elle peut rompre son bail et elle le fera souvent, et souvent, vous ne conservez que sa caution à titre de dommages-intérêts. Les poursuivre pour en savoir plus est généralement une perte de temps et d’efforts.
Vous pouvez réduire vos pertes d’inoccupation en commercialisant continuellement vos logements locatifs, et pas seulement lorsque vous recevez un avis de déménagement. À tout le moins, commencez à commercialiser la maison trois mois avant l’expiration du bail, même si le locataire peut le renouveler. Vous ne savez pas s’ils renouvelleront, et obtenir une liste de locataires potentiels peut permettre un emménagement en quelques jours.
Une autre façon de réduire le temps entre les locataires, surtout lorsque vous en avez de nouveaux prêts, est de préparer les résultats de votre inspection ainsi que les matériaux de réparation et la main-d’œuvre à entrer en action. Faites la peinture et les réparations rapidement et récupérez ce loyer.
Le coût de l’expulsion
Dans l’immobilier, la perte de crédit est le fait qu’une personne ne paie pas son loyer. Ce manque de paiement peut être très préjudiciable à vos résultats. Lorsque le problème devient problématique, l’expulsion des locataires peut prendre du temps. Si vous devez expulser, vous ne percevrez pas de loyer pendant tout le temps nécessaire pour les faire sortir de la propriété et préparer la structure pour le prochain locataire. La loi de l’État sur les propriétaires/locataires détermine la procédure et le calendrier d’expulsion. Ces délais varient d’un État à l’autre.
La plupart des gens sont honnêtes et voudront payer leur loyer intégralement et à temps. Certains peuvent rencontrer des problèmes de revenus temporaires, mais d’autres utiliseront la loi pour occuper une maison pendant des mois sans payer de loyer.
La meilleure défense ici est une bonne attaque, c’est-à-dire des vérifications de crédit et des références de location. Vous avez le droit de protéger vos intérêts dans le cadre des lois de l’État sur les propriétaires/locataires. Un bon processus de candidature et un bon entretien, ainsi que des références et une vérification de leurs antécédents de crédit, sont importants. La meilleure défense contre l’expulsion est de ne jamais les laisser occuper la maison.
Le calcul ou l’estimation
Si vous ne disposez pas de données historiques, appelez un gestionnaire immobilier local et demandez-lui quels sont les chiffres qu’il voit en matière d’inoccupation et de pertes de crédit sur un éventail de logements locatifs similaires au vôtre. Dans ce cas, « similaire » devrait prendre en compte la fourchette des prix de location, car les niveaux de revenus peuvent influencer la perte de crédit et même modifier la fréquence à laquelle les gens doivent se déplacer pour travailler.
Si vous rencontrez des difficultés pour obtenir des taux d’inoccupation, vous pouvez essayer un club d’investissement immobilier local. Certains disposeront de données prêtes à l’emploi, mais vous pourrez souvent rencontrer d’autres membres investisseurs qui n’auront aucun problème à partager leurs données avec vous. Même si vous devez deviner, quelque chose dans votre calcul du loyer doit être pris en compte pour ces variables.
C’est votre maison, même si vous n’y vivez pas, alors protégez vos intérêts et tenez compte de l’inoccupation et de la perte de crédit pour un retour sur investissement précis.
