Les baux commerciaux et de détail utilisent diverses méthodes de tarification des loyers. La nature de l’activité d’un locataire détermine souvent le meilleur calcul de bail commercial à utiliser.
L’économie peut également jouer un rôle, en équilibrant le besoin de retenir un occupant et sa capacité de payer en fonction de ses revenus. Les revenus du commerce de détail peuvent varier considérablement au cours d’une année donnée en fonction des cycles saisonniers ou simplement des cycles de demande. Certains baux fonctionnent bien pour des revenus variables, permettant aux locataires d’effectuer des paiements de location réduits pendant les périodes de faibles revenus.
Les avantages des locataires commerciaux
Les investisseurs possédant uniquement des propriétés locatives unifamiliales résidentielles hésitent souvent à se lancer dans le crédit-bail commercial parce que c’est plus compliqué, mais cela peut valoir la peine d’une formation supplémentaire. Les locataires commerciaux sont généralement plus orientés vers les affaires et plus expérimentés en matière de baux, et ils engagent souvent des professionnels de l’immobilier ou des avocats pour gérer leurs activités de location s’ils ne le font pas.
Note
Les économies changent et parfois les baux commerciaux offrent un bien meilleur rendement que les baux résidentiels.
Les immeubles commerciaux locatifs comprennent les centres commerciaux, les bureaux professionnels, les centres commerciaux et les bâtiments indépendants utilisés pour les bureaux et les espaces de vente au détail. Les entreprises qui réussissent sont réticentes à changer d’emplacement à moins qu’elles n’aient besoin de plus d’espace et qu’il n’y ait pas d’autre option. Trouver un bon locataire dans un bureau ou un espace commercial peut signifier de nombreuses années de revenus locatifs fiables et un flux de trésorerie positif.
Cela est particulièrement vrai si l’espace est situé dans une zone à fort trafic qui supporte un flux constant d’activités. Le locataire sera réticent à déménager s’il n’est pas sûr de pouvoir maintenir le niveau d’activité dont il bénéficie dans son espace actuel.
Ces locataires paient souvent également les réparations et les améliorations, selon le type de bail. Ils ont tendance à prendre soin des propriétés Gesundmd car ils ont des clients sur place et ils veulent que ces clients vivent une expérience agréable afin qu’ils reviennent.
Loyer au pied carré
Les types de baux dépendent souvent du type d’entreprise du locataire.
Le loyer est fixé à xx,xx $ par pied carré de l’espace loué. Cela peut être exprimé sous forme de montant annuel ou mensuel :
- Devis annuel: Un espace de bureau de 2 200 pieds carrés est proposé au loyer de 11,50 $ le pied carré. Cela équivaut à 2 200 X 11,50 $ = 25 300 $ par an pour le loyer.
- Devis mensuel :Travailler avec le même immeuble et louer un montant mensuel équivaut au devis annuel de 25 300 $ divisé par 12 mois pour un montant de loyer mensuel de 2 108,33 $.
Baux en pourcentage
Il est courant qu’un propriétaire détermine un loyer de base dont il a absolument besoin dans le calcul de son bail commercial, puis fasse payer au locataire un pourcentage de son revenu brut au détail en plus de ce taux de base. Les ventes au détail devraient augmenter et permettre au locataire de payer un loyer plus élevé si l’emplacement est bon.
Vous pouvez calculer le pourcentage de deux manières.
Pourcentage sur le montant de base
Le locataire paie dans ce cas un loyer mensuel de base minimum, puis ajoute un pourcentage de toutes les recettes brutes sur un certain montant de base. Par exemple, le loyer de base peut être de 1 000 $ par mois, plus 5 % de toutes les recettes brutes supérieures à 50 000 $ par mois.
En utilisant les recettes brutes d’un mois de 72 000 $, le calcul ressemblerait à ceci :
72 000 $ – 50 000 $ = 22 000 $
22 000 $ x 0,05 = 1 100 $
1 100 $ + base de 1 000 $ = loyer mensuel de 2 100 $
Pourcentage des recettes brutes
Nous ne fixons pas de chiffre d’affaires net avant que le pourcentage n’entre en vigueur avec cette option. Le loyer est payé sur toutes les recettes brutes à partir de zéro. Par exemple, le locataire peut payer 500 $ par mois de loyer de base, plus 2 % des recettes brutes de l’entreprise. En utilisant les mêmes nombres que ci-dessus, le calcul fonctionne comme ceci :
72 000 $ X 0,02 = 1 440 $
1 440 $ + 500 $ = loyer mensuel de 1 940 $
Le loyer de base est généralement inférieur avec cette option.
L’essentiel
Négocier le loyer d’un espace commercial peut s’avérer assez compliqué. Un locataire commercial potentiel connaît ses coûts d’exploitation et ses revenus anticipés, et il voudra intégrer le loyer dans ses coûts de manière à atteindre un certain niveau de profit. Le propriétaire connaît ses coûts de possession et ce qu’il doit recevoir en guise de loyer pour assurer un flux de trésorerie positif. Il en résulte souvent une situation gagnant-gagnant.
