Les risques des fiducies de placement immobilier

Les fiducies de placement immobilier (REIT) sont des actions souvent utilisées par ceux qui souhaitent augmenter le rendement de leur portefeuille. Ces produits de placement offrent un moyen simple de détenir une part dans des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT peuvent avoir des rendements élevés, mais comme la plupart des actifs à rendement élevé, ils comportent plus de risques que les alternatives à faible rendement comme les bons du Trésor.

Voici quelques facteurs à prendre en compte pour vous aider à déterminer si les bénéfices potentiels des FPI justifient les risques pris.

Qu’est-ce qu’un REIT ?

Les REIT sont des sociétés dont le seul objectif est de posséder et d’exploiter des biens immobiliers. Certains investissent dans des biens immobiliers commerciaux tels que des parkings ou des immeubles de bureaux. D’autres investissent dans l’immobilier résidentiel comme des immeubles d’habitation ou des maisons. Selon la loi, les REIT doivent reverser 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes. La plupart les distribuent à leurs investisseurs tous les trimestres, ce qui en fait un bon véhicule de génération d’intérêts pour les retraités qui souhaitent un flux de revenus constant.

Contrairement aux sociétés publiques, les REIT distribuent souvent 100 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes, ce qui signifie qu’elles ne paient pas d’impôt sur le revenu des sociétés.Après déductions de gestion, les bénéfices sont distribués avant impôts aux investisseurs. Les REIT ont surperformé les obligations d’entreprises sur le long terme, ce qui les rend plus tentantes pour un investisseur capable de gérer les risques.

Risques des REIT

Les REIT sont négociés en bourse, ce qui signifie qu’ils comportent des risques accrus similaires à ceux des investissements en actions. Les prix de l’immobilier augmentent et diminuent en réponse à des stimuli extérieurs, aux fondamentaux sous-jacents et à diverses autres forces du marché. Les REIT, à leur tour, refléteront toute faiblesse et refléteront les effets sur les prix.

Même si les rendements à long terme des REIT peuvent être importants, il y a eu des périodes où ils ne l’ont pas été. Lorsque la bulle immobilière a éclaté entre début 2007 et début 2009, par exemple, le prix des actions de l’iShares Dow Jones U.S. Real Estate ETF (IYR) a chuté d’environ 77 %, passant d’un maximum de 91,42 $ à un minimum de 20,98 $.

Les REIT peuvent également produire des rendements totaux négatifs lorsque les taux d’intérêt sont élevés ou en hausse. Lorsque les taux sont bas, de nombreuses personnes délaissent les actifs plus sûrs comme les bons du Trésor pour trouver des revenus dans d’autres secteurs du marché, comme l’immobilier.

Retours des REIT

Mesuré par l’indice MSCI US REIT, le rendement brut sur cinq ans des REIT américains était de 7,76 % en février 2022, et le rendement sur 10 ans était de 9,6 %. En 2021, la performance annuelle était de 43,06 %, l’un des meilleurs rendements totaux jamais enregistrés sur une année civile. Il était de -7,57% en 2020, l’une des deux seules années de performance négative depuis 2008.Le rendement de 9,6 % est comparable au rendement annuel moyen historique de l’indice S&P 500 (environ 10 %).

Que les rendements soient supérieurs ou inférieurs aux autres pour une période donnée, il ne s’agit que d’un instantané des rendements. Ils ne montrent pas que les REIT constituent un meilleur investissement ; ils montrent seulement que les rendements sont différents et que vous pouvez les utiliser dans diverses stratégies.

Comment investir dans les REIT

Vous pouvez investir dans des REIT de plusieurs manières. Vous avez le choix entre des fonds communs de placement, des fonds à capital fixe et des fonds négociés en bourse (FNB). Les fonds négociés en bourse populaires axés sur les REIT sont : 

• iShares Immobilier aux États-Unis (IYR)
• Vanguard Immobilier (VNQ)
• SPDR Dow Jones REIT (RWR)
• iShares Cohen & Steers REIT (ICF)

Vous pouvez également ouvrir un compte de courtage et acheter directement des REIT individuels. Certaines des plus grandes FPI individuelles sont :

• Groupe immobilier Simon (SPG)
• Stockage public (PSA)
• Résidentiel de valeur nette (EQR)
• Propriétés Healthpeak (PEAK)
• Ventes (VTR) 

Il existe également un nombre croissant de moyens d’accéder aux marchés des REIT à l’étranger. Ces investissements sont généralement plus risqués que les REIT basés aux États-Unis, mais ils peuvent offrir des rendements plus élevés et, comme ils sont à l’étranger, ils offrent une diversification pour un profil fortement immobilier national. Un exemple d’un tel ETF est le Global ex-U.S. de Vanguard. ETF de fonds indiciel immobilier (VNQI).

REIT dans la construction de portefeuille

Les REIT ont tendance à avoir une corrélation inférieure à la moyenne avec d’autres segments du marché. Bien qu’ils soient affectés par les tendances plus larges du marché, vous pouvez vous attendre à ce que leur performance s’écarte quelque peu de celle des principaux indices boursiers et obligations. Cette performance peut en faire un puissant véhicule de couverture, mais peut-être pas autant que les obligations ou les matières premières.

Vous pouvez utiliser les REIT pour réduire la volatilité globale de votre portefeuille tout en augmentant simultanément son rendement. Un autre avantage des REIT est que contrairement aux obligations achetées à l’émission, les REIT ont le potentiel de appréciation du capital à plus long terme.

Ils peuvent également obtenir de meilleurs résultats que certains autres investissements en période d’inflation, car les prix de l’immobilier augmentent généralement avec l’inflation. Les dividendes des REIT, contrairement aux plus-values ​​​​sur les actions détenues pendant au moins un an, sont entièrement imposables.C’est toujours une bonne idée de discuter des décisions de répartition d’actifs avec un conseiller financier de confiance.

Foire aux questions (FAQ)