Les dangers de l’achat de maisons de saisie inversées

Ne vous laissez pas attirer par une nouvelle couche de peinture, de nouveaux appareils électroménagers brillants ou des dalles de granit sur les comptoirs. Une maison de flipper de saisie peut avoir beaucoup de problèmes sous la surface, des choses que vous ne découvrirez peut-être pas avant qu’il ne soit trop tard pour faire quoi que ce soit.

Lorsqu’un investisseur acquiert une maison appartenant à une banque, soit en achetant cette maison en gros directement auprès de la banque, soit en enchérissant sur la maison lors d’une vente aux enchères, la première pensée de cet investisseur est de réaliser un profit. Mais lorsque vous voyez la maison à vendre, vous examinez sa valeur esthétique et la manière dont cette maison correspond à vos paramètres. En raison de son attrait émotionnel, vous ne remarquerez peut-être pas les défauts de construction que le vendeur essaie de vous cacher.

Réparer un flipper de forclusion

Cela ne veut pas dire que tous les investisseurs lésinent sur la réhabilitation d’une propriété. De nombreux investisseurs sont consciencieux et embauchent des équipes de construction de qualité. Mais certains investisseurs – et on sait rarement lesquels il s’agit en les regardant – embauchent la main-d’œuvre la moins chère qu’ils peuvent trouver et utilisent les matériaux les moins chers pour tenter d’augmenter leurs marges bénéficiaires. Voici quelques sujets de préoccupation :​

• Moule: Certaines maisons appartenant à des banques restent vides, sans chauffage ni climatisation, pendant des mois. Si une fuite de tuyau ou de l’humidité est présente, la moisissure peut se développer et se propager. L’élimination des moisissures coûte des milliers de dollars. Un investisseur repeindrait-il le moule ? Qu’en penses-tu?
• Rapports nuisibles : Les investisseurs achètent des maisons appartenant à des banques dans un état « tel quel ». Les banques paient rarement pour les travaux antiparasitaires. Non traités, les termites ou les coléoptères des poudres pourraient dévorer l’intégrité structurelle de la maison. Les murs intérieurs pourraient être soutenus par des poteaux pourris.
• Amiante: Une solution simple et rapide pour recouvrir un revêtement de sol en linoléum contenant de l’amiante consiste à poser du stratifié ou de la céramique dessus. Si la sous-couche n’est pas solidement fixée au sous-plancher, elle pourrait se détacher avec le temps. Idem pour le revêtement extérieur. Qu’y a-t-il sous le nouveau revêtement ?
• Permis de construire: L’investisseur a-t-il ajouté ou supprimé une pièce ou effectué tout type d’amélioration nécessitant un permis ? Vous ne le savez peut-être pas, car il est peu probable qu’un investisseur divulgue chaque travail effectué. Certains travaux auraient pu nécessiter un permis alors qu’aucun permis n’a été obtenu.
• Matériaux de construction de qualité inférieure : À moins que le flipper de saisie ne concerne une maison haut de gamme, il est probable que l’investisseur ait acheté des appareils électroménagers bas de gamme, des armoires bas de gamme en carton pressé et des appareils de plomberie bon marché ou des fenêtres à double vitrage bon marché, qui peuvent s’user rapidement. Vous ne saurez pas si l’entrepreneur a utilisé des cloisons sèches d’un demi-pouce ou d’un quart de pouce à moins que vous n’enleviez les couvercles des prises et que vous mesuriez.
• Sous-traitants sans licence: Il est possible que l’entrepreneur de l’investisseur ait embauché des travailleurs sans papiers ou sans permis en dessous du salaire minimum pour effectuer des travaux complexes pour lesquels les travailleurs n’étaient pas formés. Même un travail simple comme suspendre des cloisons sèches, du boussage et du ponçage peut être effectué de manière incorrecte, et vous ne le saurez que lorsque les vis commenceront à sortir des mois plus tard.

Règle d’inversion des 90 jours

La règle de retournement des 90 jours s’applique à la saison du titre. De nombreuses directives et superpositions des prêteurs exigent que l’investisseur soit propriétaire de la propriété pendant au moins 90 jours avant que le prêteur de l’acheteur n’accorde un prêt à cet acheteur. La date du contrat doit être au moins 90 jours après l’enregistrement de l’acte de l’investisseur.

Les paramètres exacts dépendront du prêteur et du type de prêt. Les prêts FHA sont soumis à une règle stricte de 90 jours, à quelques exceptions près, tandis que de nombreuses autres situations exigeront simplement que le prix de vente inversé ne dépasse pas 120 % du prix de vente initial s’il s’est écoulé moins de 90 jours.

Liens du mécanicien sur les flippers de forclusion

Étant donné que le retournement d’une maison implique généralement que des entrepreneurs effectuent des travaux d’amélioration, vous devez vous méfier de la possibilité d’un privilège de mécanicien sur la propriété. Ces privilèges, également appelés privilèges de propriété ou privilèges d’entrepreneur, peuvent survenir si les entrepreneurs ou sous-traitants n’ont pas reçu de paiement pour leur travail. Les délais dans lesquels un entrepreneur est autorisé à déposer un privilège varient selon les États.

En Californie, par exemple, les sous-traitants disposent de 90 jours pour déposer un privilège de mécanicien pour travail non rémunéré. Cela signifie que si un entrepreneur n’a pas payé un sous-traitant ou si les matériaux ont été livrés sans paiement, un acheteur pourrait constater qu’un privilège a été déposé contre la maison après la clôture du séquestre de la maison.

L’essentiel

L’achat d’une maison inversée peut être un excellent moyen d’acquérir une propriété fraîchement rénovée et mise à jour. Et les maisons saisies peuvent constituer une excellente opportunité de retournement. Cependant, ils représentent également un risque, car ils peuvent constituer une opportunité tentante pour les investisseurs malhonnêtes de tenter de réaliser un profit rapide. Assurez-vous de faire vos devoirs sur toute propriété avant d’acheter.