Un bail triple net, parfois appelé bail NNN, bail net-net-net ou bail net absolu, est une durée de location commerciale qui fait référence à une situation dans laquelle le locataire paie pratiquement toutes les dépenses d’exploitation associées à l’entretien de la propriété qu’il loue.
Ce type de structure de bail est largement utilisé dans l’immobilier commercial. C’est très courant dans les propriétés à locataire unique, mais les baux triple net sont également souvent utilisés dans les espaces commerciaux.
Baux bruts et nets
Un bail brut est un bail dans lequel le propriétaire assume l’entière responsabilité de la plupart des dépenses associées à une propriété, à l’exclusion des services publics personnels et de l’assurance du locataire. La plupart des baux résidentiels sont des baux bruts et certains incluent même le chauffage et l’eau chaude dans le loyer.
Les baux nets peuvent être divisés en trois catégories : simple net, double net et triple net.
Les dépenses nettes de location payables par le locataire sont généralement divisées en trois catégories : les taxes foncières, les assurances et l’entretien des parties communes. Le locataire paierait l’un de ces frais dans le cadre d’un bail net simple, et deux d’entre eux dans le cadre d’un bail double net. Le locataire assume la responsabilité des trois dans un bail triple net.
Qu’y a-t-il dans un nom ?
La plupart des baux nets absolus sontpasbaux triple net en réalité. Un bail net absolu répercute généralement toutes les dépenses imaginables sur les locataires, y compris celles liées aux réparations majeures ou aux problèmes d’entretien qui pourraient être simplement le résultat du vieillissement d’un bâtiment. Un bail triple net impose quelques limites sur ce que le locataire doit payer.
Un locataire bénéficiant d’un bail net absolu pourrait se retrouver à payer un loyer même après que le bâtiment ait été détruit ou rendu inhabitable à la suite d’un incendie ou d’une catastrophe naturelle. Mais même un véritable bail net absolu ne couvre pas toutes les dépenses imaginables. Les frais comptables et juridiques qui profitent uniquement au propriétaire ne sont généralement pas répercutés sur le locataire.
Dépenses de location triples nettes
Le locataire d’un bail triple net paie les trois catégories de dépenses en plus de son loyer de base, ainsi que ses propres primes d’assurance personnelles, ses services publics et des éléments tels que les services de conciergerie.
L’entretien des espaces communs comprend les dépenses de fonctionnement et les services publics associés à ces espaces. Dans le cas d’espaces commerciaux où il y a plusieurs locataires NNN, les coûts pour ces zones sont généralement calculés au prorata en fonction du pourcentage de l’ensemble du bâtiment qu’ils occupent. Par exemple, un locataire qui loue seulement 500 pieds carrés d’un immeuble de 10 000 pieds carrés ne serait responsable que de 0,05 pour cent de ces coûts.
Le propriétaire peut estimer ou faire la moyenne de ces dépenses et les facturer sur une base mensuelle, ou elles peuvent être payables au fur et à mesure qu’elles sont engagées. Parfois, c’est une combinaison des deux. Les impôts fonciers et les assurances peuvent généralement être anticipés, tandis que les hausses des dépenses d’entretien ou du coût des réparations peuvent surprendre. Les baux triple net peuvent donc fluctuer d’un mois à l’autre.
Quel est le montant du loyer ?
Le loyer fixe est généralement inférieur avec un bail triple net. En fait, si le bâtiment est plus récent, les locataires pourraient trouver qu’un arrangement triple net est préférable à d’autres choix. La locataire triple net qui vient d’établir son activité dans un immeuble neuf peut bénéficier d’un loyer et de dépenses réduits au cours de ses premières années.
Qu’y a-t-il à gagner pour le propriétaire ?
Un bail triple net offre au propriétaire l’avantage de ne pas avoir à payer la facture des locataires qui gaspillent les services publics ou qui abusent de leurs espaces, exigeant ainsi plus que la moyenne en termes de coûts d’entretien et de réparation. Les locataires doivent être plus prudents et surveiller leurs dépenses dans ce type de bail. Le propriétaire n’a pas à subir les tracas et les dépenses liés aux réparations qui peuvent être imputées à la négligence ou à une mauvaise utilisation du locataire.
Ces baux ont également tendance à être à long terme, pouvant aller jusqu’à 10 ans ou même plus, de sorte que le propriétaire n’aura pas à renégocier le bail ou à trouver un nouveau locataire aussi souvent.
Les risques pour les locataires
Le revers de la médaille est que le locataire peut finir par supporter des dépenses courantes qui sont plus élevées lorsqu’une structure plus ancienne et moins efficace n’a pas été rénovée depuis un certain temps et nécessite des travaux.
Les locataires ont tendance à être réticents aux baux triple net car ils n’ont aucun contrôle sur l’augmentation des dépenses. Cela rend la budgétisation de leurs coûts plus difficile. Cela est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit de réparations et d’entretien.
