Investir dans des REIT hôtelières

Investir dans des hôtels peut être une façon intéressante de devenir propriétaire d’un bien immobilier. Si vous êtes riche, vous pouvez franchiser un concept hôtelier directement auprès de l’une des grandes sociétés hôtelières. L’achat d’un hôtel de classe affaires pourrait coûter 15 millions de dollars. Les hôtels de luxe peuvent facilement exiger entre 30 et 60 millions de dollars, voire plus. Bien que la plupart de ces achats soient traditionnellement financés par l’endettement, l’acompte requis reste encore bien hors de portée pour la plupart des investisseurs.

Cependant, il existe une autre façon d’investir dans les hôtels : vous pouvez acheter des REIT hôteliers dans votre compte de courtage de la même manière que vous achetez des actions, des obligations ou des fonds communs de placement. Apprenez-en davantage sur les REIT hôteliers et comment y investir.

Que sont les REIT hôtelières ?

Une fiducie de placement immobilier (REIT) est un type spécial de société axé sur l’acquisition et la gestion de biens immobiliers et d’actifs liés à l’immobilier. L’une des choses qui différencient les REIT des sociétés ordinaires est qu’elles sont exonérées de l’impôt sur les sociétés, à condition que plusieurs conditions strictes soient remplies. Par exemple, ils sont tenus de distribuer au moins 90 % de tous les bénéfices sous forme de dividendes en espèces aux actionnaires.

Cela rend les REIT très sensibles aux mouvements des taux d’intérêt, mais cela signifie également qu’ils ont tendance à offrir des rendements en dividendes beaucoup plus élevés que leurs homologues d’actions de premier ordre. 

L’inconvénient ? Les distributions de REIT ne sont pas des « dividendes admissibles » au sens du code des impôts, ce qui signifie que vous serez imposé comme s’il s’agissait d’un revenu ordinaire, et non aux taux d’imposition des dividendes plus bas et plus attractifs.

Comment les REIT hôteliers diffèrent des autres REIT

Tout comme les actions de différentes industries et secteurs présentent des caractéristiques de risque différentes, les REIT varient considérablement en fonction du type de projet immobilier dans lequel ils se spécialisent.

Par exemple, une FPI de bureaux commerciaux peut connaître des taux de location cycliques à mesure qu’elle suit des cycles d’expansion et de récession. En revanche, une FPI d’entrepôt industriel pourrait être beaucoup plus stable, car la surcapacité peut être résorbée avec des coûts de maintenance minimes et beaucoup plus rapidement qu’avec un immeuble d’appartements.

Ensuite, il y a l’hôtel REIT. Les REIT hôtelières se concentrent sur le développement, la gestion, l’acquisition ou le financement d’hôtels et de propriétés liées à l’hôtellerie. Ceux-ci peuvent aller des auberges économiques situées au bord d’autoroutes oubliées aux complexes hôteliers de prestige cinq étoiles. 

Les REIT hôtelières peuvent impliquer le développement et la propriété de la propriété, auquel cas une équipe de gestion tierce est embauchée pour gérer la gestion réelle de l’hôtel en échange d’une part des revenus. Ou bien, les REIT hôteliers peuvent se concentrer principalement sur la gestion des propriétés hôtelières d’autres personnes pour une part des revenus. 

Ils peuvent également concerner le financement de projets hôteliers, auquel cas ils agissent davantage comme des investissements quasi-fixes.

Risques et avantages d’investir dans des REIT hôtelières

Quelle que soit la nature du FPI qui vous intéresse, vous devez comprendre ce que vous possédez, sinon vous risquez de perdre votre capital.

Les REIT hôteliers sont notoirement volatils car l’occupation des hôtels est en corrélation avec les conditions économiques générales, ce qui les rend très sensibles à l’expansion et à la contraction.

Lorsqu’une récession ou une pandémie frappe, les hôtels sont presque immédiatement touchés. Les entreprises réduisent leurs budgets de voyage et optent plutôt pour la vidéoconférence ou les appels téléphoniques. Les familles et les organisations reportent les vacances et restent plus près de chez elles.

Pour une FPI hôtelière, cela signifie souvent que les flux de trésorerie se tarissent au moment même où les rendements augmentent, ce qui entraîne une baisse spectaculaire de la valeur des parts ou des actions.

Du côté positif, lorsque les choses s’inversent, les flux de trésorerie explosent parfois, générant des paiements et des valeurs marchandes qui montent en flèche. Vous devez comprendre les flux et reflux des hôtels en tant qu’industrie si vous souhaitez y investir avec succès.

Comment fonctionne une FPI hôtelière

Examinons une illustration du monde réel pour démontrer le fonctionnement d’une véritable REIT hôtelière.

Service Properties Trust est une FPI axée sur l’hôtellerie qui compte 1 109 propriétés dans 47 États, à Porto Rico et au Canada.

Au cours des années de boom qui ont précédé l’effondrement de l’immobilier en 2008, Hospitality Properties Trust a généré des distributions pour les propriétaires. En 2007, par exemple, ils ont généré 3,03 $ en espèces par action.

Cependant, lorsque le monde financier s’est effondré en 2008, les réservations d’hôtels se sont effondrées. Les conférences d’affaires ont été annulées et les distributions en espèces ont été décimées, tombant à 0,77 $ par action, soit une baisse stupéfiante de 75 %.Si vous comptiez sur ces revenus pour payer vos factures, vous vous rendiez soudain compte qu’ils s’étaient évaporés au moment où vous en aviez le plus besoin.

Les investisseurs qui comprenaient la nature de la propriété de REIT hôteliers ont cependant attendu la fin, alors que l’économie finissait par rebondir. Ces investisseurs ont vu les distributions augmenter à nouveau lentement et les cours des actions grimper à nouveau.

Et pour sa part, Hospitality Properties Trust a réalisé des acquisitions calculées, diversifié ses marques pour couvrir 23 secteurs, exigé de ses locataires qu’ils paient des loyers minimums fixes et localisé stratégiquement ses propriétés pour protéger les flux de trésorerie. Les leçons de l’effondrement de 2008 ne sont pas restées lettre morte.

Façons d’investir dans les REIT hôtelières

Il existe quatre façons principales d’aborder stratégiquement l’acquisition de REIT hôteliers si vous souhaitez les posséder.

1. Acheter pas cher: Envisagez d’acheter uniquement des blocs de REIT hôteliers pendant les krachs boursiers. Plus votre coût de base est bas, plus rapidement vous pouvez extraire votre prix d’achat sous forme de dividendes en espèces si vous envisagez d’investir cet argent ailleurs.
2. Coût moyen en dollars: Achetez régulièrement des REIT hôteliers dans le cadre d’une stratégie de coût moyen. Parfois, vous achèterez au pire moment possible, mais d’autres fois, vous ferez une bonne affaire. Combinée aux dividendes réinvestis, cette stratégie devrait faire la moyenne pour un rendement total satisfaisant. Pour la plupart des gens, il s’agit probablement de la meilleure approche, car elle réduit le risque boursier lorsqu’elle est combinée à la diversification.
3. Spéculer: Lorsque l’industrie hôtelière est en effondrement, vous pouvez acheter des REIT hôteliers jusqu’au retour des années de boom, puis les jeter. Cependant, les chances de succès à long terme ne sont pas grandes à moins de comprendre le secteur hôtelier en détail et de traiter l’acquisition d’un REIT de la même manière que vous le feriez si vous deviez acheter une propriété.
4. Acheter via un fonds indiciel: Jetez l’éponge sur l’achat direct de REIT et achetez un fonds indiciel qui mélange de nombreux REIT différents, y compris des REIT hôteliers, dans le cadre d’un portefeuille diversifié. Cette technique a un rendement en dividendes beaucoup plus faible, mais si vous pensez que la réduction du risque vaut ce compromis, cela pourrait être votre ligne de conduite la plus judicieuse.

Les REIT hôtelières ne sont pas des âmes sensibles. Si vous ne savez pas ce que vous faites, allez-y doucement.