L’immobilier est l’une des cinq classes d’actifs de base que tout investisseur devrait envisager d’ajouter à son portefeuille. Il offre des flux de trésorerie, des liquidités, une rentabilité, des avantages fiscaux et des avantages en matière de diversification uniques. L’investissement immobilier couvre une large catégorie d’activités d’exploitation, d’investissement et financières centrées sur le fait de gagner de l’argent à partir de biens immobiliers ou de flux de trésorerie liés à un bien corporel.
Il existe plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier, mais certaines peuvent mettre du temps à commencer à porter leurs fruits. Certains experts suggèrent de commencer à investir dès que vous êtes jeune, même dans la vingtaine.
Points clés à retenir
- Investir dans l’immobilier peut être un excellent moyen de faire fructifier votre patrimoine s’il est effectué de manière responsable et en comprenant les risques et les récompenses.
- La valeur des propriétés a tendance à augmenter, souvent en raison d’un changement sur le marché qui augmente la demande de propriétés dans sa région ou en raison des effets de l’inflation.
- Un pourcentage substantiel des rendements immobiliers est généré grâce à l’utilisation de l’effet de levier : emprunter de l’argent pour financer l’acquisition ou le projet.
- L’investissement immobilier nécessite des années de pratique, d’expérience et d’exposition pour vraiment comprendre et maîtriser.
Appréciation immobilière
La valeur des propriétés a tendance à augmenter, souvent en raison d’un changement sur le marché qui augmente la demande de propriétés dans sa région ou en raison des effets de l’inflation. Cela peut également se produire en raison des améliorations que vous avez apportées à votre investissement pour le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou locataires potentiels.
Note
Les améliorations ne nécessitent pas autant de temps que l’attente que l’immobilier s’apprécie, mais elles vous coûteront cher et augmenteront les dollars que vous avez investis.
Revenus liés à l’immobilier
Les revenus associés sont générés par les courtiers et autres spécialistes du secteur qui gagnent de l’argent grâce aux commissions sur l’achat et la vente de propriétés. Il comprend également des sociétés de gestion immobilière qui conservent un pourcentage des loyers en échange de la gestion quotidienne des propriétés.
Revenus auxiliaires de placement immobilier
Les revenus accessoires des investissements peuvent constituer une énorme source de profits. Cela comprend des choses comme les distributeurs automatiques dans les immeubles de bureaux ou les laveries dans les appartements à loyer modique. Ils servent effectivement de mini-entreprises au sein d’un investissement plus important, vous permettant de gagner de l’argent grâce à une collection semi-captive de clients.
Revenu de flux de trésorerie
La forme la plus pure et la plus simple d’investissement immobilier concerne les flux de trésorerie provenant des loyers plutôt que l’appréciation. Ce type d’investissement se concentre sur l’achat et l’exploitation d’une propriété afin que vous puissiez percevoir un flux d’argent provenant du loyer. Les revenus de trésorerie peuvent être générés par des immeubles d’habitation, des immeubles de bureaux ou des maisons de location.
L’investisseur/propriétaire acquiert un bien corporel, qu’il s’agisse d’un terrain agricole brut, d’un terrain avec une maison, d’un terrain avec un immeuble de bureaux, d’un terrain avec un entrepôt industriel ou d’un appartement. Ils trouvent un locataire qui souhaite utiliser cette propriété, et le locataire et le propriétaire concluent un contrat de location.
Le locataire a accès au bien immobilier et a le droit de l’utiliser sous certaines conditions, pour une durée déterminée et avec certaines restrictions. Certaines de ces restrictions sont énoncées dans les lois fédérales, étatiques et locales, tandis que d’autres peuvent être convenues dans le contrat de location. Le locataire paie pour la possibilité d’utiliser le bien immobilier.
Les revenus locatifs peuvent également donner un coup de pouce psychologique aux investisseurs. Cela peut être plus pratique que d’investir dans des actions et des obligations. Les investisseurs ont la satisfaction d’utiliser leurs talents de négociateur pour déterminer le taux de location. Un bon opérateur peut générer un taux de capitalisation plus élevé, ou « taux de capitalisation », le taux de retour sur investissement basé sur le résultat opérationnel net qu’il produit.
Gestion des taux plafonds sur les locations
Vous devriez bénéficier d’un taux de rendement satisfaisant sur votre capital si vous êtes en mesure de fixer vos tarifs de location de manière appropriée, après avoir pris en compte le coût de la propriété et les améliorations que vous avez apportées. Cela comprend :
- Réserves d’amortissement raisonnables
- Impôts fonciers et sur le revenu
- Entretien
- Assurance
- Autres dépenses connexes
Note
Mesurez le temps nécessaire pour gérer l’investissement, car votre temps est l’atout le plus précieux dont vous disposez.
En échange d’un pourcentage des revenus locatifs, vous pouvez créer ou engager une société de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de votre portefeuille immobilier lorsque votre patrimoine est suffisamment important. Cette approche transforme les investissements que vous devez gérer activement en investissements passifs que vous pouvez simplement mettre en place et laisser quelqu’un d’autre s’en occuper.
Investissement immobilier résidentiel
Investir dans des propriétés, des maisons ou des appartements où vivent des individus ou des familles peut parfois comporter une composante commerciale de services, comme des résidences-services pour personnes âgées ou des immeubles à service complet pour les locataires qui souhaitent vivre une expérience de luxe.
Note
Les baux résidentiels durent généralement 12 mois, à six mois près, ce qui entraîne une adaptation beaucoup plus rapide aux conditions du marché que certains autres types d’investissements immobiliers.
Investissement immobilier commercial
Les investissements immobiliers commerciaux sont constitués en grande partie d’immeubles de bureaux. Ces baux peuvent être bloqués pendant de nombreuses années. Lorsqu’un investissement commercial est entièrement loué avec des locataires à long terme qui ont accepté des taux de location très élevés, le flux de trésorerie continue même si les taux de location sur des propriétés comparables baissent, à condition que le locataire ne fasse pas faillite.
Mais l’inverse peut aussi se produire. Plutôt que d’obtenir des flux de trésorerie à long terme supérieurs à ceux du marché, vous pourriez vous retrouver à gagner des taux de location inférieurs à ceux du marché parce que vous avez signé des baux à long terme. Vous pouvez fixer les tarifs de location pour qu’ils coïncident avec le taux du marché en vigueur, pour ensuite voir le marché se redresser et les tarifs augmenter à nouveau.
Note
Vous pouvez changer de locataire ou de conditions de bail et vous adapter plus fréquemment au marché si vous vous en tenez à des baux à plus court terme.
Investissement immobilier industriel
Les propriétés qui relèvent de l’immobilier industriel peuvent inclure des entrepôts et des centres de distribution, des unités de stockage, des installations de fabrication et des usines d’assemblage.
Investissement immobilier de détail
Certains investisseurs souhaitent posséder des propriétés telles que des centres commerciaux, des centres commerciaux linéaires ou des centres commerciaux traditionnels. Les locataires peuvent inclure des magasins de détail, des salons de coiffure, des restaurants et des entreprises similaires. Dans certains cas, les tarifs de location incluent un pourcentage des ventes au détail d’un magasin afin d’inciter le propriétaire à faire tout ce qu’il peut pour rendre l’immeuble commercial attrayant pour les acheteurs.
Investissement immobilier à usage mixte
L’investissement à usage mixte est une catégorie fourre-tout lorsqu’un investisseur développe ou acquiert une propriété qui comprend plusieurs types d’investissements. Vous pouvez construire un immeuble à plusieurs étages comprenant des commerces et des restaurants au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages suivants et des appartements résidentiels aux étages supérieurs.
Le côté prêt de l’immobilier
Vous pouvez également vous impliquer dans l’aspect prêt de l’investissement en possédant une banque qui souscrit des prêts hypothécaires et des prêts immobiliers commerciaux. Cela peut inclure la propriété publique des actions. Faites attention à l’exposition immobilière des prêts bancaires lorsqu’un investisseur institutionnel ou individuel analyse une action bancaire.
Note
La souscription de prêts hypothécaires privés pour les particuliers, souvent à des taux d’intérêt plus élevés pour vous compenser du risque supplémentaire, peut inclure des dispositions de crédit de location avec option d’achat.
Investir dans des titres mezzanine vous permet de prêter de l’argent à un projet que vous pourrez ensuite convertir en participation s’il n’est pas remboursé. Ces arrangements sont parfois utilisés dans le développement de franchises hôtelières.
Sous-spécialités immobilières
Les sous-spécialités de l’immobilier incluent la location d’un espace afin que vous y ayez peu de capital, l’amélioration, puis la sous-location de ce même espace à d’autres pour des tarifs beaucoup plus élevés. Cela peut générer des retours sur capital importants. Un exemple est une entreprise de bureaux flexibles et bien gérée dans une grande ville de niveau 1, où les travailleurs de petite taille ou mobiles peuvent acheter du temps de bureau ou louer des bureaux spécifiques.
Vous pouvez également envisager d’acquérir des certificats de privilège fiscal, mais ils ne conviennent pas aux investisseurs inexpérimentés ou inexpérimentés. Ils peuvent toutefois générer des rendements élevés dans les bonnes circonstances et au bon moment. La stratégie ici consiste à payer des impôts en souffrance sur une propriété, ce qui vous donne ensuite un droit de saisie dans la plupart des États, sous réserve de certaines règles.
Fiducies de placement immobilier (REIT)
Vous pouvez également investir via une fiducie de placement immobilier (REIT). Un investisseur peut acheter des REIT via un compte de courtage, un Roth IRA ou un autre compte de dépôt. Les REIT sont en fait des sociétés qui possèdent des biens immobiliers.
Les REIT sont uniques car la structure fiscale dans laquelle elles sont exploitées a été créée sous l’administration Eisenhower pour encourager les petits investisseurs à investir dans des projets qu’ils n’auraient pas pu se permettre autrement.
Note
Les sociétés qui optent pour le traitement REIT ne paient aucun impôt fédéral sur le revenu sur leurs bénéfices d’entreprise tant qu’elles respectent quelques règles, comme la distribution de 90 % ou plus de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.
L’inconvénient de l’investissement dans les REIT est que, contrairement aux actions ordinaires, les dividendes versés ne sont pas « admissibles », de sorte que le propriétaire ne peut pas profiter des faibles taux d’imposition disponibles pour la plupart des dividendes. Au lieu de cela, ils sont imposés au taux personnel de l’investisseur.
L’IRS a statué que les dividendes des REIT générés dans le cadre d’un abri fiscal tel qu’un IRA de roulement ne sont généralement pas soumis à l’impôt sur le revenu des entreprises non lié. Vous pourrez peut-être les détenir dans un compte de retraite sans trop vous soucier de la complexité fiscale, contrairement à une société en commandite principale, qui est cotée en bourse.
Un investissement stratégique : votre maison
La personne moyenne va vivre sa première expérience de propriété immobilière de manière traditionnelle en achetant une maison. Il ne s’agit pas d’un investissement au même titre qu’un immeuble d’appartements. Il s’agit plutôt d’un investissement stratégique. Considérez une maison comme une sorte de compte d’épargne forcé qui vous procure beaucoup d’utilité personnelle et de joie pendant que vous y résidez.
La propriété pure et simple d’une maison sans aucune dette à l’approche de la retraite est l’un des meilleurs investissements que vous puissiez faire. Les capitaux propres peuvent être exploités grâce à certaines transactions telles que les prêts hypothécaires inversés, et les flux de trésorerie économisés grâce au fait de ne pas avoir à louer se traduisent généralement par des économies nettes.
Note
L’argent économisé grâce à l’accession à la propriété libre et nette, par opposition aux paiements mensuels de loyer, a incité les économistes à essayer de trouver un moyen pour le gouvernement fédéral de taxer l’épargne en espèces, la considérant comme une source de revenus même dans les années 1920.
Personne ne peut vous saisir et vous expulser de votre maison tant que vous pouvez payer les taxes foncières en période de difficultés financières personnelles. Il y a ici un niveau de sûreté et de sécurité personnelle qui compte. Il y a des moments où les rendements financiers sont secondaires par rapport à d’autres considérations plus pratiques.
Les risques de l’investissement immobilier
Un pourcentage substantiel des rendements immobiliers est généré grâce à l’utilisation de l’effet de levier : emprunter de l’argent pour financer l’acquisition ou le projet. Une propriété est acquise avec un pourcentage des capitaux propres et le reste est financé par de la dette. Cela se traduit par des rendements des capitaux propres plus élevés pour l’investisseur, mais cela peut entraîner une ruine beaucoup plus rapide qu’un portefeuille d’actions ordinaires entièrement libérées si les choses tournent mal.
La plupart des investisseurs conservateurs insistent sur un ratio d’endettement de 50 % ou, dans les cas extrêmes, sur des structures de capital de 100 %. Ceux-ci peuvent toujours produire de bons rendements si les actifs ont été judicieusement sélectionnés.
L’investissement immobilier nécessite des années de pratique, d’expérience et d’exposition pour vraiment comprendre et maîtriser.
