Gagner de l’argent grâce à l’investissement immobilier

Lorsqu’il s’agit de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, il n’existe que quelques façons de le faire. Bien que les concepts soient simples à comprendre, ne vous laissez pas tromper en pensant qu’ils peuvent être facilement mis en œuvre et exécutés. Une compréhension des bases de l’immobilier peut aider les investisseurs à maximiser leurs revenus. L’immobilier offre aux investisseurs une autre classe d’actifs de portefeuille, augmente la diversification et peut limiter les risques s’il est abordé correctement.

Il existe trois principales manières pour les investisseurs de gagner de l’argent grâce à l’immobilier :

1. Une augmentation de la valeur de la propriété
2. Revenus locatifs perçus grâce à la location du bien aux locataires
3. Bénéfices générés par une activité commerciale qui dépend de l’immobilier

Bien entendu, il existe toujours d’autres moyens de tirer profit directement ou indirectement de l’investissement immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques comme les certificats de privilège fiscal. Cependant, les trois éléments énumérés ci-dessus représentent la grande majorité des revenus passifs – et des fortunes ultimes – générés dans le secteur immobilier. 

Augmentation de la valeur de la propriété immobilière

Tout d’abord, il est important que vous compreniez que la valeur des propriétés n’augmente pas toujours. Ce manque d’augmentation des actifs peut devenir douloureusement évident à la fin des années 1980 et au début des années 1990, ainsi qu’au cours des années 2007 à 2009, lorsque le marché immobilier s’est effondré. En fait, dans de nombreux cas, la valeur des propriétés dépasse rarement l’inflation, l’augmentation des prix moyens dans une économie.

Par exemple, si vous possédez une propriété de 500 000 $ et que l’inflation est de 3 %, votre propriété pourrait se vendre 515 000 $ (500 000 $ x 1,03 %), mais vous n’êtes pas plus riche que l’année dernière. Autrement dit, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, d’huile, d’essence et d’autres produits (c’est vrai, le fromage peut être en baisse cette année et l’essence en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même). La raison en est que le gain de 15 000 $ n’était pas réel. Elle était nominale et n’a eu aucun impact réel car l’augmentation était due à l’inflation globale.

Inflation et investissement immobilier

Lorsque l’inflation se produit, un dollar a moins de pouvoir d’achat.Cela se produit parce que le gouvernement doit créer – imprimer – de l’argent alors qu’il dépense plus qu’il n’en perçoit par le biais des impôts. Toutes choses égales par ailleurs, au fil du temps, chaque dollar existant perd de sa valeur et devient inférieur à ce qu’il était dans le passé.

L’un des moyens par lesquels les investisseurs immobiliers les plus avisés peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de profiter d’une situation qui semble se produire toutes les quelques décennies. Ils le font lorsque l’on prévoit que l’inflation dépassera le taux d’intérêt actuel de la dette à long terme.Pendant ces périodes, vous pourriez trouver des personnes prêtes à jouer en acquérant des propriétés, en empruntant de l’argent pour financer l’achat, puis en attendant que l’inflation augmente.

À mesure que l’inflation augmente, ces investisseurs peuvent rembourser leurs hypothèques avec des dollars qui valent bien moins. Cette situation représente un transfert des épargnants vers les débiteurs. Vous avez vu de nombreux investisseurs immobiliers gagner de l’argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980.L’inflation devenait incontrôlable jusqu’à ce que Paul Volcker Jr. – président de la Réserve fédérale entre 1979 et 1987 – prenne un 2×4 sur son dos et le mette sous contrôle en augmentant drastiquement les taux d’intérêt.

Achats à taux plafond ajustés du cycle

L’astuce consiste à acheter lorsque les taux de capitalisation ajustés du cycle – le taux de rendement d’un investissement immobilier – sont attractifs. Vous achetez lorsque vous pensez qu’il y a une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier particulier vaudra un jour plus que ce que le taux plafond actuel indique à lui seul. 

Par exemple, les promoteurs immobiliers peuvent examiner un projet ou un développement, la situation économique autour de ce projet ou le prix de la propriété et déterminer un revenu locatif futur pour soutenir l’évaluation actuelle. La valeur actuelle pourrait autrement paraître trop élevée compte tenu des conditions actuelles entourant le développement. Cependant, parce qu’ils comprennent l’économie, les facteurs du marché et les consommateurs, ces investisseurs peuvent entrevoir la rentabilité future.

Vous avez peut-être vu un vieil hôtel horrible situé sur un grand terrain se transformer en un centre commercial animé avec des immeubles de bureaux générant des loyers considérables pour le propriétaire. En l’absence de ces flux de trésorerie, de la valeur actuelle nette, vous spéculez à un degré ou à un autre, peu importe ce que vous vous dites. Vous aurez besoin soit d’une inflation substantielle dans la monnaie nominale – si vous utilisez la dette pour financer l’achat – pour vous renflouer. Vous pouvez également compter sur une sorte d’événement à faible probabilité pour jouer en votre faveur. 

La location comme investissement immobilier

Gagner de l’argent en collectant un loyer est si simple que chaque enfant de 6 ans ayant déjà joué à une partie de Monopoly comprend à un niveau viscéral comment fonctionnent les bases. Si vous possédez une maison, un immeuble d’appartements, un immeuble de bureaux, un hôtel ou tout autre investissement immobilier, vous pouvez facturer un loyer aux gens pour leur permettre d’utiliser la propriété ou les installations. 

Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous possédez des immeubles d’habitation ou des maisons de location, vous pourriez vous retrouver face à tout, des toilettes cassées aux locataires exploitant des laboratoires de méthamphétamine. Si vous possédez des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, vous devrez peut-être faire face à la faillite d’une entreprise qui vous louait. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pourriez vous retrouver confronté à des enquêtes environnementales pour les actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être un problème. Les investissements immobiliers locatifs ne sont pas du genre à pouvoir téléphoner et s’attendre à ce que tout se passe bien.

Utiliser le taux plafond pour comparer les investissements

La bonne nouvelle est qu’il existe des outils qui facilitent les comparaisons entre les investissements immobiliers potentiels. L’un d’entre eux, qui vous deviendra inestimable dans votre quête pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier, est un ratio financier spécial appelé taux de capitalisation (taux de capitalisation). Les taux plafonds indiquent le taux de rendement d’un investissement immobilier commercial. Il est basé sur le revenu net que produira la propriété.

Si une propriété rapporte 100 000 $ par an et se vend 1 000 000 $, vous diviseriez les gains (100 000 $) par le prix (1 000 000 $) et obtiendriez 0,1, ou 10 %. Cela signifie que le taux plafond de la propriété est de 10 %, ou que vous gagneriez 10 % sur votre investissement si vous payiez le bien immobilier entièrement en espèces et sans dette.

Tout comme une action ne vaut en fin de compte que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut en fin de compte une combinaison de :

• L’utilité que la propriété génère pour son propriétaire
• Les flux de trésorerie nets actuels qu’il génère – par rapport au prix payé

Les revenus locatifs comme marge de sécurité

Les revenus locatifs peuvent constituer une marge de sécurité qui vous protège en cas de ralentissement ou d’effondrement économique. Certains types d’investissements immobiliers peuvent être mieux adaptés à cet effet. Les baux et les loyers peuvent constituer des revenus relativement sûrs.

Pour revenir à notre discussion précédente – sur les défis liés à la rentabilité de l’immobilier – les immeubles de bureaux peuvent en fournir un exemple. Ces propriétés impliquent généralement des baux à long terme sur plusieurs années. Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon locataire et la bonne échéance du bail, et vous pourriez traverser un effondrement immobilier. Vous percevrez des chèques de loyer supérieurs à la moyenne que les sociétés qui vous louent doivent encore fournir (en raison du contrat de location qu’elles ont signé) même lorsque des tarifs inférieurs sont disponibles ailleurs. Cependant, si vous vous trompez, vous pourriez vous retrouver avec des rendements inférieurs à la normale longtemps après la reprise du marché.

Argent provenant des opérations commerciales immobilières

La dernière façon de gagner de l’argent grâce aux investissements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous possédez un hôtel, vous pouvez vendre des films à la demande à vos clients. Si vous possédez un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux distributeurs automatiques et aux parkings. Si vous possédez un lave-auto, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux aspirateurs à minuterie. 

Ces investissements nécessitent presque toujours des connaissances sous-spécialisées. À titre d’exemple, certaines personnes consacrent toute leur carrière à se spécialiser dans la conception, la construction, la possession et l’exploitation de lave-autos. Pour ceux qui atteignent le sommet de leur domaine et comprennent les subtilités d’un marché particulier, les opportunités de gagner de l’argent peuvent être infinies.

Autres idées d’investissement immobilier

Pourtant, d’autres opportunités d’investissement existent dans l’immobilier. Vous pouvez investir dans des fiducies de placement immobilier (REIT).Les REIT cotés en bourse émettent des actions et sont négociés en bourse, tandis que les REIT privés ou les REIT non négociés ne sont disponibles sur aucune bourse. Tous les types de REIT se concentreront sur des secteurs particuliers du marché immobilier, tels que les maisons de retraite ou les centres commerciaux. Il existe également plusieurs fonds négociés en bourse (FNB) et fonds communs de placement qui ciblent l’investisseur immobilier en investissant dans des REIT et d’autres investissements dans le secteur immobilier.