Les fonds provenant des opérations (FFO) sont un terme comptable qui fait référence aux flux de trésorerie générés par les opérations d’une entreprise. Dans la communauté des investisseurs, FFO est couramment utilisé en référence aux flux de trésorerie d’une société de placement immobilier (REIT). Le calcul des fonds provenant des opérations d’un FPI peut aider un investisseur à décider s’il doit y investir ou non.
Calcul des fonds provenant des opérations
Les sociétés immobilières utilisent les fonds provenant de l’exploitation (FFO) comme référence de performance, c’est pourquoi les investisseurs peuvent utiliser les FFO dans le même but lorsqu’ils envisagent un REIT comme investissement. Tous les facteurs de la formule FFO se retrouvent dans le compte de résultat de l’entreprise. Ces facteurs comprennent le bénéfice net, la dépréciation, l’amortissement et les gains sur la vente de biens immobiliers.
Voici la formule des fonds provenant des opérations :
FFO = Revenu Net + Dépréciation + Amortissement – Gains sur Ventes de Biens
Les règles comptables selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR) exigent que les FPI amortissent leurs immeubles de placement au fil du temps en utilisant l’une des méthodes d’amortissement standard. Puisqu’il s’agit d’une transaction non monétaire, elle doit être rajoutée au résultat net, avec toute dépense d’amortissement.
Choisir les meilleurs REIT avec FFO
Alors que les investisseurs en actions peuvent examiner le bénéfice par action (BPA) ou le ratio cours-bénéfice (P/E) lors de l’analyse des actions, les investisseurs en REIT examinent les FFO. Dans les deux cas, il n’y a pas de chiffre magique que vous recherchez, mais vous souhaitez voir un historique d’augmentation des FFO pour les REIT, tout comme vous voudriez voir une augmentation du BPA pour les actions, sur une base trimestrielle. En outre, vous souhaitez rechercher des REIT dont le FFO dépasse les estimations de bénéfices des analystes.
Les analystes et les investisseurs des REIT s’intéressent de plus en plus aux fonds d’exploitation ajustés (AFFO), qui constituent sans doute un meilleur point de données pour prédire la santé d’un REIT, plus spécifiquement comme mesure de la capacité du REIT à générer des liquidités et à verser des dividendes. Le calcul des AFFO soustrait des FFO toutes les dépenses récurrentes qui ont été capitalisées, telles que les projets d’amélioration des bâtiments.
Heureusement, vous n’avez pas besoin d’être un analyste expert des REIT ou de consulter les comptes de résultat pour obtenir le FFO ou l’AFFO pour les REIT cotés en bourse. Vous pouvez laisser les experts faire le travail à votre place et consulter simplement les calculs vous-même en ligne. Ainsi, si vous souhaitez trouver des détails sur une grande FPI comme Prologis (PLD) ou Simon Property Group (SPG), vous pouvez simplement effectuer une recherche Google sur « Prologis FFO » ou « Simon Realty AFFO » et obtenir tous les chiffres dont vous avez besoin.
Regard plus approfondi sur le FPI
Avant d’acheter des actions d’un REIT sur la seule base de son FFO ou AFFO, assurez-vous de faire attention au prix. Bien que le FFO, l’AFFO et le rendement soient des chiffres clés pour les investisseurs en REIT, vous ne voulez pas vous lancer dans un REIT à haut rendement qui semble bon en surface, puis constater une forte baisse du prix parce que trop d’investisseurs ont acheté des actions, ce qui a poussé le prix trop haut, pour ensuite précéder une forte correction.
Cela dit, le cours/bénéfice (ratio P/E) d’un REIT doit être considéré comme une deuxième mesure lointaine dans l’évaluation d’un REIT. Le bénéfice par action (BPA) d’un REIT sera naturellement faible, voire négatif, par rapport aux actions conventionnelles. Par exemple, une action à grande capitalisation peut commencer à paraître chère avec un P/E de 17, alors qu’un REIT pourrait ne pas paraître cher jusqu’à ce qu’il dépasse 40 ou 50.
L’essentiel
Avant tout, n’investissez jamais dans quelque chose que vous ne comprenez pas. L’évaluation des REIT peut être simple à comprendre une fois que vous avez appris les mathématiques et les mesures d’évaluation. Cependant, il existe de nombreux types de REIT, tels que les REIT hypothécaires, les REIT de propriétés commerciales et les REIT de propriétés résidentielles, et chacun a ses propres qualités uniques qui se différencient des autres.
Un bon moyen pour de nombreux investisseurs d’accéder au marché des REIT consiste à acheter des fonds négociés en bourse (ETF) tels que iShares Cohen & Steers REIT (ICF) et Vanguard REIT (VNQ). Ces FNB offrent une exposition diversifiée aux FPI et offrent le revenu et la croissance que vous recherchez tout en éliminant le besoin de recherche et d’analyse.
